El tópico de que la vida da muchas vueltas se confirma una y otra vez. En 2022, Joe Keery, bajo el nombre de Djo, lanzó “End of Beginning”, una canción que pasó prácticamente desapercibida. Cuatro años después, la actuación de Keery en la serie Stranger Things ha llevado el tema a lo más alto de las listas globales, alcanzando el Top1 en Spotify en 2026. Y lo más curioso es que la canción ni siquiera aparece en la serie…
Así pues, queda claro que la vida da muchas vueltas. Y también la economía. Por ejemplo, el mercado inmobiliario no es una excepción, avanza en ciclos y como dice la canción, estamos cerca del principio del final. Tras casi una década de crecimiento (interrumpida solo por la pandemia) el mercado de la vivienda en España empieza a mostrar señales de ralentización que apuntan a un posible cambio de ciclo. Y la clave no está en un deterioro de las condiciones financieras como en otras ocasiones, sino en el nivel alcanzado por los precios, que está tensionando al límite la capacidad de acceso de una parte creciente de la demanda.
Durante los últimos ejercicios, el encarecimiento de la vivienda ha sido lo suficientemente intenso como para ir situando progresivamente el esfuerzo económico de los hogares en cotas superiores a las del boom de 2008. En aquella ocasión, el ciclo tuvo un “principio del final” muy abrupto. Actualmente, con un precio medio cercano a los 2.900 €/m² y crecimientos interanuales superiores al 20%, el mercado de compra se aproxima ya a su techo natural en muchos territorios. No es casualidad que comunidades como Madrid, Baleares, Canarias, Andalucía o la Comunidad Valenciana hayan alcanzado máximos históricos por encima de los registros de 2007, ya que en estos mercados, el margen de crecimiento adicional y la capacidad de pago de los compradores empieza a ser cada vez más estrecho.
En el segmento del alquiler, la dinámica es similar. Tras marcar máximos durante cuatro años consecutivos, los precios han iniciado una moderación en el ritmo de crecimiento y ligeras correcciones en las zonas con mercados tradicionalmente más tensionados como Madrid o Barcelona. El crecimiento alrededor del 2,6% en el primer trimestre refleja un gran descenso frente a los incrementos de doble dígito de años anteriores. La razón es clara: la escasez de oferta ha impulsado con fuerza los precios, pero ahora una parte de la demanda ha quedado expulsada del mercado por la incapacidad de asumir los niveles actuales, situados en 14,46 €/m² de media.
Sin embargo, si el mercado de la vivienda ya se acercaba por sí solo al principio del final del ciclo expansivo, varios factores externos pueden intensificar ese proceso en el corto y medio plazo. El contexto internacional añade ahora un elemento clave de incertidumbre. Las tensiones geopolíticas derivadas de la guerra en Irán abren la puerta a un repunte inflacionista con impacto directo en el inmobiliario. Un encarecimiento de la energía elevaría los costes de construcción de obra nueva, dificultando aún más la generación de oferta. Y, si la inflación repunta, el BCE podría verse obligado a endurecer de nuevo la política monetaria, encareciendo las hipotecas y frenando la demanda de compra, especialmente la más dependiente de financiación, que en España representa en torno al 75% de los compradores. Este escenario supondría, además, un gran cambio de ciclo respecto a las condiciones de financiación que han mejorado desde 2023 gracias a la progresiva relajación de los tipos.
A este proceso se suma el impacto de la regulación sobre el alquiler, un factor que lamentablemente no parece acercarse precisamente a su final. Los datos de Fotocasa revelan que el 37% de los contratos de alquiler vigentes vencerá en el plazo de un año y más de un tercio de esas viviendas podría abandonar el mercado de larga duración. Muchos propietarios optan por vender, trasladar el inmueble al alquiler por habitaciones o destinarlo a otros usos, lo que introduce una nueva presión sobre una oferta ya limitada. En paralelo, el 58% de los arrendadores prevé elevar las rentas o endurecer los requisitos de acceso, consolidando un mercado cada vez más selectivo.
El resultado es tensionamiento por ambos lados. Una demanda que pierde capacidad de absorción y una oferta que, lejos de expandirse, empieza a contraerse. Este desequilibrio está detrás de la actual ralentización. Y puede intensificarse con la presión de la incertidumbre geopolítica que puede derivar en un endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE.
Como decíamos, la vida da muchas vueltas. Y, como canta Joe Keery, “I wave goodbye to the end of beginning”, podemos empezar a admitir el principio del final del ciclo expansivo inmobiliario. Aunque el riesgo no es una caída generalizada de precios, sino la consolidación de un mercado cada vez más inaccesible.
