Savills, consultora global de servicios inmobiliarios, ha analizado la evolución y tendencias en los mercados no residenciales del sur de Europa, donde destacan los mercados español y griego, que han tenido un incremento especialmente significativo, alcanzando en el primer semestre de 2014 el 88% del total de volumen de inversión de 2013, lo que supone un incremento interanual del 132%. Italia y Portugal, sin embargo, han tenido un primer semestre más lento, aunque se espera que igualen o superen los volúmenes del año pasado.
El análisis sobre los mercados del sur de Europa indica que los niveles de inversión han sido respaldados por la actividad compradora tanto por parte de los nuevos REITs, como de los ya establecidos. Asimismo, Savills indica que este tipo de vehículos de inversión están proporcionando a los inversores internacionales una plataforma para entrar en los mercados de forma indirecta, tal como muestran las cifras de 820 millones de euros y 2.550 millones de euros de capital extranjero invertido en REITs griegos y españoles (socimis) respectivamente en los últimos 12-18 meses.
Luis Espadas, director de capital markets en Savills España, ha comentado, tras visitar Expo Real, la feria internacional dedicada la inversión inmobiliaria celebrada estos días en Múnich, que aparte de la actividad de las socimis, “se mantiene el apetito inversor en nuestro mercado por parte de los principales fondos alemanes, aunque su perfil de compra sigue siendo bastante restrictivo en cuanto a ubicación y tipología. Sin embargo, se percibe que algunos inversores han incrementado su cautela debido a la evolución de los precios en los últimos meses y a la incertidumbre sobre la evolución económica en la eurozona. En cualquier caso, la demanda de inversión sigue siendo muy superior a la oferta real de producto”.
El mercado español terciario de inversión inmobiliaria ha sido el que ha registrado un mayor incremento entre los mercados del sur de Europa analizados, un 168% en la primera mitad de 2014 respecto al mismo periodo del año pasado, tendencia que continúa con la previsión de cerrar 2014 en torno a una cifra que superará los 5.000 millones de euros, el doble que el total 2013. Del volumen transaccionado hasta ahora, el 24% corresponde a las socimis, que han invertido un 44% en retail, un 42% en oficinas, un 8% en hoteles y un 6% en industrial. Madrid acaparó el 52% de la inversión de las socimis, seguido por Barcelona con un 35%.
En el mercado griego, los REITs (denominados localmente AEEAP), han registrado el 38% de la actividad inversora en los últimos 18 meses, con una distribución del 84% en oficinas, un 12% en retail y un 4% en industrial.
En Italia, solo operan dos REITs (SIIQs) por el momento. Sin embargo, el cambio de regulación promovido por la iniciatitiva “Unlock Italy” y un creciente interés en atraer fondos extranjeros puede estimular la creación de nuevos REITs, de manera similar a lo ocurrido en el mercado español, lo que podría abrir oportunidades para los inversores internacionales que actualmente consideren Italia un mercado complejo para entrar.
Eri Mitsostergiou, directora de European Research en Savills, ha explicado que “los REITs proporcionan una estructura segura y eficiente a compradores extranjeros que quieren entrar en el mercado terciario. Al ser un mercado a veces desconocido, los REITs permiten acceder a través de operadores locales mejor posicionados para obtener más y mejores resultados. Se han afianzado en el sur de Europa como inversores clave en el sector comercial y esto es algo que seguramente aumente a medida que los distintos mercados continúen su recuperación. Es de prever que el impulso se mantenga debido a la demanda de inversores extranjeros para usarlos como vehículo de inversión indirecta en estos mercados”.
Savills señala que la mejora de las perspectivas económicas en el sur de Europa, combinado con un aumento de capital que quiere invertir y un apetito por mayores rendimientos, han impulsado el aumento de la actividad inversora hasta lo que llevamos de 2014, con compradores que no quieren perderse esta fase oportunista del ciclo. En el mercado de oficinas, la rentabilidad media del CBD en las capitales del sur de Europa es de 6,8 % frente a una media de 5,3% europea, mientras que la rentabilidad media de centros comerciales prime es de 7,2 % frente a 5,8% de media europea. La firma espera que el volumen total de inversión en terciario en España, Grecia, Portugal e Italia aumente aproximadamente un 30 % interanual a finales de 2014 para alcanzar los 10.200 millones de euros.
