Savills, consultora inmobiliaria internacional, presentó ayer su informe anual Visión Málaga 2023, en el que analiza la ciudad y su realidad metropolitana a través de los datos de evolución clave en los distintos segmentos inmobiliarios.
En el informe, Savills aborda cómo el incremento de población, la atracción, retención y generación de talento y un turismo cada vez menos estacional y de mayor calidad requieren una mayor capacidad de alojamiento de personas y empresas alineada con la expansión socioeconómica de la ciudad.
La presentación de esta sexta edición de Visión Málaga ha sido inaugurada por Carmen Casero, concejala de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga y ha contado con la participación de Jaime Pascual Sanchiz, CEO de Savills España, Tomás Gasset, CEO de Urbania, Pelayo Barroso, director nacional de Savills Research y José Félix Pérez-Peña, director de Savills Andalucía.
José Félix Pérez-Peña ha explicado en la presentación que, analizando la situación actual de cada uno de los distintos usos inmobiliarios y las previsiones para los próximos años, “incorporar el área metropolitana es vital para consolidar el desarrollo de Málaga. La ciudad debe integrar la atracción y generación de talento como valor clave a futuro y proporcionar los espacios necesarios para mantener el nivel de calidad de vida que la ha convertido en una de las ciudades más atractivas para vivir y trabajar en el sur de Europa.”
Residencial
Málaga, como sexta ciudad por número de habitantes en España, consolida su crecimiento y posición como uno de los principales mercados residenciales del país.
• La previsión de nueva vivienda suma 43.625 nuevas unidades. De estas, 18.656 unidades ya están aprobadas para entrar gradualmente en el mercado en los próximos años.
• El ritmo de absorción de obra nueva en la ciudad se mantiene. El 63% de la nueva oferta de vivienda comercializada en Málaga en 2023 ya está vendida a pesar del incremento de precios, la mayor oferta y el endurecimiento de los costes de financiación.
• El precio medio de la ciudad para vivienda plurifamiliar nueva se sitúa en 3.969 €/m2, un 18% por encima de 2022.
• El suelo en mercado en la ciudad se está transaccionando de media en solo 12 meses, alcanzando un 10% más de superficie transaccionada frente al año anterior. El interés inversor se enfrenta de nuevo a la falta de suelo gestionado en la ciudad y su entorno inmediato.
• En cuanto al mercado de alquiler, la oferta en la ciudad ha experimentado un retroceso significativo debido a su reasignación para la venta o como alquiler de corta estancia.
• La renta media de vivienda en alquiler en la ciudad se situó en 1.140 €/mes en 2022, un 16% más que el año anterior.
Según apunta Savills en Visión Málaga 2023, es imprescindible que se produzca un impulso del parque de vivienda social y asequible en Málaga tanto en compra como en alquiler.
Los distritos con el precio metro cuadrado más elevados para vivienda plurifamiliar nueva son Málaga Este (5.574 €/m2), Carretera de Cádiz (5.148 €/m2) y Centro (3.606 €/m2). Por otro lado, los distritos con los precios de obra nueva más asequibles son Churriana (2.371 €/m2), Alhaurín de la Torre (2.972 €/m2) y Rincón de la Victoria (3.028 €/m2) para vivienda plurifamiliar.
En cuanto al mercado de alquiler BtR, la renta media ha alcanzado máximos históricos de 10,7 €/m2/mes. La ciudad precisa ampliar su parque de vivienda en alquiler para equilibrar los niveles de oferta a la demanda creciente, así como diversificar las opciones con soluciones habitacionales más flexibles y adecuadas a los perfiles de demanda que podrían aliviar la presión sobre el alquiler. En la actualidad, Málaga cuenta con 1.500 unidades previstas en desarrollos dirigidos al alquiler (Build-to Rent) y coliving, una cifra prometedora, pero todavía insuficiente.
Oficinas
Málaga incorporará 35.000 m2 nuevos de oficinas a partir de 2025, ampliando el stock y generando nuevas alternativas de calidad para marcar una nueva era de las oficinas en la ciudad basada en criterios arquitectónicos, ubicación y ESG. Hasta entonces, las empresas están buscando soluciones alternativas.
• Las rentas en los edificios principales suben un 11% de media en las zonas más céntricas de la ciudad, alcanzando máximos de entre 20 y 25 €/m2/mes.
• La ciudad cuenta con poco más de 500.000 metros de stock y una tasa de disponibilidad de apenas el 5,6 % (31.500 m2).
• El espacio flex sigue irrumpiendo con fuerza ante la falta de espacio de oficinas tradicional en zona urbana.
