Barcelona. Viendo que el final de la crisis inmobiliaria en España todavía no parece quedar cerca, vamos a analizar ciclos económicos e inmobiliarios pasados y a sacar algunas conclusiones que nos ayuden a analizar y predecir mejor el futuro del sector inmobiliario en España.
Para ello, y partiendo del gráfico que nos mostró Nick Axford-CBRE (en su magnífica presentación en la jornada anual de Club Inmobiliario de ESADE), sobre la evolución del valor de los inmuebles a nivel europeo en los últimos 15 años, hemos añadido algunos datos extras de para una mejor comprensión en cuanto a la correlación entre la “economía real” y la “economía inmobiliaria”.
Analizaremos los dos últimos ciclos completos(1989-1999 y 1999-2006), de tipologías diferentes (el primero mas “financiero” y el segundo mas “económico”), pero que nos aportarán bastante luz en cuanto a los inputs y variables críticas a tener en cuenta.
Vayamos con las conclusiones a extraer del gráfico:
– La correlación entre la “economía real” (definida por la evolución del PIB) y el valor de los inmuebles es bastante clara, y es que aunque este factor lo perdimos casi todos bastante de vista en la época del boom, el sector inmobiliario está al servicio de la economía real, y no viceversa.
– Siguiendo en esta línea, parece que el valor de los inmuebles comienza a degradarse cuando el PIB no crece a niveles alrededor del 2%. También tiene su lógica, si ese crecimiento del 2% es el marcado como necesario para comenzar a generar empleo, también será el necesario para que el sector inmobiliario residencial comienza a expandirse vía captura de esta demanda.
– Los ciclos suelen durar entre 7 y 10 años, siendo la fase recesiva generalmente más larga que la expansiva.
– Los ciclos con fuerte impacto de la variable “rentabilidad”, son mas largos. Los excesos de una burbuja de origen financiero (excesiva facilidad de acceso a la financiación) son más largos de digerir que las caídas de valor debida a una recesión de origen más económico.
– El valor generado por aumento de rentas permanece. Si se toma un ciclo completo y se resta al área azul de la fase alcista el área azul de la fase bajista, el sumatorio siempre es positivo, es decir, siempre hay generación de valor por la vertiente “rentas”.
– El valor generado por disminuciones de rentabilidades exigidas se destruye. Si se toma un ciclo completo y se resta al área roja de la fase alcista el área roja de la fase bajista, el sumatorio siempre es cercano a cero, es decir, en un ciclo completo no hay generación de valor por la vertiente “rentabilidades”.
Extrapolando estas conclusiones a la situación económica en España en general y al sector inmobiliario en particular podríamos extrapolar que:
– Hasta que no crezcamos por encima del 2% no podemos esperar que el sector inmobiliario en España a nivel macro comience a repuntar. Viendo que las perspectivas son de nueva entrada en recesión en 2012 (actualmente crecemos a un débil 0,8%), lo seguiremos teniendo difícil.
– dado el origen «financiero» (aumentos de valor de los inmuebles debidos a disminución de rentabilidades exigidas por los inversores dada la excesiva facilidad de acceso al crédito) de nuestro último ciclo de expansivo inmobiliario, nuestro ciclo debería estar en el entorno de los 10-12 años con fase recesiva de 6-7 años.
– si el declive comenzó en 2007, nos tocará esperar por lo menos hasta 2013-2014 para comenzar a levantar cabeza.
Iñigo Corres
CEO www.addmeet.com
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