El negocio inmobiliario no es tan simple como puede parecer a primera vista. Lo primero que tenemos que hacer es redactar el plan de empresa.
Definición de empresa en función de la forma de actuación.
Vamos a trabajar por libre o freelance.
¿Formaremos parte de una franquicia.?
¿Cuál es nuestra zona de actuación.?
Vamos a segmentar nuestra clientela geográficamente o por tipo de producto.
Tenemos conocimientos suficientes o experiencia.
Necesitaremos ayuda de personal extra.
Una vez hayamos decidido la estrategia a seguir, deberemos redactar el Business Plan para saber la inversión necesaria para iniciar el negocio.
Creación de la empresa.
Si vamos a invertir solos constituiremos el negocio como autónomos, pero si necesitamos inversión o apoyo suplementario hemos de crear una sociedad. Estos dos casos son los más habituales, aunque existen otras posibilidades, como por ejemplo las cooperativas.
Autónomos.
Tendremos que darnos de alta en el régimen de autónomos, en el epígrafe correspondiente a nuestra actividad y pagar la consiguiente cuota mensual.
Sociedad Limitada.
Para ello hay que seguir varios pasos:
Buscar un nombre para la empresa que esté libre para registrar.
Reservar dicho nombre.
Si es necesario, registrar una marca comercial para la empresa.
Los socios deberán ingresar, como mínimo, un total 3.000 Euros en una cuenta bancaria a nombre de la sociedad en la proporción en que vayan a participar en el negocio.
Solicitar el CIF de la empresa.
Alta en la Seguridad Social
Si la intención es crear una empresa de cierto tamaño que requerirá mayores inversiones, no vale la pena montar una Sociedad Limitada de 3.000 Euros para tener que ampliar capital al poco tiempo.
Una vez constituida la empresa ante notario bastarán las escrituras para que la cuenta en la que hemos depositado los fondos pueda estar operativa. En ocasiones, este paso es el que tarda más de todos porque envían el documento original a la central del banco.
Lo cierto es que aunque se han creado sistemas para facilitar la creación rápida de empresas, siguen habiendo barreras que ralentizan el proceso. Además no hemos de olvidar que para conseguir financiación los bancos suelen obligar a avalar personalmente cualquier cantidad que se solicite. Los 3000 Euros iniciales rara vez son suficientes para iniciar cualquier tipo de actividad.
Montar un negocio es una aventura que desde el primer momento va a representar una serie de obligaciones fiscales con la Hacienda Pública, ayuntamiento, cámara de comercio y entidades patronales. Vale la pena valorar si el emprendedor se deberá registrar como emprendedor de responsabilidad limitada para así evitar arriesgar su patrimonio. Los notarios que conocemos nos comentan que hasta ahora no han firmado ningún préstamo a un emprendedor de responsabilidad limitada. Eso nos da que pensar.
Ya tenemos nuestra empresa, y ¿ahora qué?
Acreditación Oficial.
Los conocimientos básicos del agente inmobiliario incluyen: derecho de propiedad, derecho inmobiliario, legislación de arrendamientos urbanos, derecho hipotecario, derecho urbanístico y de la vivienda, derecho tributario inmobiliario, valoraciones inmobiliarias, la promoción inmobiliaria, marketing y comercialización y derechos del consumidor. Las inmobiliarias de cierto tamaño tienen al frente un abogado, arquitecto o un titulado en ciencias empresariales.
En algunas comunidades autónomas como en Catalunya, para ejercer es imprescindible estar registrado en el Registro de Agents de la Propietat Inmobiliaria.
Para poder registrarse se han de poder convalidar estudios universitarios, como derecho, arquitectura, etc. O realizar un curso de 200 horas que acredite los conocimientos.
Local comercial.
Si vamos a trabajar desde un local, tanto si será de cara al público como si lo utilizaremos como despacho privado, hay que encontrar uno que se adapte a las necesidades, formalizar un contrato de arrendamiento y hacer frente a las garantías económicas que imponen los propietarios. El precio puede variar mucho en función de la localidad donde hayamos de realizar la actividad y de la ubicación.
En caso de que las posibilidades económicas lo permitan y decidamos optar por la compra del local?.
