El precio medio de la vivienda cerrará 2014 en 157.717 euros, lo que supondrá un incremento del 1,4% respecto al año anterior, la primera subida desde 2008. Sin embargo, el importe de los inmuebles se estancará en 2015 (+0,8%, hasta 158.979 euros), volverá a caer entre 2016 y 2018, y no volverá a la senda del crecimiento hasta 2019 y 2020, cuando se registrarán leves crecimientos, muy alejados del encarecimiento de dos dígitos experimentados antes de la crisis económica.
Así lo señala un informe elaborado por Kelisto.es a partir de un análisis prospectivo de las condiciones de oferta y demanda del mercado inmobiliario nacional que tiene en cuenta las series históricas del Producto Interior Bruto (PIB), Índice de Precios de la Vivienda (IPV) y compraventas, además de las perspectivas de evolución del euríbor, empleo, renta y absorción del stock inmobiliario.
Tras alcanzar valores máximos en 2007 (245.313 euros de media por inmueble) el precio de la vivienda inició una senda de contracción que se ha mantenido hasta 2013, año en el que la caída acumulada llegó al 36,6% (hasta los 155.539 euros por inmueble). La contracción de precios en este período fue especialmente pronunciada en Cataluña (-44,7%), Navarra (-43,9%) y Aragón (-43,8%). Por el contrario, Extremadura (-28,1%) y Andalucía (-29%) registraron los menores descensos.
Según las estimaciones de Kelisto.es, el precio medio de la vivienda se situará en 157.717 euros a cierre de 2014, lo que supondrá una subida del 1,4%, la primera que se registra desde 2008 y la más destacada de los próximos seis ejercicios. En 2014, los encarecimientos más pronunciados se registrarán en Comunidad Valenciana (+3,2%), Murcia (+3,15) y Galicia (+2,5%), mientras que los más moderados serán los de La Rioja (+0,4%), Aragón (+0,7%) y Asturias (+0,8%). Además, en las comunidades autónomas de Illes Balears (-2,2%), Navarra (-1,5%), Cantabria (-1,3%) y País Vasco (-0,9%) todavía se seguirán registrando caídas.
El repunte de los precios y las ventas en 2014 podría atribuirse a la mejora de las perspectivas de la economía española, que volvió a crecer en el segundo trimestre de 2014. Pero esta apreciación entra en contradicción con los datos sobre hipotecas constituidas sobre viviendas.
Lejos de aumentar en 2014, las hipotecas siguen disminuyendo. Entre enero y agosto del presente año se constituyeron 134.082 hipotecas sobre viviendas, el registro más bajo desde el inicio de la crisis, según datos INE. Además, las condiciones económicas de las familias no han mejorado (la tasa de paro sigue rondando el 24%, según datos de la Encuesta de Población Activa). Tampoco lo ha hecho la disponibilidad de crédito a las familias para la compra de vivienda, ni las condiciones de acceso a la financiación.
En este contexto, la clave para explicar la subida de las ventas en 2014 reside en un mayor atractivo de la vivienda como activo en España. La combinación de los bajos precios de los inmuebles y de las expectativas de encarecimiento en los próximos años, alimentadas por unas previsiones de crecimiento cercanas al 2% del PIB en 2015 (estimaciones del Banco de España, FMI y OCDE), parece estar incidiendo positivamente en la inversión en el sector inmobiliario (a lo que habría que sumar las bajas rentabilidades de activos financieros como depósitos y deuda pública).
De hecho, la compra de viviendas por parte de los extranjeros, que se redujo drásticamente en los primeros años de la crisis, ha vuelto a cobrar protagonismo y representa el 16% de las compras en la actualidad, según datos del Ministerio de Fomento.
Por su parte, 2015 será un año de transición y estancamiento. El precio medio de la vivienda se situará en 158.979 euros, lo que prácticamente mantendrá el importe inmóvil (+0,8%). La clave de este leve aumento reside en el mantenimiento del pulso comprador por parte de extranjeros y nacionales que buscan activos inmobiliarios a buen precio y con perspectivas de subir, dada mejoría de las previsiones de crecimiento de la economía española aventurada por varios organismos oficiales (Banco de España, OCDE y FMI).
A lo largo de 2015, los principales incrementos serán los de Ceuta (+3,6%), Canarias (+2,4%) y Aragón (+2,2%), mientras que Castilla y León (0%), Extremadura (+0,4%) y la Comunidad de Madrid (+0,5%) experimentarán los menores avances. Por su parte, Navarra (-1,6%), País Vasco (-1%), Galicia (-0,9%), La Rioja e Illes Balears (ambas con un -0,5%) y Cantabria (-0,2%) registrarán abaratamientos en el precio de los inmuebles.
2016 y 2018, se prevén caídas moderadas de los precios impulsadas por diversos factores relacionados con el mercado inmobiliario, la evolución de la población, su poder adquisitivo, y el acceso y coste del crédito. En primer lugar, el mercado inmobiliario todavía tendrá que absorber el exceso de oferta de vivienda nueva disponible – el stock todavía es superior a las 560.000 viviendas, según el Ministerio de Fomento (o 740.000, si se suman los activos adjudicados a la banca y a la Sareb).
Por lo que respecta a los factores demográficos, España empezó a perder población en 2013 – como consecuencia del envejecimiento y la salida de población – y este proceso continuará: el país perderá 336.000 habitantes entre 2014 y 2019, y la población de entre 25 y 40 años, particularmente proclive a la compra de vivienda, disminuirá en 1,7 millones en dicho período, según el INE.
Además, la recuperación de la renta de las familias, en el mejor de los casos, será lenta para el período 2015-2019. A pesar de que las previsiones de crecimiento del país se sitúan en torno al 2% para este período, la recuperación del empleo será muy paulatina. Según El Banco de España, la tasa de paro se situaría en el 23,8% en 2015. Por su parte, el Fondo Monetario Internacional la sitúa en el 23,5% para dicho ejercicio y prevé que tan solo baje hasta el 18,5% en 2019.
En este contexto, no habría indicios de un cambio de tendencia en lo que respecta al acceso al crédito. Además, el euríbor añade un elemento de riesgo. Actualmente, este índice – que sirve de referencia para el 89,9% de las hipotecas en España, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) – se sitúa en mínimos históricos, por lo que no se puede ignorar que existe un riesgo de subida en el medio plazo.
Esto encarecería los préstamos hipotecarios, lo que incrementaría el esfuerzo que supone para los hogares españoles la compra de una vivienda y, por tanto, reduciría las posibilidades de las familias de acceder al crédito.
Tras tres años de caídas, el precio de la vivienda volverá a la senda del crecimiento en 2019 o 2020. No obstante, los repuntes serán reducidos y estarán muy alejados de las tasas de dos dígitos que se registraban antes de la crisis.
Este cambio de tendencia estaría impulsado, en primer lugar, por un mayor equilibrio entre la oferta y la demanda, tras absorberse buena parte del stock de inmuebles nuevos disponibles (que permanecerí
;a en el entorno de los 400.000). A esto se sumaría una cierta reactivación del crédito – tras varios ejercicios de crecimiento de la economía – y la conclusión del reajuste que la banca habría hecho en los años anteriores de su exposición al sector inmobiliario.
