Madrid. El incremento de las ejecuciones hipotecarias por falta de pago ha caído como una losa en las comunidades de vecinos. No sólo estas tienen que hacer frente a los retrasos o impagos de las cuotas de los propietarios morosos como personas físicas, sino que en muchos casos tienen que resignarse y esperar a que también paguen los bancos y cajas que se han quedado un stock importante de pisos embargados.
Sin embargo, son muchas las dudas que surgen en este tipo de operaciones. Por ejemplo, una vez se produce el embargo de la vivienda, ¿quién debe hacer frente al pago de las cuotas comunitarias, el banco o el titular de la misma?
En un principio, cuando una entidad bancaria o caja se hace cargo de un piso por embargo debe asumir, como propietario que es al efecto de la Ley de Propiedad Horizontal, las mismas obligaciones impuestas a los dueños de los inmuebles que forman las comunidades, entre las que se encuentra, “contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. Es más, sea cual fuere la manera de adquisición de un piso (incluida la adjudicación judicial), el nuevo propietario tiene la obligación de pagar la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. Así, si la entidad adquirió el piso en 2011, tendrá que hacerse cargo de las deudas contraídas durante ese año y durante 2010.
Ahora bien, la entidad no pagará nada hasta que tenga en su poder el Auto de Adjudicación dictado por el Juzgado (dicho Auto es posterior a la subasta), cuya notificación puede tardar varios meses. A partir de entonces será cuando se hará cargo de las cuotas comunitarias futuras (en caso de no vender el inmueble) y las derivadas de la afección real del art. 9 de la LPH.
No es extraño encontrarse casos de adjudicación de inmuebles mediante subasta en donde el nuevo propietario tiene que hacer frente a las cuotas comunitarias del año en curso y de la anualidad anterior, cantidades que en su momento debía haber pagado el banco. Para evitar esta picaresca, la norma pone a disposición del comprador el certificado de deudas que constituye condición sine qua non para que el notario autorice el otorgamiento del documento público de compraventa. Solo cabe una salvedad: que el vendedor fuese exonerado por escrito de esta obligación por el adquirente. Ojo, por tanto, a la letra pequeña de los contratos.
Veamos otros supuestos que ponen al borde de la quiebra a cientos de comunidades. ¿Qué ocurre si supuestamente el banco se niega a pagar las cuotas que desde 2009 adeuda a la comunidad de propietarios? Aunque no es frecuente que esto suceda dado que el banco aunque tarde, acaba pagando, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de iniciar un procedimiento monitorio para reclamar la deuda comunitaria cuando su importe no se superior a los 250.000 euros. Podrá acudirse a este procedimiento a partir de la fecha en que se fije el Acto de Adjudicación acreditándose la acción mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios durante el año de adquisición (2011) y la anualidad inmediatamente anterior (2010). ¿Y qué pasa con las deudas contraídas en 2009? Imposible recuperarlas. Así de claro.
No obstante, son pocos los instrumentos que garantizan el cobro inmediato, pues los trámites judiciales son lentos. Además, siempre queda abierta la discusión sobre desde que fecha se computa la obligación de pago del banco, sobre los intereses de esa deuda y sobre si para emitir el certificado de estar al corriente de pagos por parte de la comunidad para la venta del inmueble es necesario abonar las costas en las que haya incurrido la misma en la reclamación.
