La declaración de zonas tensionadas se extiende por España, pero sus efectos siguen siendo negativos para el acceso a la vivienda. Tras Cataluña y el País Vasco, el Gobierno ha incluido a San Sebastián, A Coruña y 21 municipios navarros en esta categoría, una medida que, según Alquiler Seguro, ya ha demostrado provocar caída de la oferta, incremento de precios y alta competencia entre inquilinos. En lugar de aliviar la presión del mercado, se acentúan los desequilibrios entre demanda y disponibilidad real de pisos.
El CEO de Alquiler Seguro señala que la posibilidad de intervenir precios desincentiva a propietarios a alquilar sus viviendas. De hecho, como muestra el análisis del Centro de Estudios Hespérides, estas políticas han contribuido a que comunidades como Cataluña pierdan miles de viviendas en alquiler y eleven aún más el coste medio mensual. Zonas tensionadas se traduce, en la práctica, en más restricciones y menos soluciones reales.
El efecto ya se deja sentir: más de 140 personas compiten por una vivienda en los primeros días de publicación, los precios alcanzan máximos históricos y muchos propietarios optan por alternativas como alquiler turístico, venta o directamente retirada del inmueble. Los expertos advierten que las nuevas declaraciones en Galicia y Navarra replicarán este patrón si no se adoptan medidas que incentiven la oferta.
Datos relevantes
- Precio medio del alquiler en España: 1.155 €
- Cataluña: +40.000 viviendas perdidas en alquiler desde 2024
- Competencia en Cataluña: de 80 a 344 interesados por vivienda
- Navarra y Galicia se suman a Cataluña y País Vasco como zonas tensionadas
- Incremento del 6 % en el precio medio en Cataluña tras la intervención
¿Qué provoca declarar una zona como tensionada?
Reduce la oferta al desincentivar a los propietarios y empuja a muchos a optar por el alquiler turístico o la venta, encareciendo el mercado.
¿Esta medida ha funcionado en Cataluña?
No. Tras un año de aplicación, la oferta ha caído drásticamente, los precios han subido y la competencia entre inquilinos se ha disparado.
Los datos confirman que el acceso a la vivienda requiere soluciones estructurales, no intervenciones de precios que agravan la escasez.
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Alquiler Seguro advierte que las zonas tensionadas reducen la oferta y disparan los precios
El Gobierno insiste en desplegar una política de vivienda que ya se ha demostrado ineficaz y contraproducente para favorecer el acceso a un hogar en nuestro país. La declaración de San Sebastián, Galdácano, A Coruña y otros 21 municipios navarros, entre los que se encuentran localidades como Navarra o Tudela, como zonas de mercado tensionado previsiblemente tendrá los mismos efectos que ya se han observado en otros lugares de Cataluña y el País Vasco: desplome de la oferta, aumento de la competencia entre inquilinos y subidas de precios.
“La decisión que oficializa hoy el Ministerio de Vivienda, aunque la esperábamos desde hace tiempo, no hará más que agravar el problema fundamental al que se enfrenta el mercado del alquiler, que es la falta de oferta: no hay viviendas suficientes para todas las personas que quieren alquilar”, explica el CEO de Alquiler Seguro, David Caraballo.
“La declaración de zonas tensionadas y la posibilidad de intervenir los precios del alquiler desincentiva a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado, redundando en la situación de escasez que dispara los precios hasta niveles nunca vistos en España”, añade Caraballo.
La formalización de la declaración de estos municipios como zonas tensionadas conlleva además una novedad en esta ocasión. Por primera vez, una comunidad autónoma gobernada por el Partido Popular, Galicia, acepta que una localidad de su territorio impulse esta medida a solicitud del Consistorio local.
“Es una mala noticia para los inquilinos de San Sebastián, A Coruña o Navarra”, declara el CEO de Alquiler Seguro. “Ayer mismo el presidente del Gobierno presumía de las medidas impulsadas por el Ejecutivo en materia de vivienda. Sin embargo, la realidad es que los precios del alquiler en España se sitúan en niveles de récord, con una media de 1.155 €, mientras que más de 140 personas compiten por arrendar un mismo inmueble en los diez primeros días de promoción».
LOS EFECTOS DE DECLARAR ZONAS TENSIONADAS EN EL MERCADO
Navarra y Galicia se suman al País Vasco y a Cataluña como las únicas comunidades autónomas donde se han declarado zonas tensionadas hasta ahora. Esta última fue la primera región en hacerlo, en marzo de 2024. Un año después, los efectos de esta medida no apuntan a que haya mejorado el acceso a una vivienda en esta autonomía.
Antes de ser reconocida como zona de mercado tensionado, la presión del alquiler en Cataluña era de 80 interesados por cada vivienda que salía al mercado en los diez primeros días. Hoy, esa cifra se ha disparado ya hasta los 344 contactos por inmueble, lo que evidencia la alta competencia entre inquilinos por acceder a un mismo inmueble.
“Este aumento se produce principalmente por la dramática caída de la oferta de alquileres residenciales a raíz de la intervención del mercado. Muchos propietarios están optando por otras modalidades de alquiler, como el temporal o el turístico, o por la venta, o incluso en algunos casos prefieren cerrarlas”, asegura Caraballo.
Y es que el mercado del alquiler catalán perdió alrededor de 40.000 viviendas en 2024, el año en que entró en vigor la declaración de zona tensionada en la comunidad autónoma. Cataluña, que era líder en oferta de inmuebles en alquiler, fue superada por otras regiones como Madrid o Andalucía. Para este 2025, la previsión es que casi 7.000 propiedades más desaparezcan del mercado.
Estas medidas, además, no han sido capaces de frenar las subidas de precios en la región. Si antes de la declaración de zona tensionada el precio medio por alquilar una vivienda en Cataluña era de 1.361 €, ahora los inquilinos catalanes pagan ya una media de 1.442 € por arrendar una inmueble, es decir, un 6 % más.
“La decisión de declarar zonas tensionadas para intervenir los precios en aquellos lugares donde no dejan de crecer es muy tentadora, pero sus efectos son claramente contraproducentes para favorecer el acceso a una vivienda”, asevera el CEO de Alquiler Seguro.
“Desgraciadamente, lo previsible es que observemos en San Sebastián, A Coruña y Navarra unos efectos similares a los que ya hemos visto en Cataluña”, agrega Caraballo. “Las administraciones públicas deben tomar conciencia de que lo prioritario es impulsar medidas para incentivar la oferta, y no otras que redundan en este problema y agravan la escasez ya existente”, concluye.
