JLL empresa de servicios profesionales y gestión de inversiones especializada en el sector inmobiliario ha hecho público un nuevo informe del mercado de oficinas en Madrid y Barcelona durante el primer trimestre del año. El texto destaca la estabilidad de las rentas prime tanto en Madrid con 24,25 €/m²/mes como en Barcelona con un 17,50 €/m2/mes, situación que se va contagiando hacia el resto de zonas.
Movimientos de sedes corporativas en Madrid
El primer trimestre del año ha estado marcado por una operación de cambio de sede corporativa, el ICEX. Esta transacción, unida a las firmadas el año 2013 por parte de Vodafone y Cepsa, influirá de manera directa en la disponibilidad de este 2014.
La nueva sede de Vodafone en Avenida de América ha venido a liberar espacio en sus anteriores emplazamientos en Fuencarral y La Moraleja, factor que ha sido el detonante del incremento de la tasa de disponibilidad de la Periferia, aumentando del 14,17% hasta el 15,49% en estos tres primeros meses.
Por otro lado, el cambio de sede del ICEX todavía no liberará superficie a causa de la necesidad de reforma de las nuevas oficinas por lo que el traslado se retrasará unos meses. También el cambio del edificio de CEPSA en Campo de las Naciones a la torre Bankia que se espera para el segundo trimestre del año, supondrá una disminución de disponibilidad que después de los meses estivales, volverá a presionar al alza este indicador.
Barcelona, por el contrario experimenta una situación diferente, con tasas de disponibilidad en descenso, pasando del 14,58% al 14,19%, tendencia que continuará a lo largo de todo el año.
Escaso stock de oficinas en Barcelona
En Madrid este primer trimestre tan solo se ha terminado un edificio de pequeño tamaño y para uso propio, por lo que el stock ha aumentado alrededor de 2.000 m². Las oficinas terminadas durante el 2014-2016 siguen la misma tendencia que durante periodos anteriores con tan solo un ligero aumento en 2016 por un único proyecto nuevo de tamaño medio que parece que podría arrancar su construcción en breve. El resto de proyectos que parecía que se podrían terminar en el 2017, se han ido retrasando en el futuro a la espera de una estabilización en la economía.
En la ciudad condal, el informe advierte de falta de oferta de oficinas ya que en los próximos meses del 2014 y durante todo el 2015 no se prevé la entrega de ningún proyecto especulativo. El informe alerta sobre la falta de oferta de oficinas para el próximo año, es decir, grandes edificios nuevos o rehabilitados. JLL destaca que para atender la demanda de nuevos espacios tan solo hay en estos momentos cuatro edificios nuevos en la ciudad o completamente rehabilitados. La oferta de este tipo se centra tan solo en la Torre Porta Firal, el edificio Distrito 38 en el Passeig de la Zona Franca y el complejo CornerStone en el 22@.
Altos niveles de contratación en Madrid y Barcelona
El 2014 ha comenzado en Madrid con una cifra de contratación relativamente alta, superando los 100.000 m2. Es el primer trimestre desde el 2010 en que se supera el umbral de los 100.000 metros sin el sesgo de una gran operación como las de Vodafone o Cepsa. Destaca la franja de operaciones de entre 1.000 y 3.000 m2, que suponen cerca del 35% de la superficie contratada en el trimestre.
Manteniendo esta tendencia de mercado y a la espera de que se confirmen operaciones de un rango de volumen superior se prevé un año que ronde la cifra de los 400.000 m2, recuperando los niveles del 2010.
Los mercados protagonistas han sido los de la Periferia y el CBD, en los que se ha concentrado más del 80% de la superficie objeto de contratación. En el CBD destaca el prealquiler por parte del ICEX, del antiguo edificio de Repsol en el Pº de la Castellana 278, que será ocupado una vez concluidas las obras de rehabilitación.
En Barcelona la contratación para el período enero-marzo de 2014 se situó en casi 61.000 metros cuadrados, un 30% del volumen contratado en el mismo período del año anterior. Este fue el primer trimestre del año más activo de los últimos tres años.
Mercado de inversión
El informe de JLL confirma la intensidad de la presión compradora en el mercado de oficinas de Madrid. Además de los inversores privados y oportunistas que llevan activos en el mercado desde hace varios meses; nuevos perfiles más conservadores (value added, core plus y core) e incluso fondos de pensiones y compañías aseguradoras están analizando la oferta de producto con mucha atención. Las grandes gestoras de fondos de inversión como Blackstone, Cerberus y Apollo siguen analizando el mercado en busca, tanto de productos corporativos con componente inmobiliario como de inversiones directas en activos inmobiliarios. El capital más interesado en las oficinas de Madrid es actualmente el americano y británico.
Este trimestre se ha caracterizado por un aumento de la inversión muy positivo, el más alto desde 2009, situándose en 145 millones de euros.
Por su parte, el mercado de inversión de Barcelona se ha caracterizado por una intensa actividad en los primeros tres meses del año. El interés se ha centrado principalmente en activos en el centro de la ciudad, pero también los inversores internacionales han estado viendo propuestas en la zona del 22@. La presión por invertir en España y especialmente en Barcelona, es tan fuerte que el informe de JLL prevé que esta situación continúe en los próximos meses y además participen no solo los clásicos inversores institucionales e incluso family offices tradicionales.
El inversor, indica JLL, tiene claro el cambio de ciclo en el apartado de inversión y cree que es el momento idóneo para las compras. Sin embargo, en el centro de Barcelona hay poca oferta de calidad en el mercado. Algo que está provocando que los inversores se planteen ofertas off-market por los edificios de oficinas más céntricos.
El volumen de inversión en los primeros tres meses del año en Barcelona alcanzó los 119 millones de euros, casi el 40% del volumen alcanzado en todo el 2013, que se situó en los 303 millones de euros.
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