La evolución demográfica en España está impulsando una demanda creciente de soluciones residenciales adaptadas a las personas mayores, en un contexto donde el déficit de plazas asistenciales supera las 200.000. El sector del Senior Living avanza hacia un modelo más profesionalizado que combina bienestar, autonomía y servicios, consolidándose como uno de los grandes vectores inmobiliarios de la próxima década.
El desarrollo del mercado exige nuevos enfoques de inversión, financiación y gestión, especialmente en un momento en el que los operadores buscan modelos escalables y sostenibles. El análisis de CBRE sobre la oportunidad estratégica del Senior Living en España aporta una visión alineada con esta tendencia, subrayando la importancia de crear soluciones habitacionales flexibles y adaptadas a una generación sénior más activa y exigente. Los datos del foro reflejan cómo la oferta actual aún es insuficiente y requiere de un impulso estructural.
La combinación de presiones demográficas, madurez creciente del modelo y mayor interés del capital institucional sitúa al Senior Living y el Healthcare Real Estate en un punto de inflexión. El sector se prepara para una expansión gradual basada en proyectos viables, servicios complementarios y marcos normativos que faciliten un desarrollo más sólido y estable a medio plazo.
Datos relevantes
Europa necesitará 1,6 millones de camas asistenciales adicionales antes de 2040.
España registra un déficit superior a 200.000 plazas.
Existen solo 2.000 camas operativas y un pipeline de otras 2.000.
España cuenta con 9 millones de habitantes mayores de 65 años.
Madrid y Andalucía lideran la evolución normativa.
Hasta el 50% de los ingresos del Senior Living procederán de servicios.
¿Por qué el Senior Living es uno de los grandes vectores inmobiliarios de la próxima década?
El Senior Living se ha convertido en un motor clave dentro del inmobiliario gracias al crecimiento acelerado de la población mayor y la necesidad de ofrecer alternativas entre la vivienda tradicional y la residencia asistencial. Este segmento no solo responde a un reto social, sino a una oportunidad de inversión impulsada por la falta de producto y la creciente demanda de soluciones que combinen autonomía, servicios y bienestar. Además, los inversores encuentran un mercado con yields estables, potencial de escalabilidad y una clara tendencia hacia modelos híbridos que integran comunidad, salud y estilo de vida. Todo ello lo posiciona como una categoría estratégica para los próximos años.
¿Qué condiciona la entrada de capital estable en el sector?
La entrada de capital core depende de demostrar rentabilidad sostenida, estabilidad regulatoria y un volumen suficiente de activos operativos. Hoy el mercado está dominado por inversores value add, que se centran en reposicionar activos y crear producto. Para atraer capital estable será necesario consolidar un pipeline más amplio, garantizar modelos operativos con ingresos diversificados —especialmente en servicios— y reforzar la colaboración entre operadores, urbanismo y administraciones públicas. Cuando existan más casos de éxito demostrados, el mercado avanzará hacia carteras institucionalizadas y una mayor profesionalización.
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Madrid ha acogido la tercera edición de Senior Living & Healthcare Real Estate Forum, un encuentro organizado por Planner Exhibitions que confirma el punto de inflexión que vive el sector en España: un mercado aún incipiente, pero con fundamentos demográficos, sanitarios y de inversión que lo sitúan como uno de los grandes vectores de crecimiento inmobiliario en Europa en la próxima década.
El foro, celebrado en El Beatriz Madrid, ha reunido a cerca de 300 profesionales y más de 200 empresas.
Los datos ofrecidos por Praemia REIM dejan un mensaje nítido: Europa necesitará 1,6 millones de camas asistenciales adicionales antes de 2040 y España es uno de los países con mayor brecha entre oferta y necesidad. Con 407.000 camas actuales y una ratio de 41,4 por cada 1.000 mayores, el déficit supera las 200.000 plazas, un vacío que representa tanto un desafío social como una gran ocasión para atraer capital institucional hacia estas infraestructuras esenciales.
