Si diriges una agencia de tres, cinco u ocho personas, seguramente has oído hablar del SEPBLAC más de una vez. Y si alguna vez preguntaste por el representante, lo normal es que te dijeran que eso era cosa de las agencias grandes. Hasta ahora era así. El Real Decreto 813/2026, publicado en el BOE el 8 de octubre, reforma el Reglamento de prevención del blanqueo de capitales, y desde el 28 de octubre esa excepción desaparece (Real Decreto 813/2026).
No hay motivo para alarmarse: hay nueve meses de margen y, bien preparado, el trámite es sencillo. Pero conviene entender qué cambia, qué sigue igual y qué merece la pena revisar ya que nos ponemos. Voy a intentar contarlo sin tecnicismos y con los casos que vemos a diario en las agencias con las que trabajamos.
Lo primero, saber si tu agencia está obligada
La Ley 10/2010 incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes se dedican profesionalmente a la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles. En el alquiler, solo cuando la operación supone una renta total anual igual o superior a 120.000 euros o una renta mensual igual o superior a 10.000 euros (Ley 10/2010, art. 2.1.l).
Llevado a la práctica, si intermedias compraventas estás dentro, aunque cierres pocas operaciones al año. Si solo gestionas alquileres residenciales corrientes, lo habitual es que no llegues a esos importes y quedes fuera. Y si haces las dos cosas, la compraventa ya te convierte en sujeto obligado.
Qué cambia a partir del 28 de octubre
Hasta ahora, las agencias que, contando a los agentes, tenían menos de 10 personas y un volumen de negocios o un balance anual de hasta 2 millones de euros se libraban de buena parte del control interno: las políticas y los procedimientos escritos, el análisis de riesgo, el manual, el examen del experto externo, la formación y también el representante ante el SEPBLAC.
La reforma mantiene casi todo ese alivio, pero saca de la lista al representante (Reglamento, art. 31.1, en la redacción del Real Decreto 813/2026). Ojo con un matiz: la excepción tampoco se aplica si la agencia forma parte de un grupo empresarial que supera esas cifras.
Para comunicar el nombramiento, las agencias pequeñas tienen nueve meses desde la entrada en vigor, es decir, hasta el 28 de julio de 2027 (disposición transitoria segunda). Parece mucho tiempo, pero en este sector los meses de primavera se van volando.
Quién puede ser el representante
Es la pregunta que más nos hacen, y la ley deja poco margen. El representante tiene que ser una persona residente en España que ejerza un cargo de administración o dirección en la sociedad. Si trabajas como autónomo, sin sociedad, el representante eres tú, como titular de la actividad (Ley 10/2010, art. 26 ter).
En una agencia pequeña, lo normal es que sea el administrador o el socio que lleva la gestión. Lo importante es que conozca bien cómo se trabaja en la oficina, porque será quien responda ante el SEPBLAC de las obligaciones de información de la agencia, como las comunicaciones de operaciones sospechosas o las respuestas a sus requerimientos.
No tiene por qué hacerlo todo solo. El representante puede designar hasta dos personas autorizadas, que actúan bajo su dirección y responsabilidad; en los grupos empresariales, hasta tres (Reglamento, art. 35.1). Es útil, por ejemplo, si quieres que quien lleva la administración pueda preparar y enviar la documentación.
En las agencias de menos de 50 personas y hasta 10 millones de euros de volumen de negocios o de balance, tampoco hace falta crear un órgano de control interno: sus funciones las asume el propio representante (art. 35.2).
Cómo se comunica, y qué pasa si no se hace
La buena noticia es que la reforma simplifica el trámite. Antes había que enviar una descripción detallada de la trayectoria profesional del candidato. Ahora basta una declaración responsable, firmada por la agencia, en la que se afirma que la persona designada cumple los requisitos de la ley y del Reglamento. Las personas autorizadas se proponen igual, con una declaración firmada por el representante (art. 35.1).
Que sea una declaración responsable no la convierte en un simple papel. La agencia tiene que guardar la documentación que acredita lo que declara, por si el SEPBLAC la pide, y mantener al día los datos del nombramiento. Los nombramientos, ceses y cambios se hacen con los trámites y formularios que el SEPBLAC tiene en su web. Lo explicamos paso a paso en nuestra guía sobre el representante ante el SEPBLAC.
¿Y si no se hace? No comunicar la propuesta de nombramiento es una infracción grave (Ley 10/2010, art. 52.1.n). Las infracciones graves se sancionan con una multa mínima de 60.000 euros, que va siempre acompañada de una amonestación pública o privada (art. 57.1). Para una agencia pequeña es demasiado riesgo por un trámite que se resuelve en una tarde.
Lo que no cambia, y conviene recordar
Con representante o sin él, la excepción de las agencias pequeñas nunca alcanzó a las obligaciones básicas de la ley. En cada operación hay que:
- identificar al cliente con documentos fehacientes antes de cerrar nada (art. 3);
- si el cliente es una sociedad, llegar hasta su titular real, es decir, la persona física que posee o controla más del 25 % o que la controla por otros medios (art. 4);
- saber a qué se dedica el cliente y para qué es la operación (art. 5);
- hacer un seguimiento que incluye el origen de los fondos (art. 6);
- examinar con atención las operaciones complejas, inusuales o sin un propósito económico o lícito aparente, dejar por escrito el resultado y comunicar al SEPBLAC las que presenten indicios (arts. 17 y 18);
- conservar la documentación durante diez años (art. 25).
