El mercado inmobiliario español encara la segunda mitad de 2025 en un ciclo expansivo que combina demanda sólida, oferta limitada y precios al alza. Según el último análisis de Sociedad de Tasación, la actividad de compraventa creció un 15% en los primeros meses del año, mientras el crédito hipotecario se incrementó un 18%, impulsado por un entorno económico estable y la progresiva bajada de los tipos de interés. Esta evolución consolida un escenario en el que la vivienda nueva sigue alcanzando máximos históricos de precio, con un promedio de 3.151 €/m² en junio y previsiones de superar los 3.290 €/m² antes de cerrar el ejercicio.
A continuación, algunos datos clave del informe:
| Indicador | Dato destacado |
|---|---|
| Crecimiento compraventas (enero-abril) | +15% |
| Incremento crédito hipotecario | +18% |
| Precio medio vivienda nueva (junio) | 3.151 €/m² |
| Previsión precio medio fin de año | 3.290 €/m² (+8,7%) |
| Peso comprador extranjero | 15% del total (más del 30% en Baleares y Costa) |
| Morosidad hipotecaria | 2% (mínimos históricos) |
| Menores de 30 años con vivienda en propiedad | 28% |
El estudio subraya además la creciente brecha intergeneracional en el acceso a la vivienda. Solo el 28% de los menores de 30 años dispone de una propiedad, frente al 90% de los mayores de 65, una distancia que se amplía por la desconexión entre los salarios y el coste de compra o alquiler. Según el INE, el precio de la vivienda nueva acumula una subida del 51,9% en la última década, frente a un avance salarial del 26,5%.
En este contexto, Sociedad de Tasación identifica retos prioritarios: impulsar la producción de vivienda asequible, reactivar desarrollos paralizados y facilitar instrumentos financieros para que los jóvenes accedan a su primera vivienda. Estas claves definirán el futuro inmediato de un sector llamado a equilibrar la demanda creciente con una oferta todavía insuficiente.
Entradas relacionadas
La inflación podría aumentar un 10% el precio de la vivienda en España
Más de 9 millones de viviendas necesitan rehabilitación en España
Sociedad de Tasación identifica diez retos para la vivienda en 2025
Sociedad de Tasación, ha llevado a cabo una radiografía de la situación actual del mercado inmobiliario residencial en España y de sus perspectivas para la segunda mitad del año, en base a la evolución de una serie de variables macroeconómicas e inmobiliarias, procedentes de organismos públicos, fuentes propias y externas, que están incluidas dentro de la plataforma de información inmobiliaria de Sociedad de Tasación.
Coincidiendo con el inicio del segundo semestre, la directora de Instituciones y Senior Advisor en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva; y la analista estratégica de Mercado en la compañía, Leticia Sánchez, han presentado las conclusiones de este estudio durante un encuentro con medios de comunicación, en el que han expuesto las principales tendencias y retos del mercado de la vivienda en España de cara a la segunda mitad del ejercicio.
El informe se publica en un momento en que los indicadores muestran un comportamiento sólido del mercado residencial, sostenido por un contexto económico favorable y una demanda activa. No obstante, el análisis pone el foco en ciertos aspectos estructurales que invitan a observar con mayor profundidad cómo está evolucionando el acceso a la vivienda y qué dinámicas coexisten dentro del propio mercado.
1.- El mercado residencial en España se encuentra en la actualidad en un ciclo expansivo, que se caracteriza por una demanda sólida de vivienda, una oferta limitada, unos precios al alza —tanto en compraventa como en alquiler— y unos fundamentales económicos estables.
En términos de actividad inmobiliaria, el número compraventas de vivienda ha registrado un aumento del 15% al cierre del primer cuatrimestre del año, si tenemos en cuenta las estadísticas acumuladas de los últimos doce meses. A su vez, la actividad hipotecaria se ha elevado un 18% también al cierre de abril, gracias al buen comportamiento en materia de concesión de hipotecas sobre viviendas también durante el último ejercicio.
