El “troceo” de viviendas en múltiples estudios está generando nuevas tensiones en las comunidades de propietarios, especialmente en Madrid. Tras la caída de las viviendas de uso turístico, algunos propietarios están optando por subdividir pisos tradicionales, alterando el uso intensivo de instalaciones comunes y modificando la dinámica de los edificios residenciales.
Según ha trasladado el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, estas actuaciones, tramitadas en muchos casos mediante declaración responsable, están provocando sobrecargas en bajantes y redes de saneamiento, además de conflictos en los edificios por el impacto técnico y en la convivencia vecinal.
La institución advierte de que esta práctica no debe abordarse como una restricción del derecho de propiedad, sino desde una regulación urbanística garantista que refuerce la seguridad jurídica y proteja los elementos comunes de las comunidades de propietarios frente a usos intensivos no previstos en el diseño original del inmueble.
Datos relevantes
- Los últimos datos del INE confirman que cae el volumen de viviendas de uso turístico, representando en noviembre de 2025 el 1,24% del parque residencial total en España.
- En Madrid ha caído un 26% en el último año, situándose por debajo de las 15.500 unidades.
- Numerosos propietarios están optando por “trocear” antiguas viviendas en varios estudios de aproximadamente 15 metros cuadrados, cada una con su propia cocina y baño.
- Donde antes había una vivienda con una cocina y dos baños, ahora nos encontramos con cinco cocinas y cinco baños conectados a la misma bajante.
- Estas actuaciones, que en muchos casos se están tramitando mediante declaración responsable, están generando conflictos en las comunidades de propietarios.
¿Por qué el troceo de viviendas genera problemas técnicos?
La subdivisión de una vivienda tradicional en varios estudios implica multiplicar cocinas, baños y puntos de vertido conectados a la misma bajante. Las instalaciones comunes no están diseñadas para ese uso intensivo, lo que puede provocar sobrecargas en redes de saneamiento, mayor desgaste y posibles incidencias estructurales que afectan a todo el edificio.
¿Qué solución plantea el Colegio de Administradores de Fincas?
El Colegio considera que estas obras no deberían tramitarse mediante simple declaración responsable, sino estar sujetas a licencia de obra, dado que sus efectos no son solo privativos. Al afectar a elementos comunes y a la convivencia, abogan por un mayor control administrativo y una regulación urbanística más rigurosa que aporte seguridad jurídica.
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La falta de control en el troceo de viviendas traslada conflictos técnicos a las comunidades.
Los administradores de fincas alertan del impacto del “troceo” de viviendas en las comunidades de propietarios según CAFMadrid
Tras la reciente caída de las viviendas de uso turístico (VUT), numerosos propietarios están optando por “trocear” antiguas viviendas en varios estudios de aproximadamente 15 metros cuadrados, cada una con su propia cocina y baño. Esta práctica, que en muchos casos se tramita mediante declaración responsable, está generando importantes conflictos técnicos y de convivencia en las comunidades de propietarios, según advierte el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).
Los últimos datos del INE confirman que cae el volumen de viviendas de uso turístico, representando en noviembre de 2025 el 1,24% del parque residencial total en España. En Madrid ha caído un 26% en el último año, situándose por debajo de las 15.500 unidades.
Ante este contexto, algunos propietarios han optado por subdividir sus viviendas tradicionales en múltiples estudios, lo que multiplica el número de cocinas, baños y puntos de vertido conectados a las mismas bajantes y redes de saneamiento del edificio. Donde antes había una vivienda con una cocina y dos baños, ahora nos encontramos con cinco cocinas y cinco baños conectados a la misma bajante.
Desde CAFMadrid alertan de que este uso intensivo no estaba previsto en el diseño original del inmueble y puede provocar sobrecargas en instalaciones comunes, averías recurrentes y un deterioro prematuro de las infraestructuras del edificio, afectando directamente a las comunidades de propietarios.
Además del impacto técnico, la proliferación de estudios independientes dentro de una misma vivienda altera la convivencia, incrementa el tránsito de personas y modifica la dinámica habitual del edificio, generando tensiones entre vecinos.
El Colegio considera que este tipo de actuaciones no deberían tramitarse mediante simple declaración responsable, dado que sus efectos no son exclusivamente privativos. Al afectar a elementos comunes, entienden que deberían estar sujetas a licencia de obra y a un mayor control administrativo, con el fin de garantizar la seguridad jurídica y la protección del conjunto del inmueble.
