Jornada de Inversión Inmobiliaria organizada por Tecnitasa y Dexter
Málaga lleva siete semestres de subidas consecutivas en los precios y sobresale Marbella con zonas significativas como Los Monteros, que superan los 7.000€/m2.
Los extranjeros son el motor del crecimiento de este segmento de lujo en la zona. Los británicos siguen líderes en adquisiciones pero cayendo por el Brexit. Los países del Este están entrando con fuerza.
La financiación en el segmento del lujo convive entre la banca tradicional, la financiación alternativa y crece el pago al contado.
España, y en concreto a la Costa del Sol, es elegida principalmente por su seguridad jurídica, la pertenencia a la Unión Europea, el clima, la gastronomía y la oferta cultural.
Grupo Tecnitasa y Dexter han organizado un importante encuentro en Marbella que ha reunido a más de 300 empresarios del sector inmobiliario malagueño para tratar el tema de la inversión inmobiliaria en el segmento residencial de lujo en la provincia de Málaga con sus retos y oportunidades.
Un acto que contó también en la colaboración del despacho de abogados lider en el segmento de lujo de la zona Martínez Echevarría así como la agencia inmobiliaria de lujo Kristina Szekely International Realty.
Las conclusiones más relevantes de la jornada, llevada a cabo en Marbella, es que la provincia de Málaga se ha puesto a la cabeza en España en el mercado inmobiliario del lujo con una bolsa de vivienda del 34%, superando a Baleares con el 33%, Madrid (10%) y Barcelona (6%).
La subida de los costes de construcción, coste del suelo y tasas hacen inviables proyectos de vivienda asequible menor a 2.000€/m2 y Marbella se pone a la cabeza con precios superiores a los 7.000€/m2. “Sin duda la administración pública tiene un papel clave aquí para que pueda generarse vivienda asequible, liberalizando suelo y abordando su promoción con colaboración público privada” ha afirmado Sergio Espadero (director de consultoría de Grupo Tecnitasa).
Málaga es una provincia con un alto volumen de transacciones en el mercado inmobiliario y se llegaron a interesantes conclusiones en sus dos mesas de debate donde se hablaron de temas como el estado actual y las perspectivas de futuro del mercado de lujo; las oportunidades de inversión inmobiliaria; cuál es el perfil del comprador; las mejores zonas para invertir; cuáles son los requisitos que se tienen que dar para que esta inversión sea atractiva o la financiación bancaria, alternativas y aspectos legales.
¿Cuáles son los factores atractivos para invertir en lujo?
Según el presidente de la Asociación de Constructores y Promotoras (ACP) Málaga, Juan Manuel Rosillo, “se ha producido en estos últimos años un cambio de perfil del comprador tras la pandemia, se busca otra tipología con zonas comunes, más seguridad y más privativas”.
Además, añade que la gran oportunidad es la demanda tan consistente y permanente que existe. “Málaga se ha transformado en estos años, en el caso de Marbella y Málaga capital no tenían mucho interés pero todo el contexto cultural, social y lúdico está gustando y se apuesta por invertir en vivienda”, señalaba.
Por otro lado, en un mercado residencial de lujo como el malagueño, las denominadas Branded Residences juegan un importante papel. Según el director de consultoría de Grupo Tecnitasa, Sergio Espadero, “suponen una evolución del producto más allá del activo inmobiliario, completándolo como experiencia y añadiendo valor adicional al aportar servicios adicionales y el diseño y posicionamiento de la marca asociada Además, permite al comprador obtener ingresos adicionales si quisiera explotarlo en arrendamiento cuando no lo vaya a usar”.
“Este activo está siendo de gran importancia en España, desarrollándose con marcas como Dolce Gabana”, añadía Juan Antonio Mora (CEO de Jamsa).
Guerra de precios entre compradores
Kristina Szekely (CEO de Kristina Szekely International Realty) comentaba que en este comienzo de curso estaban viviendo toda una guerra de precios entre compradores de lujo, “existe una gran demanda de compra sobre todo en zonas de primera línea”.
“Los activos más demandados por el comprador son aquellos que, además de destacar por su arquitectura y calidad de sus materiales e instalaciones cuenta con servicios adicionales. Desde portería con seguridad, cafetería, piscina interior, gimnasio, pista de tenis o campo de golf. Cuando compran un chalet o apartamento de lujo les gusta estar con otros al lado del mismo nivel”. Pero sin duda, algo en lo que coinciden todos los ponentes es que lo más importante es la seguridad en la zona, es el valor que más interesa.
Escasez de suelo disponible
Según Sergio Espadero (Grupo Tecnitasa), existe “una escasez de suelo y, por tanto, de producto para ofrecer. En Marbella, cuando se apruebe el nuevo Plan General, habrá más suelo disponible y se mitigará el riesgo urbanístico”.
Juan Antonio Mora afirma que en la actualidad el problema de la disponibilidad del suelo hace que se busquen formas para expandirse: “hay que regenerarse, reinventarse y empezar a ofrecer zonas que se pongan de moda. Por ejemplo zonas como en Puente Romano entre otras, ya no entran un solo ladrillo y eso complica el desarrollo de nuevas promociones”. Además, “los precios de material construcción han subido un 45% con toda la situación actual que estamos viviendo lo que hace que los precios del metro cuadrado hayan subido casi un 50%”.