2.- El mercado residencial en España se desarrolla actualmente en un entorno macroeconómico favorable, caracterizado por un crecimiento sostenido del PIB, contención de la inflación, robustez en la evolución del mercado de trabajo y buenas perspectivas en sectores estratégicos como el turismo. A ello se suma un entorno inversor activo, tanto nacional como internacional, que refuerza la confianza y el impulso de la actividad inmobiliaria.
3.- El crédito hipotecario ha ganado tracción durante la primera mitad de 2025, en un entorno de financiación más favorable y accesible. La relación entre compraventas e hipotecas se ha situado en un 67% al cierre del primer trimestre del año. A su vez, la morosidad se mantiene en unos niveles históricamente bajos, pasando de rondar casi el 5% al cierre de 2016 hasta situarse prácticamente en un 2% al cierre de 2024.
4.- El fuerte dinamismo de la demanda viene determinado por tres fenómenos. Por un lado, la progresiva relajación de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), con perspectivas de situarse por debajo del 2 % a finales de 2025. Por otro, la solidez del comprador extranjero, que desde el año 2023 protagoniza de media en torno al 15 % del total de las compraventas de vivienda. Una proporción que supera incluso el 30% en determinados mercados como Islas Baleares, Islas Canarias o Alicante. Y, por último, las proyecciones demográficas y de formación de hogares para los próximos 15 años que apuntan hacia una intensificación de la presión estructural sobre la demanda. Y es que el INE prevé que en el año 2039 se alcancen los 23 millones de hogares en España, concentrándose un 54% de los nuevos hogares creados en tan solo siete provincias: Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla, Valencia, Alicante y Murcia.
5.- La oferta de vivienda nueva sigue sin cubrir la demanda estructural, y ello continúa ejerciendo presión sobre el precio de la vivienda. La producción de vivienda nueva registra una leve reactivación, tras haberse incrementado el número de visados de obra nueva en el primer trimestre del año un 19% respecto del mismo periodo del año pasado. No obstante, aún se mantiene muy por debajo de los niveles necesarios para atender la demanda estructural del mercado.
6- Esta falta de oferta, frente a una demanda sostenida, continúa impulsando con fuerza el precio de la vivienda nueva. Según los datos de Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva alcanzó en junio de 2025 los 3.151 €/m², máximo histórico de la serie, tras un incremento interanual del 7,5 %. Las proyecciones de la compañía apuntan a un récord para el cierre de 2025, con un precio medio 3 estimado de 3.291 €/m², lo que supondría un incremento anual del 8,7 %. En términos absolutos, el precio medio de una vivienda de obra nueva de 100 m² en España se situaría en 329.100 euros.
7.- El mercado residencial español refleja actualmente la coexistencia de dos bolsas de demanda bien diferenciadas: un segmento consolidado frente a otro que se queda fuera del acceso a la vivienda.
Por un lado, una demanda solvente y muy activa, compuesta por compradores con capacidad adquisitiva —especialmente de reposición o inversión—, con fuerte presencia de compradores extranjeros, y favorecida por un entorno de tipos bajos. En un contexto de oferta limitada, este segmento sostiene la actividad y presiona los precios al alza y, por lo tanto, es el que mantiene el ciclo expansivo.
Por otro lado, una segunda bolsa de demanda, caracterizada por su escasa capacidad de acceso a la compra y que integra a aquellos que buscan acceder por primera vez a la propiedad (jóvenes), formación de nuevos hogares (inmigración ligada al crecimiento económico) y una clase media con un poder adquisitivo limitado. Esta segunda bolsa está aumentando de forma progresiva, y al no tener encaje en el mercado de compraventa debido al nivel actual de precios, cada vez se está orientando más hacia el alquiler, donde también encuentra barreras de acceso crecientes.
