Madrid. Cada trimestre aparecen diferentes estadísticas sobre el número de operaciones inmobiliarias que se realizan en el país. Una buena parte de ellas tienen como fuente los datos de los Registradores de la Propiedad Inmobiliaria. Y a partir de las publicaciones de estos y otros Organismos que utilizan determinados aspectos de sus datos, se publican estadísticas derivadas que suelen tener una difusión enorme a través de un gran número de medios periodísticos.
De todas las cifras publicadas, la del número de viviendas vendidas suele ser el más demandado y el que resulta más publicitado. Por ejemplo, el reciente informe del INE sobre el tercer trimestre de 2010 ha generado titulares tales como:
· La venta de inmuebles se desploma en octubre…
· La venta de viviendas se desinfla un 17,7 % en octubre…
· La venta de viviendas cae un 19,9% y acumula ya dos meses de descensos…
· La subida del IVA propicia el desplome de la venta de viviendas…
· La subida del IVA hunde la venta de viviendas a los números de 2004…
· La venta de viviendas alcanza su nivel más bajo en lo que va de año…
Y muchos otros parecidos.
La mayor parte de artículos que se han escrito sobre esto utilizan la cifra de venta de viviendas que aparece en el informe y a partir de ella, y de otros aspectos del mismo, elaboran la noticia. Pero hay un aspecto del que se habla poco y que es el siguiente: Cuando en los informes de los registradores se lee “Venta de viviendas”… ¿entienden por venta de vivienda lo mismo que entendemos nosotros los comercializadores de las mismas?
Es obvio que no me refiero a las diferencias de concepto que existen entre enunciados próximos tales como transmisión de fincas, cambios de titularidad en la propiedad de las mismas, compraventa de viviendas, etc. sino que lo que señalo es que a veces manejamos en los Medios estos conceptos como similares, no siéndolo. Distingámoslos pues. Si en dicho informe leemos que:
“El número de fincas transmitidas en el mes de octubre es de 127.979, un 13,8% menos que en el mismo mes de 2009 y un 11,8% inferior al registrado en septiembre de 2010.
En el caso de las compraventas de fincas, el número de transmisiones es de 58.602, lo que supone un descenso interanual del 19,1% y una disminución también del 19,1% respecto al mes precedente. El número de fincas transmitidas en el mes de octubre es de 127.979, un 13,8% menos que en el mismo mes de 2009 y un 11,8% inferior al registrado en septiembre de 2010.”
…Entendemos con claridad que de 127.979 transmisiones de la propiedad de unas fincas, 58.602 son compraventas y, por tanto, que su diferencia corresponderá a otras trasmisiones que no se consideran como tales. Si además se nos detalla a qué corresponde la diferencia y se nos dice que del total de las 127.979, las donaciones son 5.070, que se han permutado 1.113, que 28.169 lo han sido a causa de herencias, y que 35.025 han correspondido a otros tales como cambios de titularidad causados por concentraciones parcelarias o divisiones horizontales, así como otras operaciones no clasificadas por título de adquisición… la idea de que 58.602 transacciones son compraventas parece inatacable.
Pero las 58.602 compraventas registradas ¿son realmente compraventas tal y como se entiende normalmente en el Mercado? Pues aunque legalmente lo son, puesto que -además de otros aspectos- las dos partes aceptan la operación, cuando el comprador es una entidad financiera que se queda la vivienda para saldar total o parcialmente la deuda impagada (los adjudicados) ¿puede con seriedad sostenerse que la compraventa es igual o de la misma naturaleza que cuando se hace entre dos particulares o entre un promotor y un particular o incluso entre la entidad financiera, cuando actúa como vendedor, y un particular o empresa? Pues yo creo que no y que es una barbaridad considerar las operaciones de adjudicados como “ventas de viviendas”. Claro que en esos casos también hay transmisión de propiedad y claro que eso es legal, pero la transmisión se logra dentro de un marco de gestión muy alejado de la comercialización de inmuebles. Es por eso que la desagregación de esos datos debería contemplar una nueva categoría para distinguir los bienes que son trasmitidos en condiciones de mercado y los que son adjudicados bancarios.
Hasta antes de la Crisis podría aceptarse la no necesidad de esta decisión, pero hoy, cuando los adjudicados pueden alcanzar cifras muy importantes en los totales, nos interesa saber las cifras de transmisiones (de ventas comerciales) que son logradas por la acción normal del mercado y las que son resultado de los impagos, porque la “compra” de adjudicados “enturbian” precisamente aquello que se trata de observar: el nivel y variaciones de la capacidad de venta del sector inmobiliario.
El informe del INE ya hace algo parecido a lo que solicitamos –esto es, desagrega ese número de compraventas en sus componentes- y ofrece cifras descompuestas de acuerdo a una serie de criterios. Y, por ejemplo, nos sigue diciendo que el 86,3% de las 58.602 compraventas corresponde a fincas urbanas (50.559) y el 13,7% a fincas rústicas (8.043). Y que para las primeras, las urbanas, el 53,8% son compraventas de viviendas (27.198). También nos ofrece cifras desagregadas de las Compraventas de viviendas según sea el régimen de protección, libre o protegido, y estado, nuevo o usado, de las mismas. Y también presenta los datos tabulados geográficamente… pero no distingue entre adjudicados y ventas comerciales. Y eso es lo que creemos que hoy, además, tendría que ser recogido en los informes del INE.
Las compraventas no comerciales y sus complementarias, los adjudicados, deben de salir a la luz. Con ello se prestaría un servicio inestimable, al mercado y a la Verdad, realmente asombroso. Y seguro que el nivel de esplín colectivo – nuestra sensación de melancolía, aburrimiento y desesperanza hacia las cifras que se publican – del Sector inmobiliario, disminuirá el día en el que el próximo informe del INE podamos contar ya con esas cifras desagregadas. Ese es nuestro deseo y el ruego que hacemos llegar al Consejo de Registradores de la Propiedad Inmobiliaria.
