La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en relación a las rentas generadas por un piso en alquiler con opción a compra subarrendado a un tercero, y viene a decir que, a efectos fiscales, representan una ganancia que hay que declarar.
La resolución viene determinada por el caso de este subarriendo formalizado sin pactar un precio de opción, siendo el cesionario de la opción el arrendatario de dicho inmueble.
En el referido contrato de opción se pacta que, en el caso de ejercitarse dicha opción, el 90 por ciento del importe del arrendamiento satisfecho por el cesionario del derecho de opción entre la formalización del contrato de opción y el ejercicio de la misma, se descontará del precio total convenido por la venta del citado inmueble.
En la respuesta a la cuestión consultada, la Dirección General de Tributos señala que, respecto de las rentas que se perciben por el arrendamiento del inmueble, se parte de la hipótesis de que el citado arrendamiento no constituye una actividad económica, al no manifestarse la concurrencia de los dos requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, consistentes en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con un local destinado de forma exclusiva a la gestión de la actividad y que se cuente al menos con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad.
Al no cumplirse dichos requisitos, las rentas derivadas del arrendamiento referido tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el consultante y su cónyuge, en proporción a la cuota de titularidad de cada uno, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone que “tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.”.
Al respecto cabe recordar que los rendimientos del capital inmobiliario se clasifican como renta general a efectos del cálculo del Impuesto de acuerdo con lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF. En relación con la ganancia patrimonial que pudieran obtener ambos cónyuges en el caso de que el arrendatario ejerciese la opción de compra, el artículo 33.1 de la LIRPF establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”.
