Alcobendas (Madrid). En la entrevista que la periodista Ruth Ugalde (1) hace a don Enrique Quemada Clariana (2) con motivo de la publicación de un libro suyo (3) sobre la venta (adquisición) de empresas, aparece una pregunta y una respuesta sobre el mercado inmobiliario de mucho interés. Son éstas:
P.- ¿Por qué considera que la crisis va a ser larga?
R.- Porque no es posible crecer el año que viene si este año vamos a caer un 4 por ciento. En mi opinión, el PIB volverá a caer en 2010 esa misma cifra, que será cuando toquemos suelo, probablemente. A partir de 2011 habrá una pequeña recuperación económica, pero no empezaremos a crear empleo hasta 2014. El razonamiento es muy sencillo: si el 12 por ciento del PIB era inmobiliario y sobran 850.000 viviendas, significa que no se van a hacer casas y a ver cómo se sustituye el importante peso del sector.
A nuestro juicio en esa respuesta hay varios puntos que conviene resaltar. Son estos:
a) “Porque no es posible crecer el año que viene si este año vamos a caer un 4 por ciento.”
Tan razonable es su afirmación de que decreciendo este año un -4% no se puede esperar que el siguiente lo haga creciendo por encima del +3% (Hito de crecimiento a partir del cuál se crea empleo) que sólo cabe sorprenderse –de otros- que no aceptan esta verdad tan evidente: que no se sale de la crisis bruscamente sino pausadamente y que por eso vamos a necesitar un cierto tiempo para salir de la misma… a partir de que se haya tocado fondo. Y hay dudas más que razonables acerca de si el peor momento ya ha sido alcanzado.
b) “En mi opinión, el PIB volverá a caer en 2010 esa misma cifra, que será cuando toquemos suelo, probablemente. A partir de 2011 habrá una pequeña recuperación económica, pero no empezaremos a crear empleo hasta 2014.”
Otra reflexión razonablemente bien situada en los tiempos próximos. Y aunque las predicciones son arriesgadas y no cabe esperar mucho de ellas en estos tiempos de Caos y Complejidad, la estimación aquí presentada parece sensiblemente bien ajustada a los hechos conocidos.
c) “El razonamiento es muy sencillo: si el 12 por ciento del PIB era inmobiliario y sobran 850.000viviendas, significa que no se van a hacer casas y a ver cómo se sustituye el importante peso del sector.”
Me temo que en este punto, don Enrique Quemada haya sido excesivamente optimista al expresar la cifra de viviendas vacantes y que el número sea mucho, mucho, mayor. (Ya hemos insistido en otras postales, en la disparidad de cifras que sobre este aspecto se ofrecen por distintas fuentes, causado seguramente por el hecho de que todas ellas manejan datos diferentes pero sobre todo porque consideran muy diferentes grupos de poseedores de inmuebles distintos).
Pero por lo que yo sé ninguna de ellas hace referencia a la distinta cualidad que separa los inmuebles pendientes de venta, en dos poblaciones diferentes de muy diferente capacidad de absorción por el mercado. Hemos hablado largamente de esto en la serie de artículos que sobre la Ciénaga de Shrek hemos presentado, así que nada más diremos aquí, salvo que precisamente porque una parte no pequeña de los inmuebles a la venta son difícilmente absorbibles por el mercado, el proceso de digestión de los inmuebles “sobrantes” hoy, ni será total ni será sencilla… lo que alargará la recuperación.
d) (Lo que…)“significa que no se van a hacer casas”
No estoy muy de acuerdo con esto, pues si bien es cierto que la disminución de la actividad –medida por ejemplo en número de obras visadas y / o iniciadas- se ha derrumbado aunque cabe esperar un cierto nivel residual de actividad en la vivienda nueva (que no va por sí solo a arreglar las cosas, por supuesto), pero donde cabe albergar esperanzas es en el área de la rehabilitación de viviendas. Si el Plan de Vivienda Estatal –y los autonómicos- activan este área el Sector encontrará una vía de escape.
e)“… y a ver cómo se sustituye el importante peso del sector.”
Ésa es la pregunta. La respuesta es que no sólo no parece fácil sino tampoco probable ni deseable, a nuestro juicio, por que… ¿Porqué hay que sustituirlo y no, reacomodarlo –dimensionarlo, situarlo y definirlo- mejor?
Entiendo sin embargo que el autor puede estar refiriéndose a “sustituirlo” como motor principal de desarrollo por otros sectores “de mejor prensa” como es, por ejemplo, el de las Tecnologías o Servicios. Y esto es lo que más me preocupa, pues en general se está aceptando esa idea sin que haya habido un debate serio sobre el mismo. (Tengo que dejarlo aquí pero sobre esta idea de la “sustitución” irremediable de lo Inmobiliario como principal impulsor de la Economía en España volveremos en breve.)
Finalmente diremos que la respuesta global de don Enrique Quemada Clariana a la pregunta de la periodista es, a pesar de nuestras precisiones, clarificadora y estimable pues sitúa perfectamente el debate acerca de la duración de la crisis en general, ligándola al imposible Crecimiento en fechas próximas, a la vez que señala con precisión el principal problema de la Inmobiliaria actual: el “atasco” de la promoción y venta de las viviendas construidas (recientemente o no).
¡Siga con cuidado… y permanezca atento a las turbulencias!
Miguel Villarroya Martín
www.inmobiliari.net
Notas:
(1) Léase completa en la página 23 del periódico El Economista (www.eleconomista.es) del día 13/07/09 , en el artículo titulado: “El mercado alternativo nace en la hora ideal, con la banca ajustando inversiones.”
(2) Consejero delegado del Banco de Inversiones One to One Capital Partners http://www.onetoone.es
(3) Cómo conseguir el mayor precio para mi empresa. Ediciones Deusto (junio/2009)
(4) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes www.clipart.com al que está suscrito mi sitio www.inmobiliari.net