Para iniciar cualquier actividad económica en el local se necesitará:
Franquicia inmobiliaria o MLS
Para poder empezar el negocio necesitamos disponer de una cartera de inmuebles para vender. Para conseguirla tenemos varias opciones:
Personal en nómina o autónomos.
En este punto podemos incluir también los gastos mensuales de gestoría, tanto para las obligaciones fiscales como para las nóminas.
Software inmobiliario: Una vez sepamos cómo queremos que sea nuestra agencia tendremos que decidir si usaremos un software inmobiliario o CRM, genérico o el de la franquicia. Si vamos a trabajar con una asociación seguramente tendremos acceso a algún software para compartir producto.
Si tengo poco producto, ¿necesito un software inmobiliario?
Lo más habitual es que las inmobiliarias pequeñas o medianas pertenezcan a alguna asociación o MLS para ampliar la cartera de producto. Para poder compartir producto se suele utilizar un software que interesa que alimente también nuestra página web.
Las franquicias suelen utilizar un software propio y comparten producto entre agencias.
Las grandes inmobiliarias, suelen tener tanto la página web como el CRM hecho a medida.
Las inmobiliarias pequeñas frecuentemente no usan software y en ocasiones no tienen ni página web, y confían sus ventas únicamente a los contactos que reciben de los portales inmobiliarios.
Página web de la agencia inmobiliaria.
Hay varias alternativas. La más económica y menos flexible probablemente sea una plantilla de WordPress u otro CRM. Es importante buscar una empresa con experiencia en exportación e importación de datos en el sector inmobiliario, ya que las inmobiliarias comparten y exportan sus anuncios a portales y otras agencias. En 1001portales.com recibimos frecuentemente consultas sobre problemas de compatibilidad ya que muchas inmobiliarias se lanzan a crear su página web sin plantearse previamente cómo van a trabajar. Cuándo ya tienen su página hecha ven que es más caro conseguir que esa página sea compatible con sus socios que hacer una nueva página desde cero.
Para inmobiliarias que no pueden invertir en una página a medida, recomendamos empezar con alguna plantilla de página web inmobiliaria que tenga gestión de clientes, y exportación a portales segmentada. Es decir, que podamos decidir a qué portales queremos enviar nuestro producto. Algunos portales inmobiliarios ofrecen plantillas de páginas web básicas aunque nada flexibles son aceptables para empezar en el negocio. Estas en general no permiten exportar a otros portales.
Sin embargo algunos CRM inmobiliarios como Idealista tools es compatible con 1001portales, ampliándose así el abanico de portales a los que exportar en 80 portales.
Si no tenemos forma de segmentar los portales otra opción es enviar desde el software todos los anuncios a 1001portales.com y desde ahí segmentar los inmuebles por portales.
Pero si nuestra agencia inmobiliaria aspira a tener MARCA PROPIA y a ofrecer servicios diferenciados, deberá tener una página inmobiliaria hecha a medida que permita importar y exportar anuncios y que muestre todos nuestros servicios y oferta de inmuebles de la forma más atractiva y ágil posible, totalmente Responsive, visible desde cualquier tipo de dispositivo y además con perfecta usabilidad.
En 1001portales nos hemos especializado en trabajar la importación y exportación de datos. De forma que adaptar nuestro conocimiento al desarrollo de portales inmobiliarios a medida para grandes inmobiliarias, franquicias y bancos, está siendo un paso natural en el crecimiento de nuestro negocio.
Nuestra recomendación es que, a pesar de lo que nos pueda parecer desde fuera, todos los que estéis pensando lanzaros la piscina, hagáis unos presupuestos realistas de ingresos y gastos teniendo en cuenta las variables que acabamos de poner sobre la mesa. Por supuesto los mayores valores que tendréis a vuestro favor serán la ilusión y el trabajo duro.
¡BUENA SUERTE!
EJEMPLO DE INGRESOS Y GASTOS PARA UN SUPUESTO DE AGENCIA INMOBILIARIA PEQUEÑA
Personal Gerente + asistant + 2 Autónomos
Alquiler 1000 Euros/mes
Supuesto ventas de 10,15 y 20 pisos de 300.000 Euros, con honorarios al 3 %
