sábado, 24 febrero 2024

Hipotecas y tasación de inmuebles

La tasación de una vivienda juega un papel fundamental en la concesión de una hipoteca. Se trata de un trámite poco conocido pero que hay que saber manejar, ya que del valor de tasación dependerá el importe que el banco nos conceda en un préstamo hipotecario.

Es importante que el importe de tasación se aproxime al máximo y no sea inferior a lo que pagaremos por el inmueble, ya que de lo contrario corremos el riesgo de que el valor de la hipoteca sea menor a lo que necesitemos. Es importante saber que en la actualidad la mayoría de entidades financieras no otorgan hipotecas por más del 80% del valor de tasación del inmueble, a excepción de pisos provenientes de subastas o en caso de aportar garantías adicionales, como un aval.

La tasación es un informe que aproxima el valor de un inmueble de acuerdo a las Normas de Valoración de inmuebles. Hay que tener en cuenta que se trata de un sector muy regulado que cuenta con la supervisión de inspectores del Banco de España, que expide listas con las tasadoras homologadas. Además, conviene saber que los tasadores pertenecen normalmente a sociedades de tasación, aunque los bancos suelen tener homologadas sólo algunas de ellas. Infórmate bien sobre ese punto, ya que puede ser que contrates una tasación no homologada por el banco y no tenga validez.

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Para evitar tener que realizar dos tasaciones, te puede resultar muy útil realizar una pre-tasación online –mucho más económica que una tasación- para poder negociar el precio de compra y ver si el 80% del importe nos permite acceder a una hipoteca.

De qué depende la tasación en una hipoteca

Aunque una visita al inmueble no es imprescindible en las tasaciones, en la mayoría de casos sí que se realiza. Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:

Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación.

Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda.
Altura en el edificio: cuanto más alto es un piso más vale. Un ático no tiene el mismo valor que un primer piso; de hecho, los áticos valen una media del 30% más que un inmueble convencional de la misma finca.

Iluminación: no es lo mismo una vivienda soleada que una no iluminada, por ello también incide en el valor de tasación.

Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico.

Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación.

Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos.

El proceso de tasación hipotecaria

Después de decantarse por una empresa de tasación, ya sea por criterio propio o a través de la entidad financiera, empieza el proceso de tasación. En primer lugar se fija un plazo de entrega de la documentación, que consta de una fotocopia de la escritura, licencia de obras y planos. Hay que tener en cuenta que algunas tasadoras exigen el pago del servicio por adelantado, que no suele exceder los 300 euros, aunque los precios dependen de cada empresa.

Después de indagar, visitar el piso y hacer las pesquisas oportunas, el tasador elabora un informe que envía a la empresa de tasación. Después de revisarlo, ésta coloca su sello de garantía junto a la firma del tasador, tras lo cual la tasación adquiere valor legal. Una vez tasada la propiedad, la sociedad de tasación envía el informa a la sucursal bancaria para que evalúe los riesgos de la operación y analice si seremos capaces de pagar o no durante los próximos años las cuotas de la hipoteca.

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