Es muy habitual que la persona que está haciendo frente al pago de un préstamo hipotecario se plantee, en un momento u otro, si las condiciones de ese préstamo se corresponden con las del mercado y, en consecuencia, si es posible optar a mejorar esas condiciones pactadas en su día.
El abogado de ARAG, Javier Sanguino, explica que «existe la posibilidad de negociar con la entidad financiera la modificación de determinadas condiciones del contrato original, básicamente la reducción del tipo de interés aplicable al préstamo hipotecario, la modificación del plazo de amortización del mismo, o, por ejemplo, pasar de un tipo de interés variable a uno fijo, o incluso ampliar la cuantía del préstamo solicitado inicialmente».
Esto se llama novación del préstamo y requiere por supuesto que exista un acuerdo entre el titular del préstamo y la entidad que lo concedió. Las posibilidades de que se acepte por parte de la entidad financiera esta mejora de las condiciones van a depender de innumerables factores. En primer lugar, de la propia solvencia del prestatario, pero también del valor real que en ese momento tenga la vivienda hipotecada (hay que tener en cuenta que se va a exigir una nueva tasación si lo que se pretende por ejemplo es aumentar el capital que se solicita).
Muchas veces para que el banco acceda a mejorar las condiciones de la hipoteca va a exigir además una mayor vinculación del cliente con la entidad financiera, a través de la contratación de seguros u otro tipo de productos financieros, como puede ser la contratación de un plan de pensiones.
Sanguino apunta que «hay que tener en cuenta además que la novación del préstamo conlleva unos gastos para el cliente, y esto es algo que hay que valorar antes de tomar una decisión». Si lo que pretendemos es solamente reducir el tipo de interés aplicable esto se podrá hacer simplemente a través de un acuerdo privado entre las partes sin costes significativos para el cliente. Ahora bien, si se trata de modificar otras condiciones habrá que tener en cuenta también los gastos de notaría, registro y gestoría que pueden encarecer significativamente la operación. Además, en caso de solicitar un aumento de la cuantía del préstamo o solamente la ampliación del plazo de amortización no ligada a una reducción del tipo de interés, se tendrá que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y también afrontar los costes de una nueva tasación de la vivienda.
A todos estos gastos hay que sumar la posibilidad de que la entidad bancaria exija, siempre que esto esté previsto en el propio contrato, el pago de una comisión por novación del préstamo que no podrá superar el 0’50% del capital pendiente.
En el caso de que la negociación con el banco no dé el resultado esperado, el consumidor dispone de una alternativa; la subrogación del préstamo, es decir cambiar esa hipoteca a otra entidad financiera que esté dispuesta a mejorar las condiciones de ese préstamo.
En este caso el procedimiento es un poco más complejo, ya que el consumidor tendrá que dirigirse a la entidad con la que pretenda subrogar el préstamo y esta, en caso de llegar a un acuerdo con el cliente, tendrá que emitir una oferta vinculante que trasladará a la entidad de origen del préstamo donde se recojan las nuevas condiciones en cuanto al tipo de interés o plazo de amortización, y el banco de origen tendrá un plazo de 7 días para certificar el importe que se adeuda del préstamo.
Hay que tener en cuenta que la entidad acreedora tiene la posibilidad de paralizar esa subrogación si en un plazo de 15 días manifiesta su disposición a modificar las condiciones del préstamo en el sentido de mejorar o al menos igualar las condiciones de la oferta vinculante. En caso de no hacer uso de esta opción, el proceso seguiría adelante y se haría efectiva la subrogación del préstamo.
Esta operación de subrogación obviamente también conlleva costes, habitualmente superiores a los que se producen en los casos de novación del préstamo, ya que esta subrogación se tendrá que hacer siempre a través de una escritura pública lo que supone hacer frente al pago de una serie de gastos (a pesar de que se ha intentado hacer menos gravosa esta subrogación estableciéndose la exención del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y bonificaciones importantes en cuanto a honorarios registrales y notariales).
Sin embargo, lo que muchas veces encarece en mayor medida esta operación es tener que pagar la comisión de subrogación o cancelación anticipada del préstamo, siempre que esta comisión estuviera expresamente prevista en el contrato. El importe de esa comisión depende de la fecha de otorgamiento de la escritura del préstamo, si bien, de acuerdo con la normativa actualmente vigente, si se trata de préstamos formalizados con posterioridad del 9 de Noviembre de 2007, la comisión máxima a percibir por la entidad por este concepto será del 0’50% de lo amortizado anticipadamente si esa subrogación se produce dentro de los primeros cinco años de vida del préstamo, o del 0’25% si la amortización se produce a partir del sexto año.
