El Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB) ha elaborado el segundo Informe anual «La vivienda a la metrópoli de Barcelona 2018», con datos de los años 2017 o 2018, según los casos.
El informe se estructura en cinco capítulos que hacen referencia a las necesidades de las personas y hogares, el parque de vivienda, la construcción y rehabilitación, el mercado y los problemas de acceso y permanencia en la vivienda.
Algunos de los temas clave que pone en evidencia el Informe son la estimación del parque y del uso de la vivienda: menos viviendas y menos vacíos del que indicaba el censo.
Las diferentes estimaciones del parque de vivienda realizadas en los últimos años indican que las cifras obtenidas por el censo de Población y Vivienda del 2011 eran superiores a la realidad.
En concreto, en el área metropolitana de Barcelona, mientras el censo contabilizaba 1.501.756 viviendas, las estimaciones realizadas por el equipo del O-HB señalan solo 1.432.530 por el año 2018. Y, en el caso de Barcelona ciudad, la diferencia detectada es de 811.106 el 2011 a 774.190 el 2018.
El exceso de viviendas contabilizadas en el censo del 2011 ha inducido a errores sistemáticos en la determinación del porcentaje de viviendas vacías.
En concreto, a Barcelona, el censo hablaba de 88.259 viviendas (el 10,88% del parque), mientras que los estudios realizados por el mismo Ayuntamiento a los 73 barrios de la ciudad durante los años 2017 y 2018, a partir de un extenso y minucioso trabajo de campo, detectan que el porcentaje es de un escaso 1,22% del parque (10.052 viviendas).
Hay que tener presente, por otro lado, que en los últimos años se han ido absorbiendo viviendas que habían quedado vacíos al estallar la burbuja inmobiliaria en 2007.
Incremento del alquiler
El número de hogares que viven de alquiler se ha incrementado. En la ciudad de Barcelona se ha pasado del 30,1% en el 2011, al 35% en 2017. Al resto del área metropolitana, a pesar de que el peso del régimen de alquiler es menor, también ha aumentado del 16,1% al 20%.
En los hogares encabezados por jóvenes de menos de 30 años en Barcelona, la gran mayoría, los 86,1%, viven de alquiler.
Las 774.190 viviendas contabilizadas en la ciudad pertenecen a 512.178 contribuyentes con una media de 1,5 viviendas por contribuyente.
El 97,1% de propietarios de la ciudad de Barcelona son persones físicas y comunidades de bienes, que tienen el 84,6% del parque de viviendas, con una media de 1,3 viviendas por contribuyente.
En cuanto a las personas jurídicas, representan el 2,6% del total de contribuyentes y son titulares del 10,7% de las viviendas, con una media de 6,1 viviendas por contribuyente.
Las administraciones públicas, que representan un escasísimo porcentaje de los contribuyentes, son propietarias del 1,6% del parque, con una media de 138 viviendas por persona jurídica.
En cuanto a las viviendas en alquiler, el grupo predominante de contribuyentes también es el de las personas físicas y las comunidades de bienes, con un porcentaje del 68,9%. Lo siguen las personas jurídicas con un 24,3% y las administraciones públicas con un 5,2%.
Recuperación de la edificación residencial
La edificación residencial se está recuperando. En Barcelona, las licencias de obra mayor han pasado del mínimo de 1.474 viviendas al que habían llegado en 2013, a 3.020 en 2018, con un aumento del 104%.
Esto ha sido debido, fundamentalmente, a la construcción de nueva planta que ha pasado de 756 viviendas el 2013 a 2.371 el 2018, mientras que las obras de rehabilitación se han mantenido estables.
En el resto del área metropolitana, el 2018 se han visado 4.916 viviendas, que han representado un aumento del 834% respeto también del punto más bajo, en 2013.
Durante el 2018 el precio media de compraventa, tanto de obra nueva como de segunda mano, ha seguido aumentando a la metrópoli de Barcelona de tal manera que se encadenan cuatro años consecutivos de incrementos muy significativos, a pesar de un cierto descenso del 2,2%, en el número de transacciones del 2018, respecto del año anterior.
En el caso de la obra nueva, para el conjunto del ámbito metropolitano, el aumento del 2018 ha sido del 4,6% y el acumulado desde el punto más bajo (al 2014), supone un 21,5%, pasando de los 2.526 €/m2 construido, a los 3.068 €/m2 construido.
Para algunos municipios las subidas acumuladas han sido más exageradas, como serían el 41,7% de Barcelona (de 3.116 €/m2, a 4.416 €/m2), el 35,4% de Esplugues de Llobregat (de 2.775 €/m2, a 3.586 €/m2), el 38,2% de Sant Cugat del Vallès (de 2.471 €/m2, a 3.410 €/m2) o el 42,6% de Sant Joan Despí (de 2.132 €/m2, a 3.041 €/m2).
En el caso del mercado de segunda mano, el aumento mediano del último año de la zona ha sido también del 4,6%, pero el acumulado desde el punto más bajo (al 2013) ha sido más acentuado, con un 34,2%, al pasar de los 2.330 €/m2 a los 3.126 €/m2. Los municipios que se sitúan por encima del precio mediano de la zona son Barcelona ciudad, donde se ha llegado a los 3.948 €/m2 de media de la ciudad, Sant Cugat del Vallès, a los 3.704 €/m2, Sant Just Desvern, a los 3.623,5 €/m2 y Castelldefels, a los 3.273 €/m2.
También en el mercado del alquiler son importantes las subidas de precios, de un 6% medio de la zona el último año y un acumulado desde el punto más bajo (al 2013) del 33,8%, que han situado la renta mediana en su máximo desde que se dispone de datos a prácticamente todos los territorios.
De acuerdo con los datos de contratos registrados por el Instituto Català del Suelo (Incasòl), el precio mediano de alquiler ha llegado a los 1.149,6 €/mes en Sant Cugat del Vallès, 1.058,9 €/mes en Sant Just Desvern y 929,6 €/mes a la ciudad de Barcelona.
En el conjunto del área metropolitana el precio mediano se ha situado en los 860,5 €/mes.
La evolución de los precios ha experimentado una cierta moderación en el crecimiento en el último año, con una variación interanual en la ciudad de Barcelona del 6%, inferior a la del 9,5% que se había grabado en 2017, y una variación del 6,7% al resto del ámbito metropolitano, inferior al 9,3% del año 2017.