Esto está provocando un aumento de la brecha intergeneracional. En el año 2006, el 56% de los menores de 30 años tenían una vivienda en propiedad, actualmente este porcentaje se ha reducido prácticamente a la mitad. En cambio, el perfil de 65 años en adelante se mantiene invariable (cerca del 90% son propietarios). El colectivo joven convive en un contexto marcado por la contención salarial: mientras la renta anual neta de los jóvenes de hasta 29 años ha crecido un 30% de media entre 2008 y 2024, en el de los mayores de 65 años lo ha hecho un 58%. Además, se enfrentan a una tasa de desempleo estructuralmente elevada, entre 8 y 14 puntos porcentuales por encima de la general en la última década.
En paralelo, una parte cada vez más significativa de la clase media también enfrenta crecientes dificultades de acceso. Solo uno de cada cuatro ocupados percibe ingresos superiores a la media salarial (26.948 € brutos anuales), a la vez que el número de trabajadores con más de un empleo ha crecido un 30% desde la pandemia. La pérdida de poder adquisitivo de los hogares, tras las fuertes presiones 4 inflacionistas de los ejercicios pasados frente a una revalorización salarial contenida y un incremento acelerado en el precio de la vivienda, limita de forma estructural la capacidad de acceso a la vivienda.
8.- Más allá de la edad, la realidad es que durante la última década se está registrando una creciente desconexión entre los precios de la vivienda, ya sea tanto de compra como de alquiler, y los salarios. Si tomamos como referencia las estadísticas de 2014-2024, se observa cómo mientras el precio de la vivienda nueva ha crecido un 51,9%, el de vivienda usada un 35,1% y el de alquiler un 91,4%; y la variación salarial ha sido del 26,5%.
9.- Implicaciones sociales y económicas de la vivienda. El problema de acceso a la vivienda está propiciando cambios socioeconómicos y en la estructura de los hogares, con una edad media de emancipación que ha aumentado hasta los 30 años en España, mientras se ha estabilizado en 26 años en al UE; y una evolución de la natalidad claramente a la baja, con un 24% menos de nacimientos en nuestro país en 2023 frente a 2015.
A su vez, una realidad cada vez más frecuente es el traspaso de la riqueza entre familiares como única opción para acceder a una vivienda. Estadísticas como las donaciones ante notario muestran como en 2024 se ha alcanzado la cota más alta desde 2007 de este indicador, con 199.448 expedientes de este tipo, y un crecimiento interanual del 15%.
10.- En un contexto como el anterior, ¿qué medidas se podrían adoptar para intentar mejorar el acceso a la vivienda? Es un tema complejo y desde Sociedad de Tasación señalan tan solo algunas de las medidas habituales que, entre otras, podrían ayudar a paliar en parte el problema actual:
• Movilización de suelo público mediante fórmulas concesionales y derechos de superficie para promover vivienda en alquiler a precios asequibles, siguiendo el ejemplo de iniciativas impulsadas en la Comunidad de Madrid como el Plan Vive.
• Impulso de la producción de vivienda protegida, tanto en régimen de compra como de alquiler.
• Reinicio de desarrollos urbanísticos, paralizados en su mayoría desde el año 2008, especialmente en aquellos mercados más tensionados y con mayor falta de oferta. Una medida que tendría que ir acompañada de mecanismos de financiación del suelo.
• Modificación de la ley de suelo orientada a aportar una mayor seguridad jurídica y a permitir que se pueda poner en carga suelos, cuyo desarrollo urbanístico permanece en la actualidad paralizado.
• Revisión del producto residencial necesario para dar respuesta a la demanda actual: adaptar tipología, superficie, características y precios a los perfiles actuales de demanda.
• Facilitar el acceso a la primera vivienda a los jóvenes, mediante instrumentos de apoyo (públicos o privados), como por ejemplo a través de iniciativas como Avales ICO, “Mi Primera Vivienda” o Programas Hipotecas para jóvenes.
