Barcelona. De acuerdo con últimos datos de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de oficinas de Barcelona para el primer trimestre de 2010, las rentas han continuado el descenso en todas las zonas con respecto al trimestre anterior. La renta máxima en zona prime ha decendido un 2%, mientras que en CBD el descenso ha sido de un 1% y de un 3% en Secundaria.
“El descenso de rentas será más moderado durante el resto del año por varias razones; por un lado, por la excepcional contratación, que podría traducirse en una posible ligera reactivación de la demanda. Por otro, a la paulatina absorción de la oferta disponible y la poca oferta futura por entregar que queda durante este año”, señaló Jordi Toboso, Director General de Jones Lang LaSalle Cataluña.
En cuanto a la oferta, la tasa media de disponibilidad continúa su tendencia alcista alcanzando el 11,9% de oficinas disponibles en Barcelona. En la zona Prime es donde mayor ha aumentado la disponibilidad llegando hasta el 8,02%, tres puntos más respecto al último trimestre de 2009. En CBD la disponibilidad se mantiene estable en torno al 6%, mientras que en Secundaria, la tendencia es contraria, registrando un descenso del 14,04% al 13,87%. En Periferia, la disponibilidad ha alcanzado ya el 20%.
“Para el resto del año quedan por entregar casi 200.000 m², de los que únicamente la mitad serán oferta libre, destacando el proyecto D38, primer Parque Empresarial Urbano, situado en el Paseo de la Zona Franca de Barcelona y propiedad de Gesmadrid”, añadió Jordi Toboso.
Con respecto a la demanda, durante este primer trimestre de año se ha percibido un claro aumento de la actividad. Se han firmado 171 operaciones, aumentando un 36% respecto al trimestre anterior, y con una superficie media de 563 m². En cuanto al tipo de operaciones, el 92% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 8% en venta. La zona de Secundaria ha sido donde mayor contratación se ha producido con un 39% de la superficie contratada total.
“El ahorro de costes continúa siendo el motor de decisión para las empresas que se plantean un cambio de ubicación. Los propietarios han entendido que tienen que continuar ofreciendo soluciones imaginativas adaptadas a cada empresa a modo de mayores contribuciones, mayores periodos de carencias y escalados de rentas para que sus edificios puedan ser ocupados”, señaló Jordi Toboso.
El volumen de contratación durante este primer trimestre de año ha sido de 96.373 m², registrando un incremento respecto al primer trimestre de 2009 del 180 %. Secundaria y Periferia han acogido el mayor porcentaje de la superficie firmada con un 39% y 28% respectivamente. Les sigue la zona CDB con un 23 % de la ocupación, mientra que en la zona Prime, se ha contratado únicamente el 10 % de la superficie total.
Entre las operaciones más destacadas se encuentran: la compra por parte de Grupo Werfen de la Torre Zenit de 18.7000 m² en Plaza Europa, el traslado de la sede de AXA a WTC Almeda Park Cornellà y el alquiler del edificio de 5.977 m² en la C/ Valencia 344 por parte de un organismo público, estas dos últimas operaciones asesoradas por Jones Lang LaSalle.
“Aunque es pronto para empezar a atisbar un cambio de tendencia, pero este volumen de contratación muy por encima de trimestres anteriores nos permite ser más optimistas que nuetsras previsiones iniciales de un nivel de contratación por encima de los 220.000 m² para 2010”, finalizó Jordi Toboso.
Mercado de Inversión
Según datos de Jones Lang LaSalle, el volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona ha alcanzado este primer trimestre del año los 233 millones de euros, un 28,02% más que el mismo trimestre del año anterior. El 97% de este volumen corresponde a operaciones tradicionales de inversión y el resto a inmuebles que se han adjudicado las entidades financieras.
Las operaciones más significativas de este primer trimestre han sido la venta por parte de Iberdrola Inmobiliaria de la Torre Diagonal Litoral B2 a un inversor privado, operación asesorada por Jones Lang LaSalle, y la ejecución del derecho de compra por parte de Agbar de su sede corporativa en Diagonal 205, por un volumen aproximado de 165 millones de euros.
El apetito de compra por parte de los inversores privados y el retorno de los fondos internacionales, ya para comprar, ha provocado que se empiece a percibir una ligera tendencia a la baja de las rentabilidades en todas las zonas. En este sentido, las rentabilidades mínimas para la zona Prime se han situado en el 6%, 25 puntos básicos por debajo de la rentabilidad del trimestre anterior. En la Periferia, sin embargo, las rentabilidades mínimas se mantienen estables en el 8,00-8,75%.
Con respecto a la demanda, los inversores privados continúan siendo los grandes protagonistas y lo seguirán siendo el resto del año. Cuentan con la suficiente liquidez y pese a que sus parámetros iniciales de compra eran activos de volúmenes medios, muy céntricos y con inquilinos solventes, la escasa oferta de ellos ha provocado que empiecen a ampliar su curva de riesgo. Los fondos institucionales, por su parte, están aumentando su actividad y se prevé que este año protagonicen operaciones importantes del mercado.
Si se habla de la oferta, sigue habiendo un número considerable de edificios de oficinas en venta que no encuentran comprador por su elevado precio, por estar desocupados o por su mala ubicación. Aún así, los inversores han empezado a analizar la compra de edificios con garantía de renta para garantizar la seguridad de sus compras. La venta de portfolios de sucursales bancarias en formato de sale&leaseback continuará. Por otro lado, sigue siendo importante el papel de las entidades financieras en los procesos de desinversión de las empresas con una importante deuda. El mercado en la mayoría de ocasiones se encuentra lejos de las expectativas de precio de este tipo de propietario, lo que implica que no se realicen las transacciones.
Según Xavier Cotet, director adjunto de inversión oficinas de Jones Lang LaSalle en Barcelona comentó: “El conjunto de procesos de venta que están actualmente en marcha nos hacen preveer unas cifras de inversión para 2010 superiores a los 544 millones alcanzados el año pasado. La gran preocupación de los inversores volverá a ser los descensos de renta. Esperamos que terminen su recorrido a la baja durante este año, lo que hará que un importante número de inversores lo contemple como una oportunidad al avanzarse al final del ciclo. Las compras en las zonas secundarias de la ciudad aumentarán de forma importante debido a la relajación de los parámetros de compra de los inversores en cuanto a ubicación, así como la falta de oportunidades de calidad en el centro de la ciudad”.
