El mercado hipotecario español ha cerrado un 2025 marcado por la estabilidad de tipos tras años de volatilidad, con un claro predominio de la hipoteca fija y un entorno financiero más predecible para compradores y entidades. Este nuevo escenario ha aportado seguridad a la toma de decisiones, aunque convive con un encarecimiento de la vivienda que tensiona el acceso a la compra.
Desde el punto de vista técnico, la moderación del euríbor y la competencia bancaria han impulsado ofertas a tipo fijo cada vez más atractivas, consolidando esta modalidad como la preferida por los compradores. Análisis especializados sobre previsión del euríbor en 2026 coinciden en que la menor volatilidad reduce la incertidumbre, pero no neutraliza el impacto de unos precios residenciales en máximos.
De cara a 2026, el sector afronta un equilibrio delicado entre financiación más estable y un mercado inmobiliario con oferta insuficiente, donde la capacidad real de compra de los hogares será el principal factor a observar.
Datos relevantes
La hipoteca fija representó el 87,37% de las operaciones firmadas por iAhorro en noviembre
El euríbor se consolidó en torno al 2% durante 2025
El tipo fijo medio cerró noviembre en el 2,05%
El importe medio de las hipotecas solicitadas aumentó más de un 8% interanual
La vivienda mantiene precios en máximos históricos en zonas tensionadas
Preguntas
¿Por qué la hipoteca fija se ha impuesto claramente en 2025?
Tras varios años de subidas bruscas de tipos, los compradores han priorizado la seguridad en las cuotas mensuales. La hipoteca fija ofrece estabilidad a largo plazo y protege frente a futuras oscilaciones del euríbor. Además, la mejora de las ofertas bancarias ha reducido la diferencia frente a otras modalidades, reforzando su atractivo en un contexto de precios elevados de la vivienda.
¿Qué riesgos afronta el mercado hipotecario en 2026?
Aunque la financiación es más predecible, el principal riesgo no está en los tipos, sino en el precio de la vivienda y la falta de oferta. Si no se incrementa el stock disponible, la mejora hipotecaria tendrá un efecto limitado. Esto puede dejar fuera del mercado a parte de la demanda, especialmente a compradores jóvenes o de primera vivienda.
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El año 2025 ha supuesto un punto de inflexión para el mercado hipotecario español. Tras varios años marcados por subidas abruptas de los tipos de interés, elevada inflación y una fuerte incertidumbre económica, el sector ha entrado en una etapa de mayor estabilidad. Los tipos de las hipotecas se han moderado, el euríbor ha dejado atrás sus máximos históricos y las condiciones para contratar una hipoteca se han vuelto más previsibles, aunque todavía las ofertas están lejos de las que se podían conseguir antes del periodo inflacionista, entre los años 2016 y 2021.
Esta normalización ha permitido que tanto bancos como compradores se adapten a un nuevo escenario: menos volátil, pero también más exigente. A lo largo de 2025, el mercado hipotecario ha funcionado con mayor orden y previsibilidad, mientras que el mercado inmobiliario ha seguido tensionándose por un problema estructural que continúa sin resolverse: la falta de vivienda disponible frente a una demanda que no deja de crecer y, por tanto, unos precios en máximos históricos.
“2025 ha sido el año en el que el mercado hipotecario ha aprendido a convivir con tipos más estables, lo que ha aportado seguridad a quienes se han planteado comprar vivienda”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro. “Sin embargo, esta mejora en la previsibilidad de la financiación no ha venido acompañada de una contención de los precios de la vivienda, que siguen marcando máximos en muchas zonas, sobre todo en las grandes ciudades o municipios más tensionados”, agrega Martínez.
Con este contexto, 2026 se perfila como un año clave en lo que al acceso a la vivienda se refiere. No se esperan cambios bruscos en la política monetaria, pero sí se pondrá a prueba hasta qué punto la estabilidad de los tipos es suficiente para facilitar la compra de viviendas en un mercado donde los precios continúan al alza y la oferta sigue siendo claramente insuficiente.
El BCE apuesta por la estabilidad, sin grandes cambios
Durante 2025, los principales bancos centrales han optado por una estrategia de prudencia. Es cierto que, en Estados Unidos, la Reserva Federal (FED) aplicó a finales de año un recorte moderado de los tipos de interés, motivado por señales de enfriamiento del mercado laboral y ciertas tensiones internas en la economía. No obstante, este movimiento no ha despejado del todo las dudas sobre la evolución futura de los tipos, y el propio organismo ha dejado claro que cualquier nueva decisión dependerá estrechamente de la evolución de la inflación.
Esta cautela también ha marcado la actuación del Banco Central Europeo (BCE). A lo largo de 2025, el organismo europeo que preside Christine Lagarde ha aplicado algunos cambios en los tipos de interés oficiales, sobre todo durante la primera mitad del año. Sin embargo, en junio situó los tipos al 2%, nivel al que se han mantenido desde entonces pese a que Lagarde y su equipo se han reunido en otras cuatro ocasiones desde entonces. Este mantenimiento se apoya en una inflación más contenida y en un crecimiento económico moderado.