Pero si el contexto europeo marca tendencia, la realidad española la acelera. El país cuenta ya con 9 millones de habitantes mayores de 65 años y alcanzará 16 millones en los próximos años. Y estos nuevos mayores —más informados, más activos, más exigentes— buscan vivir de forma independiente, pero acompañados y con servicios, sin renunciar a la autonomía ni a un modelo que les permita envejecer de forma gradual. Ese cambio cultural está impulsando el desarrollo de soluciones intermedias entre la vivienda tradicional y la residencia asistencial: los modelos de Senior Living.
Sin embargo, aunque las necesidades son claras, el mercado todavía es reducido. Stefano Somoggi, director de Investment Properties Alternative Living en CBRE España, lo resume de forma contundente: “España es aún un mercado muy nicho. Hay apenas 2.000 camas operativas y un pipeline de otras 2.000. Con estas cifras, no podemos decir que realmente exista el mercado de Senior Living en España, todavía”. Según ha explicado, los inversores activos en este momento son mayoritariamente value add, focalizados en reposicionar activos y crear producto. Pero para que el sector escale será necesario que la categoría madure y dé paso a un capital más estable y core.
La financiación ha sido otro de los ejes del foro. Núria Béjar, directora nacional de Healthcare en Savills, ha recordado que el sector se ha vuelto mucho más prudente: “Hemos dejado atrás la fase de inflar el mercado y estamos entrando en una etapa de proyectos concretos, mucho más realistas y muy ligados a la capacidad de financiación. No veremos una ola arrolladora, sino un avance proyecto a proyecto”. Béjar ha puesto el foco en un aspecto clave para la rentabilidad del modelo: “El éxito no vendrá solo del alojamiento. Hasta un 50% de los ingresos del Senior Living procederán de los servicios. Esa será la pieza fundamental para que los números cierren”.
Otra de las claves del día ha sido el análisis del tipo de capital que está entrando en España. Alejandro Herraiz, Managing Director de Talvion, describe lo que ya muchos consideran la evolución natural del mercado: “El capital que está entrando hoy es value add y, en financiación, vemos soluciones alternativas porque la tradicional todavía no tiene suficientes casos de éxito para entrar. Es un proceso similar al que ya vivimos en el coliving: cuando los activos empiecen a dar retornos demostrados, será cuando llegue el capital core”. Según Herraiz, ese punto de inflexión abrirá la puerta a carteras más institucionalizadas, escalables y con operadores más robustos.
El avance normativo también ha ocupado un lugar destacado en el debate. Madrid y Andalucía son las regiones que más han evolucionado en la adaptación del urbanismo y los usos del suelo a las nuevas formas de habitar: cohousing senior, vivienda dotacional, residencias compartidas y modelos híbridos que combinan alojamiento, comunidad y servicios. La necesidad de marcos flexibles, coordinación entre áreas de urbanismo y políticas sociales y mayor estabilidad administrativa son requisitos imprescindibles para que los inversores apuesten con mayor intensidad.
La jornada ha puesto igualmente el foco en el cliente. Las nuevas generaciones de mayores no quieren únicamente una vivienda accesible, sino un estilo de vida: comunidad, bienestar, ocio, actividad física, seguridad y servicios adaptados. Los proyectos de costa captan especialmente la atención del público internacional —acostumbrado al alquiler y al modelo de pago por uso— mientras que en las ciudades se impone un enfoque de proximidad, autonomía y conexión con el entorno urbano.
Todos estos vectores —demografía explosiva, déficit de oferta, mayor madurez del modelo y un cliente profundamente distinto— apuntan a la misma dirección: España se encuentra en un momento irrepetible para acelerar su mercado de Senior Living y Healthcare Real Estate. Con yields estabilizadas, operaciones de sale & leaseback en aumento y un interés creciente del capital institucional, el sector está dando los primeros pasos para convertirse en una de las grandes categorías inmobiliarias de la próxima década.
El mensaje final del foro es unánime: el país tiene la oportunidad de construir una nueva generación de soluciones residenciales y asistenciales que definirán el bienestar sénior del futuro. Una oportunidad que, si se aprovecha, generará valor para los ciudadanos, para los operadores y para los inversores que decidan anticiparse.
Senior Living & Healthcare Real Estate Forum ha contado con la participación de CBRE, Savills y Talvion como Bronze Partners; y de Adapta Socios, Cip Arquitectos, IKEA Ibérica, Jubenial, Jung y ST Sociedad de Tasación como Partner Colaborador.
