La Banca: Líder del sector inmobiliario en 2011

Madrid. El dato publicado por el I.N.E. la semana pasada referente al número de viviendas vendidas en España en 2010 arroja el dato de 441.368 unidades anuales, de las cuales el 50,4% fueron viviendas de nueva construcción y el 49,6% restante, viviendas de segunda mano. Tras dos años de caídas consecutivas en el número de compraventas de viviendas en nuestro país, en el 2010 se ha vuelto a un crecimiento positivo del 6,8%, lo que indica claramente el retorno a una situación de estabilidad y normalización de nuestro mercado inmobiliario. Pretender reducir esta mejoría del mercado de viviendas a los supuestos efectos del fin de la desgravación por la compra de vivienda es algo bastante poco creíble, teniendo en cuenta que en el año 2009 el descenso en la venta de viviendas fue del 24,9% y en el 2008 del 28,6%. Por el contrario, e independientemente de que todavía es pronto para que el sector afiance su recuperación, el leve crecimiento en la venta de viviendas registrado en el año 2010 se debe principalmente a la reactivación del crédito por parte de la Banca.

De los datos publicados por el I.N.E. destacamos en primer lugar la cifra de viviendas vendidas en un año marcado por la fuerte crisis que sufre el país y la restricción crediticia: 441.368 viviendas; cifra que no es precisamente baja para la situación económica del país. De esa cifra, el 88,75% fueron viviendas libres, lo que pone en evidencia la viabilidad de las promociones de vivienda protegida pese a la reiterada promoción a bombo y platillo que se ha llevado a cabo de las mismas. Lo más llamativo, sin embargo, de los datos de ventas de viviendas del pasado año es la titularidad de los beneficiarios; Servihabitat, (Inmobiliaria de La Caixa), ha vendido una media de 16 pisos diarios, con más de 6.000 ventas en el pasado año; Bancaja más de 3.000 pisos, lo mismo que Caja Madrid o Banesto, lo que viene a corroborar lo que llevamos anunciando desde hace meses: la reactivación del crédito para la compra de vivienda empezará por las viviendas que la propia Banca ha adquirido en cartera de las daciones en pago de los promotores inmobiliarios. La Banca, en efecto, comienza a soltar lastre.

Pese a que hay que tener mucha cautela con la recuperación de nuestro sector inmobiliario, no tenemos ninguna duda de que la Banca va a liderar las ventas de viviendas este año, lo que posibilitará la reducción del stock existente, (unas 600.000 unidades), y la estabilización definitiva del sector y de los precios. Para la viabilidad de las operaciones de compraventa es absolutamente fundamental la apertura del crédito, y la Banca ya ha empezado a conceder financiaciones de hasta el 100% en todas las viviendas que gestionan sus divisiones inmobiliarias, y ahora, teniendo pleno conocimiento de la mala situación que atraviesan los promotores inmobiliarios, empezará a desarrollar el suelo que ha adquirido en multitud de daciones y embargos, teniendo en cuenta que la eliminación del margen del beneficio del promotor posibilitará una reducción en los precios de venta en las futuras viviendas, adecuándose a la actual situación de mercado. Recordemos que el grueso de dicha reducción ya está descontado, y que para los futuros desarrollos que realice la Banca sobre los suelos que tiene actualmente en propiedad, dado el alto precio del valor del suelo, la eliminación del margen de beneficio del promotor permitirá la adecuación de dichas promociones a la realidad del mercado en la actualidad a nivel general, pero no supondrá una caída de precios en tasas porcentuales como las de los tres últimos años, principalmente en base a la carga hipotecaria de las promociones a nivel general, (en torno al 80% del valor de tasación), lo que permite rebajas en torno al 20% desde máximos, (que rara vez alcanzarán dicho porcentaje, pues las entidades financieras tienen que asumir los gastos de gestión de la promoción y obtener, en muchos casos, plusvalías de la misma), y también por el potencial estrangulamiento de la oferta de viviendas que está teniendo lugar en base al prácticamente nulo desarrollo de promociones de obra nueva. Este hecho puede provocar, como venimos diciendo, crecimientos positivos en el precio de la vivienda entrado el año 2012.