El mercado inmobiliario español está atravesando una fase de transformación significativa, marcada por un aumento en la proporción de viviendas adquiridas al contado, que contrasta con la disminución de las operaciones financiadas mediante préstamos hipotecarios. Este cambio refleja una adaptación del mercado a las condiciones económicas actuales, donde la pérdida de poder adquisitivo y el incremento de los costes de vida han restringido el acceso a la financiación para una parte importante de la población.
Durante el año 2023, un estudio comparativo elaborado por el portal inmobiliario pisos.com, con base en los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), reveló que el 35,19% de las operaciones de compraventa de viviendas en España se realizaron al contado. Esto supone un notable incremento en comparación con años anteriores, destacando una tendencia hacia la consolidación de las transacciones sin financiación hipotecaria. Por otro lado, el 64,81% de las viviendas fueron adquiridas mediante un préstamo hipotecario, lo que indica una disminución de casi siete puntos porcentuales respecto a la situación de hace un lustro, cuando la cifra se situaba en el 71,41%.
Este cambio en el panorama inmobiliario español puede interpretarse como un claro indicio del enfriamiento del sector, con una reducción tanto en el número de operaciones de compraventa como en las hipotecas concedidas. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que la pérdida de poder adquisitivo, junto con el aumento de precios y el coste de vida, ha jugado un papel crucial en este cambio de dinámica, obligando a los compradores a optar por la adquisición de viviendas al contado como una alternativa más viable frente a las dificultades de acceso a la financiación.
La estadística de transmisiones de derechos de la propiedad del INE proporciona una visión más amplia de este fenómeno. En el año 2019, de las 505.467 casas vendidas, se concedieron 361.291 hipotecas. Sin embargo, en el periodo de enero a noviembre de 2023, se concedieron 356.633 préstamos hipotecarios de un total de 550.215 transacciones realizadas. Este dato evidencia no solo un aumento en el número de transacciones totales sino también una disminución relativa en la proporción de operaciones financiadas mediante hipotecas, a favor de las compras al contado.
Además, el mercado hipotecario ha experimentado un cambio significativo en la preferencia de los tipos de interés, con un giro notable hacia las hipotecas a tipo fijo. Mientras que España había sido tradicionalmente un país dominado por las hipotecas a tipo variable, los últimos cinco años han visto cómo el tipo fijo se ha impuesto, alcanzando su máximo en junio de 2022, cuando representaba el 73% del total de préstamos concedidos. Esta tendencia ha experimentado un ligero ajuste hacia finales de 2023, con las hipotecas a tipo fijo representando el 53,2% del total, frente al 46,2% de las hipotecas a tipo variable. Este cambio responde, en parte, a la búsqueda de estabilidad financiera por parte de los compradores ante un entorno económico incierto, prefiriendo las condiciones predecibles de las hipotecas a tipo fijo.
El ajuste en la proporción de compraventas e hipotecas en el mercado inmobiliario español es un reflejo de los desafíos económicos enfrentados por los ciudadanos y de cómo estos están influyendo en sus decisiones de compra de vivienda. La inclinación hacia las compras al contado es una respuesta directa a las restricciones de acceso a la financiación, lo que sugiere un cambio en la mentalidad de los compradores y en las estrategias de inversión inmobiliaria. Este fenómeno pone de manifiesto la necesidad de adaptación del sector a las nuevas realidades económicas y financieras, marcando un punto de inflexión en las prácticas tradicionales de adquisición de vivienda en España.
