Parece ser que la SAREB quiere dar salida a suelo finalista residencial equivalente a unas 7.200 casas. El principal problema que tendrá este suelo es que las casas que se construyan tendrán que competir en precio con las que todavía no se han vendido. Aparentemente el estudio económico parecería que tiene que ser muy complicado, pero nada más lejos de la realidad.
Históricamente, antes de la locura inmobiliaria, cuando se construía en régimen de aportación, es decir, al propietario del suelo se le pagaba con una parte de los inmuebles construidos, el valor del suelo venía a representar entre el 25% y el 35% del total de lo construido.
Si en una zona en concreto se están vendiendo casas a 2.000 euros/m2 si quieres ser competitivo deberías ofrecer casas como mínimo un 10% por debajo de ese precio, es decir, a 1.800 euros/m2, para ello tienes que pagar por el suelo, una repercusión sobre lo construido, entre 450 euros/m2 y 635 euros/m2.
Este puede ser un indicador para calcular el precio de venta del suelo finalista y puede ser que en algunas zonas este precio sea inferior a las viviendas de protección oficial.
La venta de suelo que se haga según estos principios va a provocar con total seguridad un ajuste en los precios de las viviendas de esas zonas. No tendría sentido que una vivienda nueva en una misma zona cueste menos que una que lleve tiempo ya construida.
El que tenga viviendas terminadas en zonas donde haya suelo finalista tendrá que tener en cuenta el “valor de aportación” y ajustar los precios.
Y en ese caso ¿quién asumirá el riesgo de construir donde haya viviendas terminadas a la venta? Durante el proceso de construcción se podrían ajustar los precios de las viviendas terminadas hasta el punto de que no fuese viable terminar las viviendas empezadas….
Si la SAREB quiere sacar a la venta suelo finalista para dinamizar el sector tendría que condicionar la venta a la construcción de ese suelo, de lo contrario podemos estar ante un acaparamiento de suelo para impedir que bajen más los precios y en el suelo está el futuro del sector.