Madrid. Contra peores son las previsiones, que lo son, y cuanto más se habla de rescate, bonos basura y demás cuestiones relativas a lo mal que va España, mayor es el interés de los fondos internacionales por hacerse con los mejores productos inmobiliarios, sabedores de que entre ellos van a encontrar auténticas gangas. Y no ya solo en productos típicos, de terciario y comercial, sino también en desarrollos residenciales, incluso, aunque pudiera parecer extraño, hasta en terrenos.
Son operaciones que, saldrán o no, pero que llevan tras de sí un complejo proceso de análisis, que pasa, en primer lugar, por una valoración estadística global de la cartera proporcionada por el vendedor. A partir de esta primera fase, se abordan otras variables de valoración, de gabinete, que ni siquiera llegan a realizarse previa visita al interior del inmueble y que se limitan, si acaso, a una mera visualización externa del edificio.
Pasados todos estos filtros, si el fondo sigue mostrando interés, es cuando se lleva acabo la valoración final de cara a definir el precio futuro de venta y, sobre la base de la rentabilidad esperada por el inversor, el valor de compra de la cartera.
Y en estas idas y venidas han andado los fondos durante los últimos cinco años, sin llegar, en la mayoría de los casos, a un acuerdo definitivo para llegar a cerrar las operaciones. Obviamente, ese valor de compra, lo que se estaba dispuesto a desembolsar, quedaba muy alejado de lo que el vendedor había previsto ingresar por su activo.
Pero de un año para acá, las diferencias entre ambos extremos se han ido estrechando, y todo hace pensar que ese precio de consenso está, en muchos casos, mucho más cerca de lo que pudiera parecer. Y no solo, en el caso del mercado residencial, con oportunidades de producto terminado. También con suelos con una ubicación adecuada y una viabilidad urbanística –entiéndanse ya finalistas o con tramitación muy avanzada para serlo–, aunque, obvie decirlo, se trate de un producto sobre el que hay que sopesar mucho más su compra dado el excedente existente y su escasa demanda actual.
