Madrid. En 2010, Realia puso en marcha un plan de desarrollo de 6 nuevas promociones con un total de 506 viviendas. De éstas, en 2011 ha finalizado la construcción de dos promociones: Soto de la Encomienda y la quinta fase de Hato Verde, en Sevilla. Las próximas semanas presentarán en SIMA Invierno su oferta más competitiva. Para Ana Hernández, Directora de Promociones de Realia, los bancos representan una competencia colosal, no tanto por precios ni por producto, sino por la financiación que otorgan a sus clientes y restringen al resto. Aquí nos cuenta su perspectiva de la actualidad en el sector inmobiliario.
1- Actualmente, en primera vivienda, ¿qué características (ubicación, tipología, equipamiento…) debe tener el producto inmobiliario para tener una buena acogida entre el potencial comprador? ¿Y en segunda residencia?
En primera residencia prima la ubicación en un entorno urbano atractivo y totalmente consolidado, así como la solvencia acreditada del promotor.
Por tipologías, la vivienda de 3 dormitorios atrae una mayor demanda. Los clientes optan por viviendas de mayor tamaño y con un equipamiento completo, tanto en zonas comunes como en la propia vivienda. En la venta sobre plano, cabe personalizar acabados y distribuciones.
En segunda residencia, los elementos determinantes son ubicación y precio, aunque también la conservación de las zonas comunitarias y la existencia de seguridad.
En relación al precio, se realizan muchas operaciones al contado, no sólo por las restricciones de financiación, sino porque, al no tratarse de primera necesidad, quien compra lo hace sin endeudarse.
2- ¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda? ¿En qué zonas cree que sí y en qué zonas cree que no?
La crisis económica ha llevado a una fuerte reducción de la demanda solvente, en un marco general de sobreoferta inmobiliaria, fruto del boom que, además, partía de precios elevados.
En términos generales, el precio de la vivienda seguirá tendiendo a la baja, máxime cuando las medidas económicas del Gobierno pueden generar expectativas de mayores rebajas de precios.
Sin embargo, podemos discriminar zonas donde se empieza a detectar una estabilización de los precios. En la Comunidad de Madrid, según la Sociedad de Tasación, los precios se han mantenido estables en Alcalá de Henares, Getafe y Alcorcón.
Las bajadas semestrales de precios más acusadas se han registrado en Majadahonda, San Sebastián de los Reyes y Alcobendas, aunque la mayor parte de las viviendas se están vendiendo sobre plano, lo que hace pensar en un agotamiento del stock.
3- ¿Qué ha significado para el promotor inmobiliario la entrada de los bancos como un competidor más?
Una competencia colosal, no tanto por precios ni por producto, hasta ahora hemos competido en estos ámbitos desde una posición ventajosa; sino por la financiación que otorgan a sus clientes y restringen al resto. Esto les sitúa en una posición de gran ventaja competitiva.
4- En la Comunidad de Madrid, ¿qué porcentaje de la oferta de vivienda estima que es vivienda sobre plano o en construcción y qué porcentaje vivienda terminada?
Según Asprima, sin incluir la capital, del total de viviendas pendientes de venta en la Comunidad de Madrid, el 34% corresponden a vivienda sobre plano, el 36% se encuentra en construcción y el 31% ha terminado ya la obra.
Si incluimos la capital, el 38,3% son promociones sin iniciar con licencia, el 27,4% promociones en construcción y el 34,3%, promociones terminadas.
5- Parece que hay un cierto consenso sobre el hecho de que existen zonas de Madrid en donde falta oferta inmobiliaria ¿Cuáles serían?
Un estudio de Grupoi para la Junta de Compensación de Valdebebas achaca la baja absorción del stock actual a una clara inadecuación de la oferta a la demanda. Una vez normalizada la situación económica, el stock de la Comunidad de Madrid se liquidará en dos años y medio y en la zona Norte, en pocos meses. Esto provocará la rotura del stock y un cambio en el modelo de comercialización, pasando de la venta del producto acabado, a la venta sobre plano.
En el entorno de la vía A1, el 78% de las viviendas se comercializan sobre plano y sólo un 4% corresponde a promociones terminadas. En los municipios situados en torno a las vías A3, A4 y A5, la venta sobre plano supera ya el 40%.
6- ¿Qué soluciones ha implementado su empresa en los últimos años para adaptarse a las nuevas circunstancias del sector?
En vivienda terminada, descuentos para obtener precios competitivos, contratos con escritura diferida, pero puesta en disposición de la vivienda desde la firma del contrato, y poder resolver la operación si en un tiempo determinado el cliente no encuentra financiación.
En las viviendas sobre plano, personalización de calidades y distribuciones, calendarios de pago flexibles, posibilidad de resolver el contrato con devolución de cantidades entregadas a cuenta, si el comprador se queda en paro, y la garantía de rebaja del precio de venta si antes de la entrega se rebajaran precios
7- ¿Tiene previsto su empresa iniciar nuevos proyectos en 2012? ¿De qué características?
Realia va a iniciar en 2012 las obras de Realia Parque Valdebebas, 83 viviendas y 6 locales comerciales en una parcela privilegiada, en primera línea del Parque Forestal.
8- ¿Cuál va a ser la oferta estrella de su empresa en SIMA Invierno 2012?
En primera residencia, Realia Parque Valdebebas, con viviendas de 1 a 4 dormitorios, con amplias terrazas y precios desde 223.610 euros, incluyendo plaza de garaje y trastero.
En segunda residencia, Residencial Aguaserena, en Roquetas de Mar (Almería), a escasos metros de la playa y junto al Club de Golf Playa Serena. Son viviendas de 1 a 3 dormitorios, bajos y áticos, con excepcionales terrazas y fantásticas vistas, además de plaza de garaje y trastero. Sin duda, una gran elección en vivienda vacacional a precios muy competitivos y descuentos inigualables.
También contamos con Aquamaris, en Denia (Alicante), a 300 metros de la playa. Son viviendas de 1 y 2 dormitorios, totalmente amuebladas con electrodomésticos incluidos, aire acondicionado y plaza de garaje, desde 106.900 euros.
