MADRID. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado inmobiliario industrial y logístico de Madrid, durante el primer semestre 2010, la evolución de los precios sigue siendo negativa, pero no de una manera tan pronunciada como en 2009. Las rentas siguen descendiendo, especialmente en las zonas más alejadas a la capital, que han llegado a niveles de los años 90. Tan sólo se aprecian ciertos signos de estabilización en las zonas Prime.
“Los precios continuarán con un descenso mucho más moderado en la segunda mitad del año 2010, aunque éste será mucho más pronunciado en la tercera corona, donde los propietarios no miran el mínimo teórico, sino que evitan tener el inmueble vacío”, señaló Gustavo Rodríguez director de la división de industrial y logística de Jones Lang LaSalle.
En cuanto a la oferta, el informe señala que la disponibilidad de naves industriales en Madrid ha continuado en aumento, llegándose a contabilizar más de 820.000 m² en espacios logísticos disponibles para su inmediata ocupación frente a los 690.000 m² de finales del 2009. Esto supone incremento del 18% con respecto al semestre anterior. El aumento se ha producido en todas las coronas, aunque especialmente en la tercera, que concentra más del 50% de esa superficie.
“A pesar de la situación tan delicada actual, están saliendo al mercado proyectos ‘llave en mano’ muy bien ubicados que podrían proporcionar un salto de calidad en la oferta disponible. Tendremos que ver si los precios que están dispuestos a ofrecer las empresas colman las expectativas de los promotores y se pueden cerrar operaciones”, añadió Gustavo Rodríguez.
El estudio de la consultora señala que la demanda de naves logísticas ha continuado siendo escasa. En este primer semestre de 2010, la superficie contratada en Madrid ha sido de 166.500 m² aproximadamente, concentrándose principalmente en torno a la N-II (70%) y la N-IV (30%). Esto contrasta con los datos del mismo periodo del año anterior, cuando la superficie contratada en esta Comunidad y sus alrededores fue de 200.000 m².
“La mayoría de las operaciones que se han realizado son de superficies medias, por debajo de los 10.000 m², ya que es el producto que más se oferta en la actualidad. Sin embargo existe una gran escasez de naves de calidad de mas de 25.000 m² , por lo que las empresas multinacionales, que buscan nuevas ubicaciones de gran tamaño y con unas calidades altas, no suelen encontrar ese producto en el mercado, por lo que optan por buscar un proyecto ‘llave en mano’. Este formato será uno de los elementos clave para la revitalización del sector en los dos años. Las principales dificultades con las que se topan para realizar estas operaciones son el precio del suelo y los problemas urbanísticos”, señaló Guillermo García-Almuzara, responsable de logística de Jones Lang LaSalle Madrid.
Otras Zonas de España
De acuerdo al informe de la consultora, el mercado inmobiliario industrial y logístico en otras regiones de España también se ha visto enormemente influenciado por el consumo y el estado general de la economía en este primer semestre. No obstante, la cifra de contratación total ha alcanzado los niveles del mismo periodo del año 2009, aunque la demanda de productos secundarios ha seguido siendo muy escasa, contribuyendo a aumentar la gran disponibilidad existente en esas zonas.
En la Comunidad Valenciana, la situación ha sido más positiva de lo esperado, ya que el volumen de contratación ha alcanzado los 70.000 m² en el primer semestre, cuando el total del año anterior fue tan sólo de unos 35.000 m². “Valencia ofrece un parque logístico totalmente renovado a unos precios muy competitivos y ahorro de costes de transporte y portuarios. Además, en este periodo nos hemos encontrado en los niveles más bajos de rentas. Por esa razón, se han materializado todas las operaciones que se estaban negociando desde hacia tiempo”, comentó Gustavo Rodríguez.
Si hablamos de otras regiones de España, los precios siguen con la misma tónica que el año anterior, disminuyendo sustancialmente en zonas como Álava o Zaragoza, que con una variación semestral de rentas del 8%, refleja la alta tasa de disponibilidad y la baja demanda. Por otra parte, se mantienen o bajan ligeramente las rentas en zonas con un mayor grado de ocupación como Málaga, Dos Hermanas (Sevilla), o Vizcaya.
Suelo
Según el informe de Jones Lang LaSalle, el estancamiento del mercado de suelo del año 2009 ha seguido marcando tendencia en el primer semestre de 2010, ya que las transacciones de terrenos que se han registrado han sido mínimas. Los precios han continuado bajando e incluso en algunas zonas han disminuido hasta un 70% respecto a 2007. Estos precios tan bajos hacen que las operaciones ‘Llave en Mano’ hayan empezado a aparecer y que muchas empresas decidan renovar sus instalaciones, o bien optan por consolidar varias ubicaciones en una sola para hacer más efectivos sus procesos.
“Las transacciones de suelo en Madrid prácticamente han desaparecido del mercado, porque los precios continúan sin ajustarse y en los casos que se consigue llegar a un acuerdo, se presentan problemas de financiación. Prevemos que el desajuste de precios entre las oferta y la demanda vaya cambiando a finales de este año y principios del que viene y comiencen a realizarse operaciones”, señaló Guillermo García-Almuzara.
Mercado de inversión
De acuerdo con la consultora, el mercado de inversión en activos logísticos e industriales en España durante el primer semestre de 2010 ha continuado siendo muy reducido y se encuentra en una situación de estancamiento. El volumen total de inversión fue de 40 millones de euros en este periodo, mientras que el total de todo el año pasado rondó los 95 millones de euros.
La operación más significativa del año se firmó en el primer trimestre y fue la adquisición por parte de un fondo de Luxemburgo, gestionado por Invesco, de dos naves logísticas en Leganés (Madrid), alquiladas a Cadyssa y Nortbert Dentressangle. El volumen total de la operación fue de 29 millones de euros. En cuanto al tipo de activo, el estudio apunta que los inversores siguen prefiriendo exclusivamente buenas zonas, activos de calidad y arrendatarios estables de sectores fuertes con contratos a rentas de mercado. Como este producto es escaso, los inversores empiezan a estudiar inversión a través de proyectos ‘Llave en Mano’.
“La alta tasa de desocupación de espacios logísticos unida al constante descenso de rentas desde 2008, hace que los inversores sean muy prudentes en sus previsiones y opten sólo por sectores estables y alquileres a muy largo plazo. Como aspecto positivo, hemos notado una vuelta de los inversores al sector, hay numerosos fondos internacionales activos que compiten con los inversores nacionales, si bien no encuentran el producto que están buscando”, finalizó Gustavo R
odríguez.
