Murcia. ‘El precio de la vivienda no baja’. Esta es una de las frases más repetidas desde el sector inmobiliario y es también, y permítanme la claridad, una de las mayores tonterías que se pueda escuchar.
En cualquier mercado, y también en el inmobiliario, siempre que la oferta sea muy superior a la demanda los precios se verán afectados, por lo tanto vincular mercado inmobiliario a la imposibilidad de que baje el precio es un contrasentido. Ahora bien, como toda realidad, tiene sus matices.
Llamamos mercado inmobiliario al conjunto de oferta y demanda de viviendas terminadas o en construcción que se ofrecen para su venta. Una de las principales características diferenciadoras es que la vivienda es un bien necesario por derecho y definición, y es un bien que no se puede trasladar de sitio. Los ciudadanos tenemos nuestras preferencias respecto a la ciudad y la zona en la que queremos vivir; es más, cada individuo tiene unas necesidades de espacio distintas al resto.
Estos factores, junto con la situación económica actual cuyo horizonte sigue siendo indeterminado, harán que puedan convivir en una misma zona una sobreoferta de viviendas y una demanda insatisfecha. Por tanto, la demanda y también la oferta pueden tender a volverse inelásticas. ¿Y esto en qué se traduce?
Por un lado, que bajen de precio las viviendas que se encuentran en las zonas de sobreoferta no garantiza que se vaya a satisfacer esa demanda insatisfecha. Por ejemplo, una familia numerosa no verá sus necesidades cubiertas en un apartamento de uno o dos dormitorios. El apartamento podrá bajar de precio agresivamente, pero eso no implicará que la familia que necesita una vivienda, pero no ese tipo de vivienda, decida comprarlo.
Por otro lado, si dentro de una zona donde hay sobreoferta, las viviendas están ubicadas en un enclave en el que la demanda no quiere vivir, por mucho que descienda el precio la demanda seguirá sin verse satisfecha, por lo tanto el enclave que sí elegiría el comprador se encuentra sin viviendas que ofrecer a los ciudadanos y, en consecuencia, no habrá descenso de precios.
Conclusión: no podemos hablar de un mercado inmobiliario sino de muchos micromercados inmobiliarios, micromercados que además conviven simultáneamente en los mismos ámbitos espaciales y temporales. ¿Lo más curioso? Algunos podrán encontrarse en un proceso agudo de deflación y otros, simultáneamente, sufrir el proceso contrario. Y eso es precisamente lo que está ocurriendo.
A corto plazo, nuestras ciudades y pueblos están copados de micromercados en los que cada uno tiene ‘vida propia’.
Murcia, por ejemplo, tiene un stock de viviendas que supera las 8.000 unidades. Tan solo 1.400 de ellas se encuentra en las zonas del centro y de expansión; el resto está en pedanías, muchas de ellas muy saturadas. De esas 1.400 unidades la mayoría son de uno o dos dormitorios, producto que se definió en pleno proceso de hiperinflación del suelo con el fin de intentar contener el precio final de la vivienda. Esta estrategia se ha traducido en un gran problema actual de déficit de viviendas de tres y cuatro dormitorios, que es el producto que cuenta con una mayor demanda solvente.
Ante este escenario es obvio que seguiremos viendo en los próximos meses estadísticas de precios medios en Murcia, y estas estadísticas reflejarán un proceso de ajuste a la baja todavía algo dinámico –sobre todo en algunas pedanías y en un tipo de producto que no tiene una demanda solvente-, conviviendo simultáneamente con procesos de estabilización de precios, e incluso de moderada inflación, en determinadas zonas y para determinados productos de Murcia ciudad.
El precio de la vivienda no baja. Falso. Al mercado de la vivienda de la Región de Murcia le queda por hacer un ajuste del ‘X’%’ según quién publique el estudio. Falso también. Cada zona y cada perfil de vivienda cuenta con una realidad distinta, así que desconfíen de quienes le hablen en términos absolutos porque eso sólo son titulares… y todo lo demás es humo.
Recuerde: no hay un mercado inmobiliario sino muchos micromercados.
Juan Hernández Albarracín
Presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia (APIRM)
