Madrid. La morosidad se ha convertido en un mal endémico de nuestro país. Según el Banco de Pagos Internacional (BIS), España es ya la cuarta potencia más endeudada del mundo. Y, aunque pueda resultar chocante, las comunidades de propietarios son el mejor escaparate de esta realidad socio-económica.
Propietarios morosos han existido desde siempre. Pero cuando llamas a la puerta del vecino del 5º, del 6º… y nadie te abre, es cuando nos empezamos a preocupar. Coincidiendo con el inicio de la crisis económica, empresas inversionistas, entidades financieras y promotoras inmobiliarias se han convertido en los nuevos propietarios morosos. El abultado stock de inmuebles sin vender y el incremento de los procedimientos de embargo de viviendas particulares han elevado los índices de morosidad hasta cotas casi inasumibles por las comunidades.
Los residentes en urbanizaciones “fantasma” pueden dar buena cuenta de ello. En este artículo nos centraremos en las pequeñas y medianas promotoras inmobiliarias, para en los sucesivos estudiar el caso de los bancos como nuevos propietarios morosos.
Pongámonos en el caso de vivir en un edificio de 150 viviendas, pero que solamente habitamos una docena de familias. El resto de los pisos están cerrados a cal y canto porque se han quedado sin vender. La crisis económica se ha llevado por delante a la promotora que en su día nos prometió residir en una urbanización cerrada con todo tipo de servicios (piscina, pista de pádel, gimnasio…) y comodidades. Pero de la noche a la mañana, nuestros sueños se truncan y tenemos que asumir los gastos comunitarios que ha dejado de satisfacer la promotora, inmersa en concurso de acreedores.
Ante esta realidad, no todo está perdido. La comunidad de propietarios es acreedora de la empresa promotora que ha entrado en concurso y, por lo tanto, puede acceder a ver satisfechas sus deudas. No olvidemos que el procedimiento concursal consiste, en definitiva, en que los acreedores de manera organizada y con arreglo al cauce legal, puedan ver cubiertas sus deudas (las cuotas de comunidad devengadas con anterioridad y posterioridad a la declaración de concurso) total o parcialmente.
Ahora bien, esta situación tiene su parte positiva y negativa. Positiva en tanto en cuanto la empresa promotora pasa a ser supervisada por un órgano judicial y gestionada por un tercero, un administrador concursal, que en la medida de lo posible tratará de satisfacer el crédito de los acreedores (incluso a través de acuerdos, como por ejemplo transmitir una plaza de garaje a la comunidad a cambio de condonar la deuda). Pero también tiene su lado negativo: la comunidad de propietarios no está privilegiada en el orden de prelación de acreedores, como puedan ser la Seguridad Social o los trabajadores por cuenta ajena. Y, por lo tanto, puede no ver satisfechas al 100% sus pretensiones. Además, el tiempo va en contra de la comunidad, que debe hacer frente a las cuotas (normalmente mediante derramas) hasta que no se resuelva la situación.
Un estudio reciente de Acción Legal Asesoría Jurídica y el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid afirma que el 12% de la morosidad existente en las comunidades corresponde a promotoras inmobiliarias y entidades financieras.
La preocupación por el aumento de morosidad ha llevado a la creación del Programa de Lucha contra la Morosidad (PLCM), un instrumento creado por las empresas y aseguradoras líderes en el sector (Acción Legal, Logalty, Arbitralia, El Derecho Editores, Mapfre y Arag) que dota a las comunidades de propietarios de las mejores herramientas para evitar y solucionar el problema de los impagos.