El mercado residencial español sufre un desajuste estructural. Según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria, en 2024 se registró un déficit de 134.649 viviendas respecto a los nuevos hogares creados. Madrid, Barcelona, Alicante y las islas concentran las mayores brechas, en un contexto marcado por el encarecimiento del suelo, el aumento de los costes de construcción y los retrasos normativos. La situación exige repensar a fondo las políticas públicas de vivienda y reforzar la colaboración público-privada.
Además de la escasa producción de obra nueva, el informe destaca que el 90 % de las transacciones en 2024 correspondieron a vivienda de segunda mano, lo que pone en evidencia el desequilibrio de la oferta. Solo un 3 % de las compraventas fueron de vivienda protegida. Por eso, la ACI plantea un Pacto de Estado por la Vivienda que aporte seguridad jurídica y estabilidad normativa. Más detalles pueden consultarse en el sitio oficial de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria.
¿Por qué se habla de un desajuste estructural en vivienda?
Porque la producción actual no cubre el ritmo de crecimiento de hogares y eso encarece el acceso.
¿Qué propone la ACI para corregirlo?
Un pacto estable entre administraciones y empresas que impulse la vivienda asequible y adaptada.
España necesita una visión estratégica que garantice el derecho a la vivienda sin depender solo del mercado.
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España se enfrenta a un desajuste estructural que compromete el equilibrio de su mercado residencial. Según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), “Evolución de la producción de vivienda en España”, en 2024 se entregaron en España 134.649 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados a lo largo del año. Este desfase refleja un sistema que ya no responde al ritmo de crecimiento demográfico ni a la evolución de las necesidades habitacionales, derivado tanto de la escasez de suelo finalista como de los incrementos de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística.
El mayor desequilibrio se muestra en Madrid (-32.644 unidades), Barcelona (-21.148) y Alicante (-9.143), provincias con una elevada presión de la demanda, lo que agrava la tensión residencial y podría repercutir en la evolución alcista de los precios de venta. A estas ciudades se suma el déficit acumulado en Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife (casi 19.700 viviendas entre todas), donde la escasez de suelo y los límites urbanísticos incrementan las tensiones estructurales.
“España ha dejado de construir al ritmo de su población. Nos enfrentamos a una situación donde el crecimiento de hogares supera sistemáticamente la producción de vivienda, y esto está alimentando un problema de acceso que ya es estructural“, asegura Ricardo Martí-Fluxá, Presidente de la ACI.
El estudio, que abarca el periodo 2019–2024 y ofrece proyecciones hasta 2039, identifica también la consolidación de dinámicas de mercado que refuerzan el desequilibrio estructural. Así, en 2024, más del 90% de las compraventas registradas fueron de vivienda de segunda mano (alrededor de 650.000 unidades), lo que confirma un patrón sostenido desde el 2019: la escasa disponibilidad y el elevado coste de la obra nueva siguen desplazando la demanda hacia el residencial existente.
Además, solo un 3% de las transacciones se realizaron sobre vivienda protegida, lo que pone de manifiesto la débil intervención de las administraciones públicas en la generación de oferta asequible, en un mercado claramente liderado por la iniciativa privada. Esta cifra refuerza la necesidad urgente de revisar las políticas públicas de vivienda si se quiere garantizar el acceso de los colectivos más vulnerables.
El informe también anticipa que, pese al aumento previsto de la población -que superará los 53 millones de habitantes en 2035, según datos del INE-, la formación de nuevos hogares se estabilizará en torno a las 200.000 unidades anuales en la década de los 30. Las causas son múltiples: envejecimiento poblacional, precariedad laboral, retraso en la emancipación de los jóvenes y cambios en los modelos familiares (más hogares unipersonales o compartidos). Todo ello exige un rediseño de las políticas residenciales, más allá de la mera construcción.
En este contexto, Martí-Fluxá ha apuntado que “no basta con aumentar el número de viviendas, sino que se necesita una nueva visión que incluya, la rehabilitación del parque existente, la diversificación tipológica, con viviendas más pequeñas y adaptadas y una planificación territorial que contemple la desigual evolución de las provincias”.
Desde la ACI se propone la firma de un Pacto de Estado por la Vivienda, un acuerdo duradero, transversal y desvinculado de los debates partidistas, que garantice la seguridad jurídica, la estabilidad normativa y la movilización conjunta de recursos públicos y privados para el impulso definitivo de la vivienda asequible.
“El acceso a la vivienda es uno de los grandes desafíos sociales y económicos de nuestra época. Algunos de nuestros vecinos europeos han demostrado que es posible avanzar cuando hay visión estratégica, incentivos adecuados y verdadera colaboración público-privada”, ha concluido Ricardo Martí-Fluxá.
