LA INTERACCIÓN ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Vemos que el nivel de precios depende, como en todos los mercados, del volumen de demanda y de oferta, pero ¿cómo se determina ese nivel? ¿Qué oferta existe realmente? ¿Está todo el stock de viviendas en venta en el mercado? ¿Qué ocurre con la demanda no satisfecha? Etc. Aclaremos estos puntos.
Por parte de la demanda, en realidad y aunque a muchos les parezca increíble, lo que está ocurriendo en la actualidad es que hay una enorme cantidad de compradores que desean adquirir una vivienda (la denominada “demanda embalsada”) aunque no lo hacen por muchos motivos, los cuales podemos sintetizar en los tres siguientes:
1. Porque los compradores se han quedado en situación de desempleo o creen que corren riesgo de estarlo.
2. Porque no consiguen financiación para la compra en las condiciones a las que estaban acostumbrados en los últimos, digamos, ocho años; es decir, financiación sin aportar ahorro a la compra, o aportando una cantidad muy reducida que no cubre ni los impuestos de la transacción. Otro aspecto a añadir es la drástica reducción de concesión de créditos incluso para muchos clientes considerados solventes aplicando criterios de riesgo más laxos propios de los últimos años de la burbuja.
3. Y finalmente, el principal motivo, sin lugar a dudas, es que la mayoría de potenciales compradores no se decide a adquirir una vivienda porque piensa que el precio seguirá bajando. Y es precisamente de esta constatación de donde se deriva que desde diversos ámbitos se publique que los precios han tocado fondo o lo van a hacer a muy corto plazo. Al fin y al cabo, sólo hace falta que los agentes económicos piensen que un bien (que tenga un componente especulativo) va a subir de precio para que se decida su compra y, efectivamente, al final suba su precio. De forma análoga se puede decir para la bajada. Un buen ejemplo de lo que acabamos de expresar es la Bolsa, mercado típico cuyos precios varían en función de simples expectativas y muchas veces de informaciones interesadas. No es casualidad que los agentes que emiten información sean al final los que salen económicamente beneficiados.
Por parte de la oferta, el número total de viviendas en manos de los promotores y banca en España está comprendida entre 1 y 1,5 millones de unidades dependiendo de las fuentes. A esta cantidad hay que sumar las viviendas que los particulares intentan vender (cuya cuantificación nadie se ha arriesgado a estimar), más las que se van terminando y puestas en el mercado cada día por parte de las últimas promotoras operativas, más las aproximadamente 150.000 a 180.000 viviendas que la banca embargará a lo largo de 2010 según fuentes judiciales.
A pesar de la enorme sobre-oferta en el mercado de la vivienda, su volumen está aún sensiblemente mermado (aunque parezca increíble) por varios motivos y todos ellos muy difíciles de cuantificar (la denominada “oferta embalsada”):
1. El propietario que vende su vivienda no desea bajar el precio de una forma considerable por lo que la retira del mercado, o simplemente no la llega a incorporar a la espera de mejores tiempos.
2. Muchos particulares en situación de desempleo o con penurias económicas de todo tipo desean deshacerse de sus casas (junto con su hipoteca), pero no pueden hacerlo ya que su vivienda tiene un valor inferior al de la responsabilidad hipotecaría y no disponen de los recursos económicos suficientes (o acceso al crédito necesario) para cancelar la deuda restante.
3.Un motivo muy importante, cuya cuantía es incluso imposible de calcular por parte del Banco de España (BE), es que una enorme cantidad de viviendas adjudicadas por la banca son “vendidas” a sociedades filiales de forma que no tengan que provisionar según sus normativas. De esta forma las empresas filiales venden esos activos como cualquier empresa que comercializa sus mercancías. En esas empresas hay actualmente cientos de miles de viviendas. Nadie sabe la cantidad, ni mucho menos su valor económico. Según información recibida hace varias semanas, el Banco de España está preparando una nueva regulación para controlar y eliminar estas prácticas que, si bien en la actualidad son legales puesto que el marco legislativo lo permite, son claramente distorsionadoras del mercado inmobiliario, lo cual coadyuva a que nuestra economía profundice aún más en la grave crisis que padecemos al bloquear la fluidez del crédito. De ahí la importancia de controlar esta práctica por parte del BE cuya valoración se está realizando, pensamos que convenientemente, según nuestras últimas informaciones.
No cabe duda que es muy sorprendente que el precio de la vivienda experimente reducciones de precio tan limitadas habiendo una sobre-oferta tan desmesurada como la actual. Dependiendo de la fuente, se habla de reducciones del 12, 17, 20% desde los precios máximos de 2007. Sin embargo, debemos recordar que durante la última década esos porcentajes correspondían a lo que subía el nivel medio de los precios de la vivienda durante un único año. No lo olvidemos.
(…) ver informe completo en http://www.izadiconsultores.com y http://izadiconsultores.blogspot.com
