Madrid. Este es el tercer intento serio, de los últimos gobiernos, por resolver el problema de los desahucios. Entendemos que tantos cambios legislativos, y tan rápidos, no son buenos para la implantación de cualquier normativa de importancia. No podemos olvidar que un propietario busca rentabilidad y un inquilino estabilidad y cualquier normativa legal debe tender a eso.
El principal motivo que retrae a los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas es el coste y tiempo necesario para desahuciar a un inquilino moroso y, aunque las nuevas medidas propuestas por el gobierno tienen el noble objetivo de otorgar seguridad jurídica al propietario, la realidad se muestra muy distinta.
Hemos de recordar que las dos últimas reformas, del 2009 y 2011, no han cuajado para dinamizar este mercado ya que el marco jurídico y fiscal, que ambas introdujeron, era insuficiente para fomentar el mercado de alquiler de viviendas en España.
Desahucio express, una ley poco realista
Según Carlos Ruiz, gerente de arrenta, “entendemos que lo importante no es tanto acortar los plazos, como se señala ahora en este proyecto de ley, como que se cumplan los mismos desde el punto de vista procesal. Al acortarse tanto dichos plazos los juzgados no tendrán margen de maniobra, como ya ocurre en la práctica, consiguiendo únicamente agravar la situación actual”.
Por eso, resulta irreal plantear que en 10 días pueda gestionarse un desahucio como ahora se plantea. Basta recordar que, a día de hoy, los procesos civiles se gestionan en seis meses de media; contenciosos en ocho y penales hasta en un par de años, lo que revela la carga de trabajo de nuestros juzgados y magistrados.
Desalojo en 10 días, una leyenda urbana.
Conviene subrayar la falsa convicción de la leyenda urbana que se ha extendido en la sociedad dando por hecho que el inquilino vaya a abandonar la vivienda en 10 días tras presentar el propietario la demanda. La realidad es muy distinta puesto que, transcurrido dicho plazo, y nunca de forma inmediata, el juez habrá de emitir un auto judicial decretando la fecha de lanzamiento -ejecución del desahucio- que, en el mejor de los casos, se llevaría a cabo en un periodo no inferior a 3 ó 4 meses, siendo la media habitual de 6 meses.
Saturación actual de los juzgados
Hay dos factores claves en este tipo de procedimientos; la notificación del mismo al inquilino que no paga y el citado lanzamiento y ejecución. Para que esta ley sea realmente efectiva serían necesarios más medios para la fase de lanzamiento y ejecución de los mismos, no conviene olvidar que cualquier desahucio absorbe muchos recursos.
Estamos ante procedimientos de desahucios y monitorios, sencillos, sin excesiva complejidad pero con mucho papeleo que realmente quitan tiempo y recursos a otros temas de mayor calado de forma habitual. Para Ruiz, “sería necesario informatizar este tipo de procedimientos e incluso crear en juzgados específicos para estas materias. Desde arrenta apostamos a que ciudades como Madrid, Valencia, Sevilla y Barcelona dispongan de dos o tres juzgados especializados en esta materia, consiguiendo descongestionar así al resto de la estructura judicial”.
También hay cosas positivas
Arrenta valora positivamente la reducción del plazo de prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento de cinco a tres años – así como la reducción de tres años a uno del plazo de prórroga tácita –, aunque sería deseable que las partes puedan fijar libremente la duración del alquiler, tal y como ocurre en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Una Comisión Judicial más ágil
Desde arrenta se ve también con buenos ojos la propuesta de reducir a la mitad la Comisión Judicial, que se encarga de llevar a cabo los procedimientos de desahucio. Esta medida permitiría aliviar la carga de este servicio y adelantar la fecha del lanzamiento, algo que también favorecerá la fase de ejecución y, por añadido, el arbitraje también se verá beneficiado al agilizarse el procedimiento.
Para Ruiz, “conviene ser cautos y ver hasta qué punto es viable el lanzamiento con sólo una persona en la Comisión Judicial ya que los lanzamientos conflictivos, que son los que se quieren agilizar, se suspenderán y se perderá tiempo porque necesitará la presencia de más personas en la citada Comisión”.
Oportunidad perdida para los bancos
Respecto a que los bancos tengan intención de aprovechar estas medidas para desarrollar una política agresiva en materia de arrendamiento, arrenta entiende que, lamentablemente, la tendencia no va a cambiar excesivamente. Mientras la prioridad de las entidades financieras siga siendo sacar las viviendas de sus balances mediante su venta, no es previsible que esta tendencia se vea afectada por las medidas de flexibilización y fomento del alquiler de viviendas.
Indefensión ante la compra de una vivienda alquilada
Arrenta pone en duda la medida que permitirá al comprador de una vivienda dejar sin efecto el arrendamiento cuando no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Hemos de recordar que la inscripción en el Registro conlleva unos costes importantes. Actualmente, registrar el contrato de alquiler tiene un coste de unos 45 euros para un contrato de alquiler de un año cuya renta sea de 1.000 euros y el proceso implica: 1º) acudir al notario para elevar el contrato a escritura pública (por lo que casero e inquilino han de estar de acuerdo en registrar el contrato); 2º) pagar los impuestos y 3º) acudir al registro.
Adicionalmente, para cancelar la inscripción y formalizar un nuevo arrendamiento es necesario otorgar otra escritura con intervención del arrendatario, lo que, además de complicar el negocio jurídico, podría ser utilizado por el arrendatario como mecanismo de presión a la hora de negociar la resolución y liquidación del arrendamiento.
Desde esa perspectiva consideramos que la mayoría de los arrendamientos de vivienda seguirán sin inscribirse y esta medida, cuyo fin es reforzar la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, previsiblemente logre el efecto contrario al quedar los arrendatarios expuestos a que se resuelve el arrendamiento en caso de venta de la vivienda.
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