En los últimos meses, los jueces están dictando numerosas sentencias dando la razón a los cooperativistas y condenando, en última instancia, a aseguradoras y entidades financieras a devolver las cantidades adelantadas por un socio para financiar la compra de suelo y construcción de su futura vivienda, en el caso de que el proyecto no se llevara a cabo.
Pues bien, desde el próximo mes de enero, esto será más complicado. Con la llegada del año 2016 entrará en vigor la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, la cosa se complica.
El nuevo marco legal viene a sustituir una obsoleta ley de 1968, que establecía la obligación de las cooperativas de vivienda de contratar un seguro que garantice al socio que podían recuperar su dinero si la vivienda no se construía. Si no había seguro contratado, el banco o caja era responsable por no verificar la existencia de estos avales.
Aunque esta antigua ley garantizaba que los fondos aportados por los cooperativistas fuesen cubiertos por las aseguradoras, en la mayoría de las ocasiones las cooperativas fallidas no contrataban estos seguros.
Pero, a partir del pasado mes de marzo, una sentencia del Tribunal Supremo abrió la veda para que los cooperativistas afectados pidieran explicaciones a la banca por no haber corroborado que el proyecto constructor contaba con los seguros o avales que exige la ley. Y, desde entonces, las sentencias favorables a los cooperativistas se han sucedido. Aunque será por poco tiempo.
La nueva norma establece que bancos o aseguradores solo estarán obligados a devolver el dinero adelantado a partir de la fase en la que comienzan las licencias de construcción. De esta manera, quedarán sin cobertura alguna las cantidades aportadas con anterioridad a la concesión de esa licencia. Todo un alivio para la banca y las aseguradoras y un enorme perjuicio para los que se quedan sin el dinero y sin casa.
El literal de la ley, en su Disposición adicional primera, sobre percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, no deja lugar a dudas al respecto.
Así, recoge que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
Además, la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
En relación a los requisitos de las garantías, se señala que para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
Que se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.
Que la suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
Que será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
Que corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.
Que el asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.
Que la duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.
Que la entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.
Y que, en caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.
Además, en ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.