Desde Grupo Tecnitasa, una de las líneas de trabajo de la compañía consiste en “el asesoramiento al cliente del sector lujo aportándoles los servicios que necesitan más allá de la valoración para darles confort en su decisión y mitigar los riesgos legales urbanísticos y técnicos”.
El perfil del comprador extranjero
En palabras de Szekely “el lujo es el espacio y hay diseños que son excitantes, pero tenemos que crear algo más atractivo e impactante para cautivar al comprador”.
En la actualidad hay mucho cliente procedente del extranjero: británicos (antes un 60% y ahora un 15% por el Brexit); países del Este que no exigen mucho porque no están acostumbrado a viajar tanto, pero le gustan los espacios más grandes; países escandinavos que desean todo lo moderno en el lujo; y belgas y holandeses que son buenos clientes con sus gustos.
Mercado residencial en Málaga, líder en España
El mercado inmobiliario de lujo malagueño ya ha superado al balear y, con una bolsa de vivienda del 34%, se ha convertido en líder nacional por delante de Baleares (33%), Madrid (10%) y Barcelona (6%”). Según puntualiza Juan Alfonso Navas Mesa, director del negocio inmobiliario en Andalucía Oriental CaixaBank, “dentro de Málaga, quien se lleva el gato al agua es Marbella. Y, dentro de Marbella, hay zonas muy importantes donde el metro cuadrado se sitúa en 7.000 euros, como Los Monteros”.
La Costa del Sol y la provincia de Málaga en general presentan características muy atractivas para que fondos de inversión apuesten por el sector inmobiliario. Como otros lugares de España, el clima, la gastronomía son factores innegables, así como la seguridad jurídica de las inversiones de nuestro país y su pertenencia a la Unión Europa con la consiguiente garantía de ciertas coberturas.
El atractivo de la zona va en auge. Es muy rico y muy diverso, y en el sector del lujo cada vez aglutina más nacionalidades, tanto de Europa como de otros lugares del mundo, como Estados Unidos, Canadá, México o Venezuela. “La tendencia es claramente alcista”, apunta Navas Mesa.
Los costes de construcción actual, el coste del suelo y las tasas impositivas actuales generan poco margen y hacen inviables los proyectos de vivienda asequible menor a 2.000 euros el metro cuadrado. Por el contrario, en Marbella, el mercado es enormemente abierto. La pandemia ha ayudado a modificar el concepto de vivienda y ha reactivado la demanda que, en el sector del lujo concretamente, se adapta al escenario actual, con un reciente y creciente aumento por parte de inversores de Sudamérica y Europa del Este.
“En ese contexto, las entidades financieras seguimos apostando por la financiación en este segmento de lujo”, señala Juan Jesús González, director territorial de Andalucía en Banco Sabadell Promociones.
Financiación alternativa
El mercado residencial de lujo como el malagueño, que atrae tanto al capital extranjero, presenta unas características especiales que han dado como resultado la convivencia de financiación bancaria tradicional con la financiación alternativa.
En ocasiones, ciertos modelos de negocio no cumplen con todos los parámetros que el regulado exige a las entidades financieras -o ellas mismas se han autoimpuesto- para poder facilitar créditos. “Y aquí, la financiación alternativa tiene un papel trascendental, porque permite que esos proyectos avancen”, explica González, “Cubren un espacio que las entidades financieras, en muchas ocasiones, no podemos alcanzar”.
Según Alfonso Merlos, vicepresidente Dexter, “las ventajas de la financiación alternativa son cada vez mayores porque los fondos internacionales, que cada vez apuestan más por España, están operando con mayor conociendo del mercado, flexibilidad, y atención a lo que se encuentran en cada terreno, y el cliente las está conociendo con mayor profundidad”. Aun así, Merlos insiste en la importancia de la necesidad de coexistir con la banca tradicional: “Somos dos actores que nos necesitamos”.
También es destacable la necesidad de que exista una coordinación de los despachos de abogados con las entidades financieras, promotores y otros operadores. Su labor es fundamental para el funcionamiento de este segmento del mercado. “Antes de que la inversión se lleve a cabo, el cliente debe conocer que lo que va a comprar se corresponde con lo que cree que va a comprar y su tiempo de retorno de la inversión, y acreditar correctamente que dispone del capital para hacerlo”, explica Pablo Espejo, socio del despacho de abogados Martínez Echevarría.
Previsiones
Los actores del sector vigilan con atención la evolución de los tipos de interés aunque, según afirman los expertos, las subidas no están afectando al sector inmobiliario de lujo. “El mercado inmobiliario en Marbella es flexible porque entran segmentos de renta muy altos y de varias nacionalidades”, explica Juan Jesús González.
“De cara a los próximos trimestres, la proyección que tenemos es que se va a producir una moderación del ritmo de crecimiento de los precios, más suave en los municipios turísticos, pero avanzando a buen ritmo”, señala Juan Alfonso Navas Mesa. “La previsión para el primer trimestre de 2024 es de un incremento entrono al 4 y 5 %”.
