El mercado hipotecario español atraviesa una etapa de crecimiento intenso tras el parón provocado por la subida del Euríbor en 2023. Aunque la firma de hipotecas encadena 14 meses de incremento interanual, el aumento de solicitudes no siempre se traduce en concesiones. Según el Banco Central Europeo (BCE), España es el país de la eurozona donde más hipotecas se rechazan: uno de cada cinco bancos reconoce haber incrementado sus denegaciones en el último trimestre, una proporción muy superior a la de Alemania, Francia o Italia.
Los expertos de RN Tu Solución Hipotecaria apuntan que esta situación no responde a un endurecimiento de los criterios, sino al auge de solicitudes de perfiles con menor estabilidad laboral y sin el ahorro necesario. Como explica su CEO, Ricardo Gulias, muchas personas que antes alquilaban se ven ahora obligadas a comprar, pero sin cumplir los requisitos mínimos. Según Bankinter, en su análisis sobre los criterios que determinan el perfil de riesgo hipotecario, las entidades valoran especialmente la relación entre ingresos y deuda, la estabilidad del empleo y el porcentaje de financiación solicitado. Estos factores son clave para entender por qué aumentan las denegaciones en un entorno de crédito aparentemente favorable.
El repunte del capital prestado, un 24 % interanual, y los tipos medios del 2,66 % muestran que el sistema financiero español sigue siendo sólido. Sin embargo, la brecha entre los precios de la vivienda y la capacidad real de endeudamiento de las familias se amplía. Con unos precios que han subido un 12,7 % en el último año y salarios que apenas crecen, el acceso a la vivienda mediante hipoteca se complica. El mercado, aunque dinámico, refleja una tensión estructural entre la oferta, la demanda y el poder adquisitivo de los hogares.
Datos relevantes
Uno de cada cinco bancos españoles ha aumentado el rechazo de hipotecas
España lidera las denegaciones en la eurozona según el BCE
El Euríbor se mantiene estable en torno al 2,18 %
El capital prestado para hipotecas creció un 24 % interanual
El precio medio de la vivienda subió un 12,7 % en el último año
Los tipos medios hipotecarios son del 2,66 %, de los más bajos de Europa
¿Por qué se rechazan más hipotecas en España?
El aumento de solicitudes procede en gran parte de perfiles con ingresos inestables o con un nivel de ahorro insuficiente. Aunque los bancos mantienen criterios similares, reciben más peticiones que no cumplen los ratios de solvencia o endeudamiento. Además, el encarecimiento de la vivienda ha desplazado a muchos antiguos inquilinos hacia la compra, saturando el sistema de evaluación crediticia y elevando las denegaciones.
¿Qué pueden hacer los compradores con hipoteca denegada?
Los solicitantes rechazados pueden revisar su ratio deuda/ingresos, mejorar su historial crediticio o aumentar su aportación inicial. Otras alternativas son recurrir a intermediarios financieros o estudiar la posibilidad de una hipoteca conjunta. Los expertos recomiendan no insistir con la misma entidad tras una negativa, sino esperar varios meses y mejorar el perfil financiero antes de volver a solicitar financiación.
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RN Tu Solución Hipotecaria analiza por qué España lidera el rechazo de hipotecas en Europa
El mercado hipotecario español vive un momento inédito en más de quince años. Tras el parón provocado por la subida del Euríbor en 2023, la firma de hipotecas se ha recuperado con fuerza y encadena ya catorce meses consecutivos de crecimiento interanual. Sin embargo, esta efervescencia convive con una paradoja: España es, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), el país de la eurozona donde más hipotecas se rechazan.
Según los datos del máximo organismo económico en Europa, uno de cada cinco bancos españoles reconoce haber incrementado el número de denegaciones en el último trimestre, muy por encima de Alemania, Italia o Francia. Una situación cuya clave, tal y como indican desde RN Tu Solución Hipotecaria, no está en un endurecimiento de los criterios, sino en el aumento de solicitudes de clientes con un perfil financiero más frágil.
“La banca no está más restrictiva, simplemente recibe muchas más solicitudes de perfiles que no cumplen los requisitos mínimos”, explica Ricardo Gulias, consejero delegado de la compañía decana en intermediación hipotecaria en España. El experto apunta que la demanda hipotecaria se ha disparado impulsada por la caída del Euríbor, que se mantiene estable en torno al 2,18 %, y por unos tipos medios del 2,66 %, los más bajos de la eurozona tras Malta.
“Desde 2008, las entidades han aprendido a ser prudentes y solo financian a quienes pueden pagar la hipoteca. Pero no podemos obviar que se ha vivido una auténtica guerra hipotecaria entre entidades, y eso ha animado a muchos compradores a lanzarse al mercado”, añade Gulias.
Escasez de oferta y precios cada vez más altos
La otra cara de la moneda la presenta el mercado del alquiler, cuya escasez de oferta se ha convertido en uno de los grandes motores de este auge de solicitudes hipotecarias rechazadas. “Las políticas de vivienda han reducido drásticamente la oferta en alquiler. Muchas personas que antes podían arrendar ahora se ven obligadas a comprar, y lo hacen sin contar con el ahorro o la estabilidad laboral necesarios”, explica el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.
Este encarecimiento, sumado a la falta de ahorro y estabilidad laboral de muchos compradores, está generando un escenario complejo. “Hay mucha gente intentando comprar por encima de sus posibilidades. Los precios han subido tanto que lo que antes entraba dentro del ratio de endeudamiento, ahora ya no entra. Muchos clientes solicitan el 100 % más gastos, pero no siempre es viable”, advierte Gulias.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el segundo trimestre del año el precio medio aumentó un 12,7 % respecto al mismo periodo del año anterior y se acerca ya a valores máximos históricos.
Los mejores tipos de Europa
A pesar del repunte de las denegaciones, el sector hipotecario sigue siendo un motor de la economía española. El capital prestado para hipotecas ha crecido un 24 % interanual, con un importe medio que ronda los 170.000 euros y un plazo medio de 25 años, según el INE.
“Tenemos tipos excelentes, probablemente los mejores de Europa, pero con viviendas más caras que nunca y perfiles de compradores más débiles. El resultado es que se deniegan más operaciones, no porque los bancos no quieran prestar, sino porque la gente intenta comprar lo que no puede pagar”, recuerda el consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
De cara a 2026, Gulias no prevé cambios drásticos: “Hasta que los salarios no marquen el límite de lo que puede pagarse, el mercado seguirá tensionado. Tenemos un sistema financiero sólido, pero una brecha creciente entre la capacidad de endeudamiento y los precios reales de la vivienda”, sentencia.
