martes, 28 mayo 2024

La lacra de nuestro mercado inmobiliario, la falta de transparencia

Barcelona. La semana pasada Jones Lang Lasalle publicó su informe sobre la transparencia de los diferentes mercados inmobiliarios internacionales y tristemente pudimos constatar que España ha caído tres puestos en el mismo hasta la posición 14. Teniendo en cuenta que nuestro mercado inmobiliario necesita liquidez y que la misma depende en buena parte del ajuste de precios y de la transparencia, parece que no podemos ir por peor camino. Sin conocer los parámetros de cálculo de dicho índice, analizaremos a continuación que significa que un mercado opere en transparencia y cómo “anda” al respecto nuestro mercado de inversión inmobiliaria y alquiler profesional.

EL MAYOR EJEMPLO DE TRANSPARENCIA DE MERCADO, LA BOLSA

Si pensamos en el ideal de mercado organizado y transparente, a todos se nos viene a la cabeza la Bolsa de valores. Veamos cuales son los atributos que le confieren esta transparencia y cómo aplicaría cada uno a nuestro mercado inmobiliario profesional en la actualidad.

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1 – Oferta y demanda con acceso a los precios de mercado. El mercado inmobiliario sigue sin asumir en su mayoría que los inmuebles terminados han caído en rentas y precios un 30-40% y los solares un 60-80%. Se sigue con la teoría de que vender con estos descuentos es malvender y que los precios remontarán en el corto-medio plazo. Error, si no se cierran operaciones el precio sólo puede seguir cayendo (más oferta con la misma demanda…mal negocio). Ahora que los bancos ya han aflorado su “agujero inmobiliario”, ya no hay disculpa para empezar la “operación salida”. Llama la atención el mercado de oficinas, donde se siguen pidiendo rentas un 20% superiores a las que se está dispuesto a cerrar…¿no elimina esto de partida clientes potenciales?. Parece que el mercado afronta con la misma actitud y canales este periodo de sobreoferta que el antiguo de sobredemanda.

2 – Aglomerador de todo el producto disponible. Dado lo fragmentado del mercado de intermediación inmobiliaria, y la cada vez menor existencia de exclusivas, no existe un único canal donde poder encontrar todo el producto inmobiliario profesional disponible. Cuando un cliente tiene una necesidad inmobiliaria no le queda más que llamar a las diferentes agencias, promotores y fondos e ir recopilando la información en un proceso más largo y tedioso de lo que los medios tecnológicos de los que disponemos aconsejarían. En cuanto a los portales inmobiliarios profesionales, casi todos mezclan el producto profesional con el inmobiliario de particulares (menudeo), lo que hace difícil para un profesional separar el trigo de la paja.

3 – Infomación estructurada para facilitar la búsqueda, análisis y comparabilidad. El tedioso proceso de búsqueda anterior desemboca a los 15-20 días en una serie de alternativas que el interesado tiene que analizar y comparar con sus medios y recursos antes de comenzar a realizar las visitas físicas a los inmuebles, otros 3-5 días de trabajo. Ya han pasado 3 semanas y todavía no ha visto ningún inmueble.

4 – Información en tiempo real. La única información de rentas, rentabilidades y precios las proporcionan las consultoras a trimestres/semestres vencidos. Por desgracia, no todos los datos de las operaciones se hacen públicos, por expreso deseo de compradores o vendedores.

5 – Información del precio de cierre de las operaciones. Las informaciones de algunos de estos informes no reflejan los precios finales a los que se cierran las mismas, por no ser facilitados por sus propietarios o por estar encubiertas las rebajas en periodos de carencia cada vez más elevados (2,5 meses/año de contrato).

Nuestro sistema bancario ha sido un ejemplo de poca transparencia al tardar 4 años en asumir sus pérdidas cuando el resto de bancos europeos asumieron la misma a los 6 meses de surgir el problema en 2008. Mientras los demás países y sus sistemas financieros comienzan a remontar, nosotros estamos como estamos.

Tenemos la ocasión y los medios para no repetir errores y convertir el sector inmobiliario en más transparente y por ende en más ágil y resiliente a los ciclos. ¿Qué los profesionales inmobiliarios de USA o UK son mejores que los españoles ya que superan las crisis inmobiliarias de forma más rápida?. No, simplemente han entendido desde hace tiempo que la transparencia es la solución en el largo plazo y han diseñado los canales comerciales para facilitar la misma.

Iñigo Corres
CEO addmeet.com
Twitter: @addmeet
 

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