El mercado inmobiliario de lujo en España atraviesa un momento de fuerte tensión entre oferta y demanda. La falta de suelo urbanizable en enclaves de alta demanda, junto con el avance del comprador internacional, está redefiniendo las dinámicas del segmento prime y desplazando progresivamente al comprador nacional. Esta situación marca un punto de inflexión en un mercado que crece con rapidez, pero cuya capacidad promotora no acompaña el ritmo.
El último análisis del sector confirma un aumento notable de compraventas de alto standing, impulsado sobre todo por compradores extranjeros con mayor capacidad financiera. Este comportamiento coincide con estudios sectoriales que analizan cómo evoluciona la demanda internacional en el lujo residencial, como los recogidos en el informe que detalla el porcentaje creciente de compradores jóvenes en vivienda de lujo, un indicador de la transformación del acceso y del perfil del comprador prime. La combinación de demanda acelerada, precios crecientes y rigidez urbanística está generando un escenario de tensión estructural.
En conjunto, el mercado del lujo muestra una tendencia hacia mayor competencia, escasez creciente y tiempos de entrega prolongados. La presión internacional continuará marcando las reglas del juego, mientras que el impulso de la rehabilitación y la búsqueda de nuevos enclaves prime emergen como alternativas para sostener un crecimiento equilibrado y viable en el futuro.
Datos relevantes
El volumen de compraventas de viviendas de alto standing creció un 28 % interanual
El 66 % de las operaciones correspondió a compradores internacionales
El comprador nacional representa solo el 34 % de las transacciones
Los nuevos desarrollos tardan más de dos años en completarse
Las listas de espera superan los doce meses en algunas promociones
¿Qué factores explican la pérdida de peso del comprador nacional en el segmento de lujo?
El comprador nacional enfrenta una creciente desventaja frente al inversor internacional debido a la distinta capacidad financiera. Mientras que muchos compradores españoles dependen del crédito y deben ajustarse a requisitos bancarios, los compradores extranjeros suelen operar al contado o mediante estructuras financieras más flexibles, lo que permite cerrar operaciones con mayor rapidez y asumir precios más altos. Además, la presión de la demanda internacional en zonas como Madrid, Marbella o Ibiza eleva los precios de forma sostenida, reduciendo el margen de acceso de los compradores nacionales y desplazándolos hacia zonas secundarias o emergentes.
¿Por qué la falta de suelo urbanizable genera un cuello de botella estructural?
La escasez de suelo finalista en ubicaciones prime limita de manera directa la capacidad de nuevos desarrollos y favorece una subida continuada de precios. La combinación de tramitaciones urbanísticas lentas, altos costes de construcción y aumento de la demanda crea un desequilibrio que retrasa proyectos durante años. Esto provoca que la rehabilitación gane protagonismo como alternativa a la obra nueva, mientras que el mercado se vuelve más competitivo y restrictivo para todos los actores, especialmente para quienes no pueden asumir tiempos largos de espera o precios elevados.
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España se queda sin suelo prime y el comprador nacional pierde peso, según The Simple Rent
El mercado inmobiliario de lujo en España atraviesa un punto de inflexión. La demanda se acelera, los precios se disparan y, sin embargo, la oferta no consigue acompañar el ritmo.
Desde The Simple Rent, red especializada en propiedades premium, se identifican tres tendencias clave que están reconfigurando el segmento prime: la escasez estructural de suelo urbanizable en enclaves de alta demanda, el avance imparable del comprador internacional, y un desfase creciente entre la demanda y la capacidad promotora.
Según el último estudio de The Simple Rent, el volumen de compraventas de viviendas de alto standing en 2024-2025 creció un 28 % interanual, alcanzando un importe total cercano a los 14.000 millones de euros. Del total, el 66 % correspondió a compradores internacionales, frente a un 34 % de nacionales.
Escasez de suelo y cuellos de botella en la promoción
En zonas como Marbella, Ibiza o Madrid capital, la disponibilidad de suelo finalista se encuentra en mínimos históricos.
La combinación de rigidez urbanística, tramitaciones lentas y costes crecientes de construcción —en materiales, mano de obra y fiscalidad— ha creado un auténtico cuello de botella.
“Existe un problema estructural de suelo”, afirma Sonia Campuzano, CEO de The Simple Rent. “En muchos enclaves prime, las parcelas disponibles están agotadas o cerca de su límite. Esto dispara el precio del suelo y, por tanto, el coste final de las viviendas.”
El resultado es claro: los nuevos desarrollos tardan más de dos años en completarse, mientras que las viviendas existentes se revalorizan de manera acelerada por pura escasez. En algunas promociones, las listas de espera superan los doce meses.
El comprador nacional, cada vez más desplazado
El comprador español ha perdido peso en el segmento de lujo. Actualmente, no supera el 30 % de las operaciones, frente al auge de inversores internacionales procedentes de Europa occidental, Latinoamérica y Oriente Medio.
“El comprador nacional está en desventaja”, añade Campuzano. “Los inversores internacionales suelen comprar al contado, con estructuras financieras optimizadas y sin depender del crédito. Eso les permite cerrar operaciones más rápido y asumir precios más altos.”
Esta tendencia está desplazando la demanda nacional hacia zonas secundarias o emergentes, mientras que el segmento prime tradicional se consolida como territorio casi exclusivo del capital extranjero.
Demanda que supera la oferta
La conjunción de alta demanda y falta de suelo está convirtiendo al mercado de lujo en un ecosistema de “lujo por encargo”: rehabilitación de villas, personalización de proyectos y tiempos de entrega prolongados.
El precio medio del metro cuadrado en ubicaciones top supera ya los 20.000 €/m² en Madrid y se eleva aún más en Baleares o la Costa del Sol. La falta de mano de obra cualificada y los cuellos logísticos agravan la situación.
“La demanda no va a bajar”, insiste Campuzano. “El reto es crear más suelo y agilizar los procesos urbanísticos. Si no, incluso para los compradores de alto patrimonio, el acceso al lujo se volverá limitado.”
En muchos casos, los promotores optan por rehabilitar mansiones de los años 80 y 90, actualizándolas con domótica, eficiencia energética y diseño contemporáneo, como respuesta a la imposibilidad de construir obra nueva en localizaciones prime.
Consecuencias y alertas para el mercado
Este escenario plantea desafíos estructurales para el mercado:
• Precios en aumento constante: con la oferta limitada, los precios seguirán subiendo incluso si la demanda se estabiliza.
• Menor participación del comprador nacional: la concentración de la demanda extranjera puede generar tensiones sociales y políticas.
• Riesgo de estancamiento futuro: la falta de suelo puede llevar a un tope de oferta y a una ralentización del mercado si no se amplía la base edificable.
• Necesidad de colaboración público-privada: promotores y expertos reclaman agilizar licencias y habilitar nuevas zonas urbanizables en ubicaciones estratégicas.
De cara a los próximos dos años, The Simple Rent prevé que el segmento de lujo mantendrá un crecimiento a doble dígito, aunque con un ritmo más selectivo. Nuevos enclaves como la Costa Brava, Cádiz o el interior de Mallorca emergen como focos premium alternativos, y la rehabilitación seguirá ganando protagonismo sobre la obra nueva.
“El lujo no conoce fronteras”, concluye Sonia Campuzano. “Pero mantener el impulso de España requiere liberar suelo, atraer inversión productiva y garantizar la participación del comprador nacional. Solo así podremos sostener un crecimiento equilibrado y duradero.”