• La mayor parte de la superficie disponible actualmente está en zonas de periferia o espacios de menor calidad que no satisfacen los requerimientos actuales de las empresas.
• Esta situación complica la búsqueda de espacio para muchas empresas que ya se encuentran en la ciudad y quieren cambiar o ampliar superficie y para las que quieren implantarse.
• El elevado interés inversor se reorienta hacia el desarrollo y promoción de proyectos.
Hoteles
La transformación de la ciudad está favoreciendo la desestacionalización del destino y Málaga está alcanzando cifras récord por habitación en datos operativos
• En 2022 se alcanzaron cifras récord en ADR (ingreso por habitación) con un precio medio de 116,60 euros, lo que supone un crecimiento del 20 % frente a 2021.
• El RevPAR medio anual (beneficio por habitación) ha crecido un 108 % desde 2012, a pesar del punto de inflexión de la pandemia.
• El número de plazas se ha incrementado más de un 20 % frente a 2019. La ciudad cuenta con una previsión de nueva oferta equilibrada, con 21 proyectos que entrarán en el mercado entre 2023 y 2027 sumando más de 1.900 plazas. Gran parte, en torno al 27%, de ellos serán de 5* y 5*GL.
Retail
Con el incremento de la actividad económica y turística en Málaga, continúa la tendencia alcista en los principales ejes comerciales.
• Las rentas prime vuelven a niveles de 2019 y la disponibilidad de locales vacíos se reduce al 2% las calles principales. La zona prime recupera su renta máxima, superando los 300 €/m²/mes.
• Calle Nueva resurge alcanzando el 100% de ocupación y marcando rentas máximas históricas de 112€/m²/mes.
• En los ejes secundarios se han registrado ligeros incrementos, recuperando hasta un 12 % en algunas de las zonas más afectadas por la pandemia.
• El gran reto es consolidar la llegada de operadores de lujo, así como restauradores de primer orden que mejoren la oferta comercial y gastronómica de la ciudad, atraídos por el impulso del sector hotelero. Veremos la llegada de los primeros operadores en los próximos meses.
• En el mercado de inversión la actividad ha sido notable, sobre todo por parte de los perfiles de inversión privada.
• Centros y parques comerciales se renuevan en torno a la innovación en la experiencia de compra y la generación de espacios más sostenibles. La previsión es que se incorporen en torno a 91.600 m2 en distintos proyectos en los próximos cinco años.
Logístico
Elevar los estándares logísticos de Málaga y su área de influencia es clave para el buen funcionamiento de la ciudad y su desarrollo futuro.
• El stock logístico puro en Málaga es de poco más de 300.000 m2, con una tasa de ocupación cercana al 100 %.
• La ciudad tiene proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos en el medio-largo plazo gracias a la tramitación urbanística de sectores como Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián o Rosado Este. Sin embargo, en la actualidad, la escasez de superficie disponible es el principal escollo que encuentran los principales operadores nacionales e internacionales.
• La prolongada situación de desequilibrio entre oferta y demanda requiere impulsar los planeamientos urbanísticos sobre los que se está trabajando y la puesta en mercado de suelos finalistas lo antes posible.
• Las rentas se sitúan en 5 €/m2/mes.
Sector educativo
• El posicionamiento de Málaga en atracción y retención de talento ha ido en aumento estos últimos años a través del impulso generado por la llegada de nuevas multinacionales y de nuevos profesionales nómadas. Para competir en las ligas de ciudades de talento, la generación de talento en la ciudad es clave.
• La llegada de dos nuevas universidades y la evolución de la oferta educativa actual hacen prever la necesidad de 1.000 camas más a pesar del incremento del 56% de plazas en los último tres años.
• Además, se prevé la llegada de nuevos formatos educativos que se sumarán a la universidad, como formación profesional, escuelas de post grado y longlife learning que requerirán espacio para desarrollar su actividad.
Healthcare y Senior living
• La ciudad de Málaga cuenta con un sector healthcare bien desarrollado y diversificado, sin embargo, para cumplir con las ratios recomendadas por la OMS (cinco camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años), sería necesario sumar más camas, de las cuales 500 ya se encuentran en desarrollo.
• El incremento de seguros de salud privados está impulsando el desarrollo de nuevas infraestructuras relacionadas con la salud que también dan servicio a un creciente turismo de salud. Siendo necesaria la actuación pública para la adecuación a la población actúa y futura de la ciudad.
• El segmento senior living continúa su avance enfocándose en perfiles locales, nacionales e internacionales, para aportar soluciones habitacionales dirigidas a personas mayores que se encuentran en distintos grados de dependencia.
Más información en: https://vision.savills.es/malaga/2023/
