El debate sobre las medidas de protección en el mercado de la vivienda vuelve a ganar protagonismo tras la aprobación del nuevo aval público contra impagos. La medida aparece en un entorno donde muchos propietarios denuncian una creciente sensación de desprotección y reclaman herramientas efectivas que garanticen el cobro de las rentas. Las expectativas eran altas, pero la letra pequeña ha reabierto el debate.
Aunque el sistema de avales pretende reforzar la seguridad jurídica del alquiler, las fuertes limitaciones operativas reducen su alcance real. El acceso queda restringido a contratos con rentas que no superen el índice estatal de referencia, lo que excluye a la mayoría del mercado actual. Este diagnóstico coincide con análisis sectoriales, como los recogidos en el estudio sobre cómo funciona el aval del alquiler del Gobierno, donde se detallan sus requisitos y su escasa cobertura para los arrendadores.
En conjunto, la estructura de esta medida evidencia una falta de equilibrio entre las obligaciones de los propietarios y las garantías disponibles para ellos. La ausencia de una protección universal genera incertidumbre, incrementa la percepción de riesgo y refuerza la necesidad de revisar la política de avales para asegurar un funcionamiento más equitativo del mercado del alquiler.
Datos relevantes
Los contratos deben estar vigentes a 30 de enero de 2025
El aval excluye a propietarios que alquilen a mayores de 35 años no vulnerables
Solo se aplica a contratos con rentas por debajo del índice estatal de referencia
La mayoría del mercado supera esos importes, quedando fuera del sistema
El sector considera que la medida profundiza la desprotección del propietario
¿Qué limitaciones principales señala el sector en relación con este aval?
El sector destaca que el aval público es prácticamente inoperante para la mayoría de arrendadores. Limitar su acceso a contratos que no superen el índice estatal de referencia excluye a gran parte del mercado, especialmente en ciudades donde las rentas superan esos importes. Además, el requisito de que los contratos estén vigentes antes del 30 de enero de 2025 limita aún más su aplicación. Estas restricciones convierten una medida que debería ofrecer seguridad en un instrumento de escasa utilidad real, aumentando la sensación de indefensión ante la morosidad.
¿Por qué se considera que la medida no equilibra la relación entre arrendadores e inquilinos?
Se considera que no existe equilibrio porque, mientras el marco normativo ha reforzado las protecciones para inquilinos vulnerables —incluyendo la paralización de desahucios en ciertos supuestos—, no se ha creado un sistema equivalente que garantice la protección del propietario frente a impagos. La falta de un mecanismo universal que compense el riesgo económico deja a muchos arrendadores en una situación de vulnerabilidad prolongada. Este desajuste desincentiva la oferta de vivienda en alquiler y alimenta la incertidumbre jurídica.
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Una política de alquiler sólida se construye equilibrando responsabilidades y garantías para todas las partes.
El aval público contra impagos del alquiler es ineficaz y no beneficiará a la mayoría de propietarios, señala Alquiler Seguro
El aval público contra impagos del alquiler que el Consejo de Ministros ha aprobado hoy no beneficiará a la mayoría de propietarios, ya que no incluye a los que alquilan a mayores de 35 años y no se encuentran en situación de vulnerabilidad y, sobre todo, no cubre los contratos de alquiler cuya renta supere el índice estatal de referencia, que son la inmensa mayoría.
“El Gobierno ha aprobado una medida que, aunque en un principio debería ser positiva, resulta inútil y queda prácticamente invalidada debido a las limitaciones de su alcance”, opina David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro.
“De nuevo, vemos cómo el Ejecutivo vuelve a incidir en la desprotección de los propietarios, con una medida que no es más que papel mojado. Mientras, por un lado, se prohíbe el desahucio de los inquilinos vulnerables, por otro lado, no se impulsa un verdadero sistema de avales público que cubra a todos los arrendadores y que les ofrezca verdaderas garantías frente a impagos y morosidad”, asevera.
“El problema, sobre todo, se encuentra en que solo podrán optar a suscribir este aval los arrendadores que alquilen sus viviendas a un precio que no supere el índice de referencia, cuando sabemos que, en el mercado actual, la gran mayoría de contratos se encuentran por encima de estas cantidades”, explica Caraballo. “Es, en definitiva, un requisito que limita su alcance e impide acceder a esta ayuda a la práctica totalidad de los propietarios que están sufriendo impagos”, añade.
De acuerdo con la información facilitada por el Ministerio de Vivienda, podrán beneficiarse de esta medida los contratos vigentes a 30 de enero de 2025. “Esto implica un nuevo problema: ¿qué pasa si el inquilino se niega a suscribir el compromiso relativo al aval del alquiler? Una vez más, el Gobierno sigue apostando por medidas que ahondan en la asimetría entre arrendadores y arrendatarios”, señala el CEO de la compañía.
UNA PROTECCIÓN UNIVERSAL
“En resumen, no es una medida equitativa para propietarios e inquilinos. Si se ha establecido una protección universal de los inquilinos frente a un desahucio, debería ofrecerse también una cobertura universal para los propietarios frente a la morosidad. Sin embargo, lo que vamos a ver es que la mayoría seguirán teniendo que asumir el coste de no poder revocar el contrato en caso de impagos. Obligar a los propietarios a pagar la política social del Gobierno es una grave irresponsabilidad”, concluye el CEO de Alquiler Seguro.
