La Ley de Vivienda puede llegar a incluir áreas que agrupan el 40,18% de los hogares españoles

Los nuevos criterios que se barajan para categorizar un “área tensionada” pueden hacer variar el número de zonas afectadas, desde las 465 áreas contempladas en el planteamiento inicial de la norma hasta las 1.606 áreas

La estipulación de una zona como “área tensionada” tiene grandes implicaciones no solo para los inquilinos y hogares del mismo sino también para su atractivo inversor

Baleares, Málaga, Valencia o Madrid, entre las provincias con más “áreas tensionadas” según los diferentes requisitos que se estudian para la futura Ley

Atlas Real Estate Analytics, consultora inmobiliaria que aplica herramientas de data science al mercado inmobiliario en España y Portugal, ha analizado el impacto que las modificaciones en la categorización “área de mercado residencial tensionado” de la futura Ley por el Derecho a la Vivienda podrían tener en distintas regiones de la geografía española. Según los cálculos de la consultora, y tomando como escenario los criterios menos estrictos y por tanto de mayor alcance, el porcentaje de zonas que podrían incluirse en dicha categorización se elevaría hasta el 14,55%, o lo que es lo mismo, un total de 1.606 códigos postales que se distribuyen por 52 provincias. Según los datos manejados por la plataforma Fragua, el software especializado en análisis de datos inmobiliarios desarrollado por Atlas, estas áreas aglutinan más del 40% del total de los hogares de España.

Actualmente, se plantean tres escenarios diferentes, los cuales significan diferentes impactos en las áreas de España. En el escenario más cauto, el porcentaje nacional de áreas tensionadas se reduciría hasta el 4,21% del total, con un total de 465 códigos postales en 38 provincias. En opinión de Atlas, esta disparidad de cifras pone en evidencia la necesidad de definir criterios sólidos y acordes a la realidad del mercado inmobiliario para garantizar que la nueva Ley se aplique de forma eficaz.

Declaración de zona del mercado residencial tensionado

El Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda estipula que las Comunidades Autónomas podrán declarar “zonas de mercado residencial tensionado” bajo los criterios establecidos a nivel estatal. La clave se encuentra en la definición de dichos criterios, que en la actualidad están siendo estudiados por el Gobierno. El criterio principal se guiará por la llamada Tasa de esfuerzo: el porcentaje de la renta disponible de la unidad familiar que se destina anualmente al pago del alquiler y los gastos básicos de la vivienda (12 mensualidades + suministros). Sin embargo, los distintos criterios que se están barajando en la actualidad para la definición de estos parámetros plantean 3 escenarios muy distintos:

Escenario A, el enfoque con mayor alcance: Que el área tenga una tasa de esfuerzo media superior al 30%.

Escenario B, el enfoque medio: Que el área tenga una tasa de esfuerzo media superior al 30% y, además, que el precio del alquiler del área haya subido por encima del IPC regional en los últimos 5 años.

Escenario C, el enfoque original: Que el área tenga una tasa de esfuerzo media superior al 30% y que el precio del alquiler en los últimos 5 años haya subido al menos un 5% por encima del IPC regional de los últimos 5 años.

Cada uno de los casos cambia de manera significativa el número de áreas, o en el caso de este estudio, de códigos postales, a los que a priori podría afectar esta legislación. Esto cobra gran relevancia tanto por el lado del propietario, o inversor, como por el lado del inquilino. Por el lado del propietario o inversor, ya que puede suponer un cambio sustancial a la hora de elaborar un análisis de rentabilidad del inmueble, ya que la actualización de rentas, según lee el Anteproyecto de Ley, puede estar muy limitada, al contrario que la situación actual donde con cada nuevo contrato o, en su defecto, cada cinco años para alquileres de tipo LAU, puede actualizarse a cualquier precio sin limitación. Por el lado del inquilino, ya que las actualizaciones de contrato, una vez finalizada su vigencia, en estas zonas tensionadas, vienen acompañadas de una mudanza a una zona más económica, debido a la evolución acelerada de los precios en estas zonas.

Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics destaca que “Las provincias con mayor población concentran el mayor número de áreas tensionadas, con Baleares a la cabeza seguida de provincias como Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid. En todas ellas, los criterios más amplios llevarían a que más del 40% de las zonas fueran declaradas como zonas tensionadas. A la hora de aplicar la legislación es vital entender cómo afecta la misma a todas las partes implicadas, esto es tanto a los hogares como a los inversores, en el caso del alquiler. Declarar un área como tensionada tiene implicaciones en la decisión de los inversores, ya que las previsiones en las subidas de precios tienen gran peso a la hora de analizar la rentabilidad en los modelos financieros.”

