“En los meses transcurridos de 2014 se estaría produciendo una tendencia hacia la estabilización observándose incluso algún tímido repunte”. Esta es una de las conclusiones recogidas por el Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera por lo que a la evolución de los precios de la vivienda se refiere.
En su análisis, el Banco de España señala que los precios de la vivienda en España alcanzaron un máximo en 2007 e iniciaron posteriormente un proceso de ajuste, motivado tanto por la necesidad de corregir en parte las intensas subidas previas, como por la fuerte contracción de la demanda ligada a la caída de la renta disponible de los hogares, al aumento del desempleo y al endurecimiento de las condiciones de financiación, en el marco de la crisis económica y financiera.
Desde entonces, los precios se han reducido en torno a un 30-40%, dependiendo de la medida que se considere. Las divergencias entre éstas se deben a la dificultad de calcular un único valor representativo en un mercado muy heterogéneo, en el que los precios varían de forma significativa en función de la localización, tipo de vivienda, equipamiento o antigüedad.
Además, los distintos indicadores se basan en fuentes de datos diferentes (precios escriturados ajustados por calidad de las viviendas, en el caso del índice de precios del INE; tasaciones, en el caso del Ministerio de Fomento y Tinsa; y precios de oferta, en los portales de Internet).
Por tanto, su comportamiento puede diferir en términos de la sensibilidad y rapidez de respuesta ante movimientos en el mercado, tanto a la baja como al alza, lo que explica que ni las caídas acumuladas desde máximos, ni la evolución de las tasas coincidan exactamente.
Sin embargo, sí existe una tendencia general común a todas ellas. Así, independientemente de la medida de precios considerada, se observa que la corrección tuvo lugar principalmente en dos fases (2008-2009 y 2011-2013), en línea con la doble recesión de la economía española.
En 2010 se produjo una cierta moderación en la caída (en parte influida por motivos fiscales) y en los meses transcurridos de 2014 se estaría produciendo una tendencia hacia la estabilización observándose incluso algún tímido repunte.
La corrección registrada desde 2007 supone un importante ajuste. El comportamiento futuro de los precios seguirá estando condicionado, en todo caso, por la evolución económica en nuestro país, por la de unas condiciones de financiación que, pese a los impulsos monetarios en la UEM, son más estrictas que antes de 2007 y por la necesidad de absorber el actual parque de viviendas sin vender. Según las estimaciones del Ministerio de Fomento, a finales de 2013 éste era superior a 560.000 unidades, habiéndose reducido en tan sólo un 3 % en dicho año y un 13 % desde su máximo en 2009.
Frente a esto, la demanda de viviendas muestra cierta recuperación (en parte impulsada por los adquirentes extranjeros), si bien se sitúa, lógicamente, notablemente por debajo de los elevados niveles observados durante los años de expansión.
Dentro de este marco general, es importante destacar la coexistencia de comportamientos diferenciados a nivel regional, como ya se viene observando en los últimos meses, en los que los precios en determinadas regiones (como las Islas Baleares, Canarias y algunas capitales de provincia) han mostrado una evolución algo más expansiva.
