Barcelona. Espero haber captado la atención del lector con este titular. En un ranking de las mayores preocupaciones ciudadanas, esas dos cosas ocuparían un lugar destacado. Los bancos y cajas no saben qué hacer con tanto inmueble; y los nacidos después de 1960 empezamos a tener la certeza fundada de que nuestras pensiones públicas serán peores que las de nuestros padres, los babyboomers. El ratio trabajador / pensionista en España en 2010 es de 3,7… en 2050 será de 1,5.
La administración es consciente de esa incertidumbre con las pensiones, y por eso hace años que concede ventajas fiscales a quienes, hipotéticamente, se buscan soluciones por su cuenta contratando planes y fondos de pensiones privados que gestionan terceros.
Coincidirán conmigo en que la gestión ‘delegada’ de nuestra pensión está dando resultados muy pobres. Ninguno de los planes ha dado rentabilidades mejores que la evolución del IBEX en los últimos 10 años, y la mayoría ni siquiera llegan a la rentabilidad de la deuda pública. Descontada la inflación algunos dan resultados negativos. Sólo los incentivos fiscales dan algún sentido económico a los planes de pensiones estructurados a través de gestores institucionales, sólo eso. Esos gestores institucionales están, en una mayoría abrumadora, vinculados a entidades financieras.
Pues bien, ¿porqué no dar esas mismas ventajas fiscales a los planes de pensiones personales que gestiona uno mismo? Si además, esos menores ingresos fiscales del incentivo fuera neutralizada en las cuentas públicas con ingresos obtenidos por una mayor recaudación por ITP, y se ayudara a solucionar parte del problema del stock de vivienda, ¿qué problema habría? No parece que haya ninguna explicación racional a negar a los ciudadanos la misma subvención fiscal que reciben, indirectamente, las entidades financieras al estar bonificado vía IRPF un producto que por sí sólo no tiene sentido económico. Bien, sí tiene sentido económico para la cuenta de resultados de la gestora del fondo.
Conceptualmente, otros países ya han hecho la misma reflexión, y concedido los mismos beneficios fiscales que tienen los planes de pensiones a las inversiones que hacen los particulares, de manera soberana. El ejemplo más evidente y cercano es el Reino Unido, donde los ‘self-invested pension plans schemes’ (SIPP schemes) existen desde hace muchos años, y la reciente ley de presupuestos para 2011-2012 los ha mantenido en vigor, con las restricciones inevitables fruto del alto déficit público del tesoro inglés.
Ahí va la propuesta: que la compra de inmuebles para destinarla a alquiler de vivienda a largo plazo (el stock residencial es el mayor problema) goce de las mismas ventajas fiscales de las que gozan las aportaciones a planes de pensiones. La aplicación de un tipo reducido de ITP a las compras de esas viviendas sería otra medida a adoptar conjuntamente con lo anterior, pero de manera temporal para lograr un mayor impacto en el tiempo. Con esta medida se estimularía el mercado inmobiliario con una finalidad social clara: dotar de mayor número de viviendas en alquiler. Las transacciones generaría ingresos en las administraciones autonómicas, aunque se aplique un tipo reducido (es más un 4% de algo, que un 7% de nada). Se fomentaría el concepto de inversión inmobiliaria como complemento de la planificación de la pensión futura, lo que supone una nueva cultura de la inversión inmobiliaria, habitual en otros países, y que nada tiene que ver con el ‘pelotazo’ del pasado.
Sólo medidas que fomenten la reducción de los stocks vía alquiler tienen algún sentido como política de vivienda, máxime si además contribuyen a poner viviendas dignas en arrendamiento en el mercado. Existe un abismo entre el precio de la vivienda en compra y la renta disponible de las familias, sin olvidar que la financiación al particular ha desaparecido. La vivienda como bien de primera necesidad sólo se va a poder consumir pagando un alquiler, no pagando una hipoteca de propietario. El stock actual puede ser puesto en alquiler por sus propietarios actuales, las entidades financieras. Pero el saneamiento del sector exige que los inmuebles salgan de los balances de las cajas y bancos. ¿Quién le pondrá pues el cascabel al gato?
La principal forma de sacar esos inmuebles de los balances es creando instrumentos eficaces de inversión colectiva, para que los inversores institucionales rentabilicen portfolios residenciales vía alquiler, como ocurre en Francia, Holanda o Alemania, y existan alquileres a precios asumibles por los consumidores. Sin embargo, ni el marco actual de los instrumentos de inversión colectiva (no parece que las SOCIMI’s sirvan con flexibilidad a ese fin), ni los precios, ni el rating país está permitiendo a los fondos institucionales (fondos de pensiones, etc) tener interés en nuestro mercado residencial en particular, e inmobiliario en general.
Pero hay otras formas alternativas de intentar dar alguna solución a nuestro problema con el stock residencial, y una de ellas podría ser la que proponemos, una aplicación es España de la idea del ‘self-invested pension plan (SIPP)’, instrumento que ya existe en el Reino Unido: es el ciudadano el que decide cómo planificar su pensión e invertir él mismo, con las mismas ventajas fiscales que se dan cuando un tercero (gestora de fondos) lo hace en su lugar, como sucede ahora.
En definitiva y como resumen, las razones para lanzar esta idea son:
1. Es una herramienta da planificación de las pensiones futuras que se debe dar a los particulares, una alternativa o complemento al sistema público de pensiones. La tan denostada inversión en inmuebles es, sin embargo, un elemento esencial en cualquier patrimonio de fondos de pensiones. Porque resiste bien la inflación, y tiene un alto potencial de generar rentas estables y constantes a muy largo plazo. La cultura de la inversión en inmuebles como fuente de ‘cash-flow’ estable debe imponerse y substituir a la del inmueble como instrumento especulativo.
2. Es una herramienta para que los particulares canalicen su ahorro con alternativas seguras y a largo plazo, con un buen comportamiento ante las inflación (siempre que, como es práctica común, los contratos estén indexados al IPC).
3. Mientras existan incentivos fiscales para unos altamente ineficaces y onerosos (vía comisiones) sistemas privados de pensiones, no existe ninguna razón lógica para privar de esos mismos incentivos a quien persigue el mismo fin (el ‘rationale’ de la medida es el mismo), pero por sus propios medios.
4. La estimulación del alquiler de vivienda es un objetivo público, repetido hasta la saciedad. Esta medida lo fomentaría y acercaría los ratios de ocupantes de viviendas en alquiler a las medias europeas.
5. La reactivación del mercado de compra de inmuebles para alquilar provocaría una entrada de ingresos en las finanzas autonómicas, vía ITP. La medida tendría una eficacia aún mayor si se ofreciera un ITP reducido a los particulares que comprasen viviendas para alquilarlas con esta finalidad; y aún más si la rebaja fuera ambiciosa y acotada en el tiempo.
No olvidemos que nada cambiará si seguimos haciendo las cosas como las hemos venido haciendo. Necesitamos que much
as cosas cambien, y para eso debemos proponer ideas nuevas. Ahí va una.
Aldo Ibáñez MRICS
Ex Novo Asset Management.
www.exnovo-am.com
