Según el informe elaborado por la división de Hoteles de Colliers Internacional que analiza el mercado de inversión hotelera en España[1], el primer semestre del año 2018 vuelve a presentar un enorme dinamismo. Con 1.830 millones de euros invertidos a cierre de junio, España marca el segundo mayor registro de inversión a nivel semestral de su historia, cayendo un 13% respecto al récord absoluto del año 2017.
La inversión acumulada en los últimos 12 meses (junio 2017-junio 2018) alcanza un total de 3.633 millones de euros lo cual pone de manifiesto que el apetito inversor por el mercado español sigue en niveles muy altos.
El primer semestre del año se ha caracterizado por la extraordinaria actividad de compraventa de carteras hoteleras, el gran protagonismo de Blackstone -que se consolida así como el inversor más activo en el mercado hotelero español en los últimos meses-, la limitada actividad inversora en Barcelona y Madrid con respecto a años anteriores y la fuerte inercia con la que empieza la segunda mitad del año, especialmente en lo que respecta a la materialización de operaciones en curso, como la OPA de Blackstone sobre la participación que no controla del capital de Hispania o la OPA presentada por Minor sobre NH.
La inversión en carteras hoteleras, las grandes protagonistas
Las operaciones de compraventa de carteras hoteleras han registrado un volumen de inversión de 1.048 millones de euros, concentrando el 60% de la inversión total registrada, convirtiéndose en las auténticas protagonistas del semestre y adquiriendo una enorme relevancia respecto a años anteriores. De hecho, el nivel de inversión en carteras de hoteles superó en un 71,4% la cifra, hasta ahora récord, registrada en el primer semestre de 2017 (612 millones de euros).
Inversión por destino geográfico
Canarias y Baleares han aglutinado el 53% del total inversión registrada, muy por delante del resto de destinos. Destaca la fuerte caída de la inversión en Madrid y, principalmente en Barcelona. Mientras que en el primer semestre de 2017 Madrid y Barcelona registraron respectivamente 549 y 310 millones de euros de inversión, en el mismo periodo de 2018 los registros son 154 y 71 millones, respectivamente.
La incertidumbre política en Cataluña generada con posterioridad al referéndum del 1 de octubre del 2017 ha supuesto la entrada del mercado de inversión de la ciudad condal en un modo de práctica parálisis. Por lo que se refiere a Madrid continúa siendo el objeto de deseo de muchos inversores, si bien las buenas perspectivas del mercado están haciendo que los propietarios estén en una posición de mantener la propiedad de los hoteles, invertir en su reposicionamiento y optar por beneficiarse a medio plazo del recorrido que se anticipa para el destino. Destacamos además la clara recuperación de otros destinos que acumulan 437 millones de euros de inversión, entre los que se incluyen Sevilla, Cádiz, Alicante y Valencia.
A diferencia del primer semestre del año 2017, periodo en que la inversión se repartió prácticamente al 50% entre el segmento urbano y el vacacional, en el primer semestre de 2018, el 71% de la inversión se dirigió a la adquisición de hoteles vacacionales, lo que tiene que ver principalmente con operaciones como la compra de Alua por parte de Hispania, la toma de participación de Blackstone en Hispania o la mayor parte de los activos adquiridos por la Socimi Atom.
Perfil de inversores
Desde el punto de vista de los inversores, Socimis y fondos internacionales, son los principales protagonistas en este primer semestre del año, que en conjunto acaparan el 65% del volumen de inversión registrada.
Sin duda alguna Blackstone es el fondo internacional con mayor protagonismo en el mercado en el momento actual. Por lo que se refiere a las Socimis, junto a Hispania, Elaia o Covivio (anteriormente Foncière des Murs), destacamos la iniciativa abanderada por Bankinter de liderar la creación de la Socimi Atom, generando una alternativa de inversión en el sector hotelero para su base de clientes de Banca Privada. El vehículo, que actualmente cuenta con un total de 19 hoteles y más de 4.500 habitaciones es un vehículo de perfil Core.
Perspectivas
El mercado español encara su cuarto año consecutivo registrando volúmenes de inversión nunca antes vistos. «El volumen conjunto de los últimos 3 años y medio asciende ya a 10.535 millones de euros, lo que supone una media anual de 3.010 millones de euros. A dicha cifra hay que sumar los casi 1.000 millones de euros de media invertidos anualmente en Capex de reposicionamiento y construcción de nuevos hoteles»- señala Miguel Vázquez, Managing Director de Hoteles de Colliers International.
Si bien el mercado vacacional empieza a presentar los primeros síntomas de desaceleración del crecimiento, la fuerte inercia con la que arranca el segundo semestre del año podría permitir en 2018 aproximar o incluso superar los niveles de inversión del año 2017, si finalmente se concretan las varias operaciones en curso. En ese contexto consideramos previsible que «los niveles de inversión se moderen progresivamente en los próximos años, aunque el posicionamiento logrado por España dentro de la comunidad inversora le permitirá seguir siendo, a medio y largo plazo, una de las alternativas de inversión preferentes en Europa»- concluye Miguel Vázquez.
____________________________________[1] El informe analiza las transacciones registradas durante el primer semestre de 2018 incluyendo operaciones sobre hoteles existentes, inmuebles para reconversión a uso hotelero, carteras hoteleras y transacciones de suelo para proyectos hoteleros