Si no se puede completar la diligencia debida, la operación no debe seguir adelante (art. 7.3). La reforma añade algo que nos afecta a todos, grandes y pequeños: en esos casos, después del examen especial, hay que analizar si procede comunicarlo al SEPBLAC (Reglamento, art. 12.2).
Lo que sigue sin aplicarse a las agencias es la comunicación sistemática al SEPBLAC, de la que el Reglamento exceptúa, entre otros, a los sujetos obligados de las letras k) a y) del artículo 2.1 de la ley, donde están las inmobiliarias (art. 27.3).
Si quieres repasar todas estas obligaciones con más calma, sin limitarte a la reforma, las tienes ordenadas en nuestra página sobre prevención del blanqueo de capitales.
Los casos que más dudas generan en la oficina
La teoría se entiende bien; lo difícil es el día a día. Estos son los supuestos que más nos consultan:
- El comprador es una sociedad, a veces extranjera. Hay que identificar a la sociedad y llegar hasta las personas físicas que la controlan, aunque haya varias sociedades encadenadas. Lo contamos en nuestra guía sobre la titularidad real.
- El dinero no sale de quien compra. Pagos desde la cuenta de un familiar, de una empresa o desde un país que no es el del comprador. No siempre es sospechoso, pero obliga a preguntar y a dejar constancia de la respuesta.
- El precio o las condiciones no cuadran. Precios muy alejados del mercado, prisas sin explicación, cambios de última hora en quién figura como comprador o viviendas que se revenden casi de inmediato.
- Alguien quiere pagar en efectivo. Si vende una promotora o cualquier empresa, no se puede pagar en efectivo un importe de 1.000 euros o más. El límite sube a 10.000 euros solo si quien paga es una persona física sin domicilio fiscal en España que no actúa como empresario. Los pagos fraccionados se suman (Ley 7/2012, art. 7). El límite de 1.000 euros también se aplica cuando cobras tu comisión. Y aunque la venta sea entre particulares y el límite no se aplique, un pago fuerte en efectivo es justo lo que obliga a preguntar de dónde sale el dinero.
- El cliente quiere hacerlo todo a distancia. Cada vez más compradores firman la reserva sin pisar la oficina. Se puede identificar a distancia, por ejemplo con firma electrónica o con procedimientos que cumplan los requisitos mínimos de las autorizaciones generales que publica el SEPBLAC. En todo caso, hay que obtener copia de los documentos necesarios en el plazo de un mes (Reglamento, art. 21.1).
Cuando la agencia cobra dinero por cuenta de otros
Hay un asunto que no está en la reforma, pero que vemos cada vez más, sobre todo en agencias que trabajan con plataformas digitales: cobrar señales, reservas o rentas por cuenta de los clientes y transferirlas después.
Prestar servicios de pago de forma profesional está reservado a entidades autorizadas, como los bancos y las entidades de pago o de dinero electrónico (Real Decreto-ley 19/2018, art. 5). Recibir el dinero de una persona solo para hacérselo llegar a otra encaja, en principio, en el servicio de envío de dinero (art. 3.36). La ley deja fuera las operaciones hechas a través de un agente comercial que negocia o cierra la compraventa por cuenta exclusiva del comprador o del vendedor (art. 4.b).
En la práctica, una agencia que trabaja solo para el vendedor y recibe la señal en su nombre puede encajar en esa exclusión. Las dudas aparecen cuando la agencia actúa para las dos partes, cuando gestiona las rentas de muchos propietarios o cuando el cobro se convierte en un servicio en sí mismo, como pasa en algunos modelos proptech. Si tu negocio va por ese camino, merece la pena revisar la regulación fintech antes de crecer, no después.
Una lista para las próximas semanas
- Confirma si la agencia es sujeto obligado y en qué tramo de tamaño está, contando a los agentes.
- Elige al representante entre los administradores o directivos residentes en España, o asúmelo tú si eres autónomo, y decide si nombrará personas autorizadas.
- Prepara la declaración responsable y guarda la documentación que acredita que se cumplen los requisitos.
- Comunica el nombramiento al SEPBLAC antes del 28 de julio de 2027, y mejor sin esperar al último mes.
- Revisa la ficha de alta de clientes: identificación, titular real, actividad y origen de los fondos.
- Deja por escrito cómo se analizan las operaciones que no cuadran y quién decide si se comunican.
- Comprueba que tus cobros, y los de las plataformas que uses, encajan en la normativa de pagos.
Para terminar
Para la mayoría de las agencias pequeñas, la reforma se resume en una decisión: quién va a ser la cara de la agencia ante el SEPBLAC. Y es una buena excusa para dedicar unas horas a ordenar lo demás: la ficha de cliente, los criterios para detectar operaciones raras y el archivo. Si quieres verlo aplicado al sector, lo tenemos resumido en nuestra página sobre la prevención del blanqueo en la inmobiliaria. Con eso en orden, el 28 de octubre no debería quitarle el sueño a nadie.
