El Ayuntamiento de Berlín ha concluido las negociaciones para la compra de carteras de viviendas de las empresas Vonovia SE y Deutsche Wohnen SE, con el objetivo de controlar los precios del alquiler.
Las tres empresas públicas AG, Howoge Wohnungsbaugesellschaft mbH y Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH han adquirido 14.750 pisos. Además, hay unas 450 unidades comerciales. El precio de compra de este paquete es de unos 2.460 millones de euros. En este paquete se incluyen unos 800 pisos, que se escriturarán a finales de septiembre.
La oferta de Vonovia y Deutsche Wohnen preveía inicialmente 20.000 pisos. Sin embargo, una evaluación detallada de la cartera demostró que no todos los pisos podían ser calculados económicamente bajo las condiciones de un concepto de gestión socialmente orientado.
Según la evaluación de las asociaciones municipales de vivienda, el precio de compra acordado corresponde al valor de las ganancias capitalizadas. El precio de compra tiene en cuenta el estado de los pisos y las necesidades de inversión en medidas de mantenimiento a medio y largo plazo. También se tuvieron en cuenta los contaminantes sospechosos.
La valoración realizada por las empresas regionales se basó en un informe externo realizado por una reconocida consultora inmobiliaria, en inspecciones in situ y en una cuidadosa diligencia debida, en la que se evaluaron exhaustivamente los riesgos económicos, jurídicos y técnicos desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias compradoras. Además del precio de compra, también se incluyeron los costes de la transacción, como el impuesto de transferencia de tierras.
Las compras se financian de forma independiente por las empresas estatales a través de capital prestado. En el caso de una compra en el marco del valor de las ganancias capitalizadas, las empresas estatales pueden financiar los edificios a lo largo de su ciclo de vida con los ingresos de los alquileres.
Howoge se hará con más de la mitad de la cartera ofertada, con algo menos de 8.300 pisos, y Berlinovo con más de una cuarta parte, con más de 4.000 pisos. Por su parte, Degewo adquirirá algo más de 2.400 pisos. De este modo, las tres empresas cumplen con creces su mandato de proporcionar viviendas.
El parque de viviendas adquirido está repartido por toda la zona de la ciudad. Las tres empresas estatales de vivienda adquirirán pisos en los 12 distritos de Berlín. Se da preferencia a urbanizaciones enteras como Falkenhagener Feld en Spandau, Thermometersiedlung en Lichterfelde y High-Deck-Siedlung en Neukölln. Sin embargo, la cartera también incluye fincas más pequeñas.
El desglose del parque de viviendas por distritos es el siguiente: Steglitz-Zehlendorf (2.464), Spandau (3.408), Reinickendorf (1.751), Pankow (194), Neukölln (2. 009), Friedrichshain-Kreuzberg (1.566), Lichtenberg (1.088), Treptow-Köpenick (215), Charlottenburg-Wilmersdorf (168), Tempelhof-Schöneberg (155), Mitte (519) y Marzahn-Hellersdorf (1.217).
Tras la operación, Matthias Kollatz, responsable de Finanzas del Ayuntamiento de Berlín ha señalado que «la compra de viviendas es ejemplar para un Berlín social. El compromiso social de algunos de los pisos ofertados está a punto de expirar. Al devolverlos a la propiedad municipal, los inquilinos tienen la seguridad necesaria de que sus pisos estarán permanentemente en el segmento asequible. Las tres corporaciones del Estado federado se encargan de ello en el marco de su política empresarial y del acuerdo de cooperación. Es un contrato con futuro. Estamos aplicando las directrices de la política gubernamental de forma selectiva, asegurando viviendas asequibles y ganando mucha más influencia en la evolución del índice de alquiler. Al mismo tiempo, estamos comprando con cuidado: las tres empresas regionales gozan de buena salud y están en condiciones de gestionar con éxito la compra. Los objetivos de la empresa, especialmente en lo que respecta a la nueva construcción, no están en peligro».
Por su parte, Ulrich Schiller, director general de Howoge, apuntaba que «con la adquisición de más de 8.000 pisos, la empresa refuerza su posición municipal y cumple su misión social. La cartera encaja a la perfección con nuestra estrategia de crecimiento, cuyo objetivo es contar con más de 80.000 pisos en nuestra cartera para 2030 mediante nuevas construcciones y adquisiciones. En particular, el hecho de que sólo Howoge se haga cargo de unos 3.000 pisos que pronto quedarán fuera de su obligación social y los transfiera a la gestión social es una buena noticia para los inquilinos de Berlín».
En el mismo sentido, Silke Andresen-Kienz, directora general de Berlinovo, aseguraba que «con la adquisición de la cartera de compra, Berlinovo tiene la oportunidad de ampliar considerablemente su parque de viviendas y, por tanto, ofrecer más viviendas asequibles y poder explotarlas de forma económica. La mayor parte de la cartera complementa nuestras ubicaciones de enfoque existentes en Spandau y Marzahn-Hellersdorf. La compra es económicamente viable para berlinovo; además, los ambiciosos objetivos en el desarrollo de la cartera y las nuevas actividades comerciales siguen siendo ilimitados».
Las directrices de la política gubernamental prevén aumentar el parque municipal de viviendas hasta 400.000 para 2025, y conservar alrededor del 20% del parque de viviendas de Berlín. El estado de Berlín se ha acercado mucho a este objetivo con la actual toma de posesión: En total, se han comprado unos 41.150 pisos en lo que va de legislatura. Con ello, el parque de viviendas de las empresas estatales de vivienda y de berlinovo asciende a unas 370.000.
A finales de mayo de este año, las empresas de vivienda Vonovia y Deutsche Wohnen anunciaron sus planes de fusión. En este contexto, se han puesto a la venta casi 20.000 pisos en el estado de Berlín. La oferta forma parte del Pacto Social y de Futuro por la Vivienda presentado por las dos empresas.
El pacto también prevé limitar los aumentos regulares de los alquileres en todo el parque de viviendas de Berlín hasta 2026: al 1% durante tres años y al nivel de la tasa de inflación durante otros dos. Este tope debe completarse con inversiones en la modernización energética del parque existente y en nuevas construcciones. Las tasas de modernización se limitarán a dos euros por metro cuadrado.
