San Sebastián volvió a cerrar 2020 como la capital de provincia con el precio por m2 de vivienda más alto de España, de hecho, según pisos.com, es la única que supera los 5.000EUR/m2. Durante los últimos meses, clientes y amigos me lanzan la pregunta del millón cada vez con mayor asiduidad: ¿bajará el precio de la vivienda en San Sebastián durante 2021 a causa de la pandemia?
Esta, a pesar de ser una pregunta de salón, es sin embargo un barómetro muy ilustrativo a la hora de analizar el estado de las cosas en nuestra economía. Por un lado, debido a la relevancia del inmobiliario en el PIB (antes de la pandemia las actividades inmobiliarias tenían un peso del 10,5%)1 y, por otro, por nuestra histórica preferencia de comprar una vivienda antes que alquilarla, a diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los países del resto de Europa.
Es preciso comenzar apuntando que el residencial a nivel nacional demostró una grandísima resiliencia durante 2020 al contabilizar únicamente un retroceso anual del 15% en número de transacciones, conteniendo a su vez los precios. Se trata de un indicador muy positivo para el inmobiliario en comparación con la actitud de otros sectores durante la pandemia. Esta solidez es demostrativa de que este sector goza de salud robusta, con precios equilibrados y financiación saneada, a diferencia de lo que ocurrió en la anterior crisis, la cual, a diferencia de esta, sí fue inmobiliaria.
Este análisis es extrapolable a San Sebastián, donde los primeros meses del Covid afectaron directamente a la demanda por cuestiones de imposibilidad material y seguridad, pero en junio la tendencia fue creciente y volvimos a ritmos de ventas de vivienda similares a los de antes de la pandemia con precios estables. Esto se debe principalmente a que la primera vivienda mantiene la demanda, a diferencia de lo que ocurre con la segunda residencia.
En San Sebastián el mercado de segunda residencia es prácticamente residual y este hecho, unido a la particular orografía de la ciudad situada entre el mar y las montañas y una tasa de desempleo sustancialmente por debajo de la media nacional provoca un sostenimiento en los precios y el afianzamiento del residencial donostiarra como un «refugio».
Las perspectivas de precios de la vivienda donostiarra para 2021 son, en base a estos fundamentales, de estabilidad en vivienda usada y de incremento progresivo en obra nueva. La obra nueva saldrá reforzada este año por ser capaz de ofrecer una respuesta mejor a las preferencias surgidas tras la pandemia, donde se primarán espacios más amplios, jardines, terrazas, luz natural e incluso ubicaciones en las afueras, menos perjudicadas que antes a la hora de elegir vivienda gracias al afianzamiento del teletrabajo.
Las perspectivas económicas para 2021 son por tanto halagüeñas, especialmente para los últimos trimestres del año donde la mejora de la situación sanitaria y el aumento de la confianza impactarán en indicadores positivos del inmobiliario.
1 Central de Balances del Banco de España