Escenario A: Declaración de zona del mercado residencial tensionado: 30% de tasa de esfuerzo

Para el primero de los casos, la declaración de área tensionada se aplicaría sobre el 14,55% de las áreas (un total de 1.606 códigos postales), que suponen el 40,18% de las viviendas del país. Este porcentaje se elevaría en provincias como Barcelona, donde encontraríamos el mayor número de áreas tensionadas de España, 163; Baleares, con 136 de sus 159 códigos postales (85,53% de su territorio residencial); Málaga, con el 59,76% de sus áreas (un total de 98 sobre las 164 que componen la provincia);o Alicante, con 89 de 203, un 43,84%.

En el otro lado de la fotografía, provincias como Albacete, Palencia o Zamora apenas contarían con áreas no supera las 5 en ninguno de los casos, o supone menos de un 2%.

Sin embargo, existe otra forma de cuantificar la situación y es que muchas de las áreas que escapan a este requisito abarcan un número muy reducido de hogares. Por ejemplo, en el caso de Valencia, donde 92 de las 292 áreas en las que se divide el municipio, un 31,51%, entrarían dentro de esta categorización, estas componen el 57,90% de los hogares de la provincia.

Escenario B: Declaración de zona del mercado residencial tensionado: 30% de tasa de esfuerzo + incremento del precio del alquiler en los últimos 5 años por encima del IPC de la Comunidad Autónoma

En cuanto al segundo de los casos, el porcentaje de códigos postales afectados se reduce de manera sustancial, en 9,8 puntos porcentuales, afectando al 4,76% de las áreas de España. Esto supone que un 23,63% de los hogares de España, cinco millones, estarían dentro de un área tensionada, es decir, un 42,19% menos que en el caso de que únicamente se tuviese en cuenta la tasa de esfuerzo.

La fotografía entonces cambia en muchas de las provincias que se han comentado anteriormente, el caso de las Islas Baleares, el número de áreas pasa de 136 a 32, del 85,53% al 20,13%, afectando al 46,25% de los hogares frente al 94,55% anteriormente. En este caso, provincias como Málaga, Madrid o Alicante (aunque también Baleares), siguen manteniéndose como las provincias con mayor número de áreas tensionadas. Si bien es cierto, que los números totales se reducen de manera sustancial.

Para esta situación 13 provincias no encuentran ningún área tensionada, y 18 más encuentran algún área, pero el número total de áreas es inferior al 2% del total de la provincia. En total 31 provincias no tienen un impacto significativo de la legislación. Por el contrario, las 19 restantes acumulan áreas que afectan a 4 millones 938 mil hogares, es decir, el 97,18 % de los hogares que se encuentran en áreas tensionadas afectados por esta legislación.

Declaración de zona del mercado residencial tensionado: 30% de tasa de esfuerzo + incremento del precio del alquiler en los últimos 5 años un 5%  por encima del IPC de la Comunidad Autónoma

En el último de los casos, cabe destacar que no existe una diferencia significativa con el anterior caso si se tienen en cuenta el número total de áreas que entran dentro de estas características. Un 4,21% del total de códigos postales de España se sitúa dentro de las especificaciones de áreas tensionadas, así, el número de provincias con ningún área tensionada o con menos del 2% de áreas tensionadas se mantiene.

En concreto esta ampliación de la medida afecta a las provincias que encabezan este estudio según número de áreas afectadas, este es el caso de Madrid, que pasa de 70 a 59 áreas o Málaga de 56 a 51. En el caso de los hogares que se encuentran en estas áreas, estos se reducen de 16,01%, pasando de 5,081 millones a 4,265 millones, suponiendo un 19,83% del total de hogares españoles. El mayor número de estos lo seguimos encontrando en Málaga, con un 68,26% de sus hogares dentro de áreas tensionadas; Valencia, con un 48,03%; o Alicante, con un 44,19%.

En definitiva, la definición de área tensionada y las características que debe cumplir tiene una importancia sustancial dentro de la Ley, especialmente entre la que tienen en cuenta la evolución del mercado y el IPC y la que no. Es por ello, que los datos deben ser un input a considerar a la hora de decidir el alcance de la misma y poder entender cómo afectará al conjunto del mercado y de los hogares españoles.            

La nueva Ley de Vivienda y las áreas tensionadas

El Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda aprobado el pasado octubre de 2022 por el Consejo de Ministros ha evolucionado a lo largo de los últimos meses principalmente debido al avance del IPC así como de la situación del mercado inmobiliario en España y sus previsiones para el recién estrenado año 2023.

Una de las principales novedades de la nueva norma, la declaración de ciertas áreas urbanas como “zonas de mercado residencial tensionado”, tendrá efectos directos sobre el mercado inmobiliario al establecerse mecanismos “de contención y bajada de precios, a través de la mejora del marco fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial”.

Entre estos mecanismos se encuentran las prórrogas de contrato anuales, hasta un máximo de 3 años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor; o en nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya arrendadas anteriormente, la limitación del alquiler con carácter general a la renta del contrato anterior, más el IPC; o en caso de que el propietario sea un “gran tenedor” la renta de los nuevos contratos suscritos en “zonas tensionadas” se encontrará limitada por el contrato anterior, o limitada según el sistema de índices de precios de referencia.