El mercado del sector inmobiliario vinculado a activos alternativos continúa ampliando su protagonismo en Europa. Entre estos segmentos destaca el self storage, un modelo que ha ganado peso en los últimos años gracias a la creciente demanda de espacio y al interés de inversores que buscan nuevas oportunidades dentro del mercado inmobiliario.
En este contexto, el crecimiento del capital institucional está acelerando la profesionalización del sector. Según un análisis sobre el self storage elaborado por JLL, el mercado inmobiliario de trasteros se encuentra en una fase de maduración que favorecerá procesos de consolidación empresarial y nuevas estrategias de inversión inmobiliaria orientadas a ganar escala en un mercado aún muy fragmentado.
La evolución de este activo alternativo refleja también cambios estructurales en la forma de habitar y utilizar los espacios urbanos. Factores como el encarecimiento de la vivienda, el auge del comercio electrónico o la reducción del tamaño medio de los hogares están reforzando la demanda de almacenamiento adicional, consolidando al self storage como una nueva pieza dentro del sector inmobiliario.
Datos relevantes
El mercado español se encuentra muy atomizado: las 25 principales compañías propietarias de trasteros representan solo el 4% del mercado
Existen más de 650 operadores que gestionan 1.300 centros que suman aproximadamente 2 millones de metros cuadrados de Superficie Bruta Alquilable (SBA)
Los 25 principales operadores representan apenas el 4% del total de empresas, aunque gestionan el 46% del SBA total
España se sitúa en 0,040 m² de espacios de Self Storage por habitante, por debajo de la media europea de 0,044 m²
Las interacciones con inversores dispuestos a destinar capital a este segmento se han multiplicado por 10,8 entre 2022 y 2025
MiniFAQs
¿Qué es el self storage dentro del sector inmobiliario?
El self storage es un modelo de negocio inmobiliario basado en el alquiler flexible de trasteros o espacios de almacenamiento a particulares y empresas. Este segmento del mercado inmobiliario ha ganado relevancia en los últimos años porque responde a necesidades cotidianas como mudanzas, cambios familiares o falta de espacio en las viviendas, además de ser utilizado por pequeñas empresas y comercios electrónicos.
¿Por qué atrae cada vez más inversión institucional?
El self storage se considera un activo relativamente defensivo dentro de la inversión inmobiliaria porque su demanda depende de situaciones personales y empresariales que no siempre están ligadas al ciclo económico. Además, suele ofrecer ocupaciones estables, ingresos recurrentes y costes operativos relativamente bajos, lo que lo convierte en un activo atractivo para fondos y plataformas institucionales.
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El crecimiento del self storage anticipa una nueva etapa de especialización e inversión dentro del mercado inmobiliario europeo.
JLL anticipa consolidación del sector de trasteros en España
El mercado del Self Storage (conocido en nuestro país como el sector de los trasteros) en España se encuentra en un punto de inflexión. Según los datos recopilados por la consultora inmobiliaria internacional JLL, el sector presenta una fragmentación extrema que, sumada a unos fundamentales sólidos, lo posiciona como el próximo objetivo para las operaciones de fusiones y adquisiciones (M&A) en el inmobiliario europeo.
Actualmente, el ecosistema español está compuesto por más de 650 operadores que gestionan aproximadamente 1.300 centros y 1,95 millones de m² de superficie bruta alquilable (SBA). Sin embargo, el control está muy disperso: los 25 principales operadores representan apenas el 4% del total de empresas, aunque gestionan el 46% del SBA total.
Esta radiografía sectorial subraya un gran potencial de crecimiento. Mientras que mercados maduros como el Reino Unido disponen de 0,083 m² de espacios de Self Storage por habitante, España se sitúa en 0,040 m², ligeramente por debajo de la media europea (0,044 m²), lo que indica un amplio recorrido para el crecimiento del mercado fuera de los focos tradicionales de Madrid y Barcelona.
El despertar del capital institucional
El interés de los inversores en el segmento del Self Storage en la región EMEA ha experimentado un crecimiento exponencial. Las interacciones de JLL con inversores dispuestos a destinar capital a este segmento se ha multiplicado, entre 2022 y 2025, por 10,8, reflejando un interés creciente por el Self Storage. Además, el informe elaborado por JLL destaca la entrada de capital value-add en el mercado español a través de firmas como BC Partners (CABE), PGIM (Zebrabox) o Crossroads (Boxinfiniti), lo que precede a una fase de institucionalización del mercado.
David Onrubia, responsable del área de Activos Alternativos de JLL España, explica que “España ofrece una oportunidad significativa de profesionalización y consolidación para inversores que buscan retornos de doble dígito en un asset class con enormes vientos de cola. El sector de Self Storage vivirá un fuerte dinamismo en los próximos años. Con un mercado fragmentado, la entrada de capital valueadd y una evolución hacia estrategias que combinan tanto el activo inmobiliario como la gestión operativa, los próximos ejercicios viviremos una fase intensa de consolidación inorgánica, donde las grandes plataformas absorberán operadores más pequeños para ganar escala”.
Además, la convergencia de rentabilidades (yields) entre el Self Storage y activos tradicionales como el Residencial (Multifamily) en otros mercados más maduros se presenta como uno de los indicadores más claros de la institucionalización del sector. En el Reino Unido, el mercado europeo más maduro, el diferencial entre ambos activos ha pasado de 250 puntos básicos en diciembre de 2019 a tan solo 75 puntos básicos a finales de 2025, un cambio que refleja que el Self Storage comienza a ser percibido por el capital institucional como un activo sólido y con bajo riesgo.
Un activo defensivo
Y es que la demanda de Self Storage está en gran parte vinculada a hitos que no dependen del ciclo económico –mudanzas, divorcio, menor espacio en las viviendas– y se ve reforzada por el auge del teletrabajo y el e-commerce.
Por otro lado, el encarecimiento de la vivienda y la tendencia hacia apartamentos más pequeños consolidan al trastero como una necesidad estructural. La estabilidad de la ocupación y los flujos de caja constantes permiten proyecciones financieras más seguras, atrayendo capital con mayor aversión al riesgo.