Las previsiones apuntan a que la economía de la eurozona seguirá avanzando a ritmos contenidos en los próximos años, según estima el propio BCE, lo que refuerza la idea de continuidad en la política monetaria. “Todo indica que 2026 será un año de estabilidad también en lo que respecta a los tipos de interés oficiales, sin grandes giros ni decisiones drásticas”, señala la directora de Comunicación de iAhorro, que agrega: “El Banco Central Europeo parece cómodo con el escenario actual y no tiene incentivos para alterar de forma significativa el rumbo de su política monetaria por el momento. Si baja o sube tipos será algo provocado por un cambio sustancial en la inflación o en otros parámetros económicos”.
El euríbor no ha logrado rebajar la barrera del 2%
El euríbor ha sido uno de los grandes protagonistas de 2025. En parte impulsado por el parón que ha habido durante la segunda mitad del año respecto al nivel de los tipos de interés oficiales de la eurozona, el principal índice de referencia de las hipotecas variables ha entrado este año en una fase de estabilización. Pese a que a finales de 2024 muchos expertos pensaban que el euríbor rebajaría la barrera del 2% e incluso podría acercarse al 1,5%, eso no ha ocurrido y este indicador todavía se mantiene por encima de los niveles previos a la pandemia.
Durante los primeros meses del año, el euríbor siguió una trayectoria claramente descendente, pasando del 2,525% de enero al 2,079% de julio, el valor más bajo del año, en línea con las bajadas de tipos aplicadas por el BCE en la primera mitad de 2025. A partir del verano, el índice frenó su caída y comenzó a mostrar una ligera tendencia al alza, cerrando el año en torno al 2,3%.
Como consecuencia, aunque muchas hipotecas variables han experimentado alivios en sus revisiones a lo largo de 2025, estas rebajas han sido limitadas y mucho menos intensas de lo que se esperaba hace un año. Incluso, en los últimos meses, quienes han tenido que hacer la revisión semestral de la cuota de su hipoteca variable ya han experimentado algunas subidas.
De cara a 2026, las previsiones apuntan a que el euríbor seguirá evolucionando de forma contenida, siempre que no se produzcan alteraciones externas relevantes. Esto se traduce en cuotas hipotecarias más previsibles para los hogares y en un entorno más favorable para la planificación financiera. “La menor volatilidad del euríbor es una buena noticia para las familias, porque reduce la incertidumbre y permite tomar decisiones con más información y menos riesgo”, apunta la portavoz de iAhorro.
La hipoteca a tipo fijo consolida su liderazgo
Una de las previsiones que sí se ha cumplido este año es la vuelta con fuerza de la hipoteca fija, que ha consolidado su liderazgo por encima de la mixta y, por supuesto, de la variable. Según los datos recopilados por el comparador y asesor hipotecario iAhorro durante los últimos doce meses, un 57,75% de los usuarios ha elegido el tipo de interés fijo de media, frente a un 41,05% que optó por el mixto y solo un 1,20% por el variable.
Este predominio de la hipoteca fija ha ido ganando peso de forma progresiva. Mientras que en enero apenas el 26,73% de los usuarios del comparador optaba por esta modalidad, a partir de la primavera su contratación se aceleró de manera notable, superando el 50% desde abril y situándose por encima del 60% durante buena parte del segundo semestre. El punto álgido se alcanzó en noviembre, cuando casi nueve de cada diez hipotecas firmadas por los usuarios de iAhorro fueron a tipo fijo.
Por el contrario, la hipoteca mixta, que arrancó el año como la opción mayoritaria, fue perdiendo protagonismo de forma gradual conforme avanzaban los meses. La hipoteca variable, por su parte, ha tenido un papel residual durante todo 2025 y en ningún mes ha superado el 3% de las contrataciones.
“Después de la volatilidad vivida, la tranquilidad se ha convertido en un factor decisivo”, explica Laura Martínez, que agrega que “el tipo fijo ofrece seguridad a largo plazo y eso pesa mucho en la decisión de compra”.
El precio de la vivienda, el principal obstáculo
Mientras el mercado hipotecario ha ganado en estabilidad, el mercado inmobiliario ha seguido una dinámica muy distinta. Los precios de la vivienda han continuado creciendo con fuerza en 2025, impulsados por una demanda sólida y una oferta claramente insuficiente. Las subidas han sido especialmente intensas en la vivienda de segunda mano y en las zonas más tensionadas.
Los datos manejados por iAhorro refuerzan esta realidad. Durante 2025, el importe medio de las hipotecas solicitadas por sus usuarios ha aumentado más de un 8% interanual, reflejando directamente el encarecimiento de los inmuebles. Además, el esfuerzo financiero necesario para la compra también se ha incrementado, ya que los compradores necesitan cada vez más ahorros para poder acceder a una hipoteca.
¿Qué podemos esperar en 2026 en el mercado hipotecario e inmobiliario?
De cara a 2026, las previsiones apuntan a un mercado inmobiliario que seguirá condicionado por el fuerte desequilibrio entre una oferta claramente insuficiente y una demanda que se mantiene sólida. En este contexto, la mejora y estabilización de las condiciones hipotecarias, aunque positiva, tendrá un efecto limitado sobre el acceso real a la vivienda si no va acompañada de avances estructurales en materia de oferta.
“2026 no será un año de grandes correcciones, sino de ajustes”, concluye Laura Martínez. “La estabilidad financiera ha llegado para quedarse, pero el verdadero reto seguirá siendo facilitar el acceso a la vivienda”.
