El euríbor ha registrado por primera vez en su historia valores negativos, un hito que supone una buena noticia para quienes ya tuvieran una hipoteca, pero que obliga a extremar las precauciones a quienes contraten un nuevo préstamo. Según un análisis de la web del ahorro Kelisto.es, si el índice que utilizan como referencia la mayoría de los préstamos hipotecarios variables en España volviera a máximos históricos (5,393%), la cuota mensual que abona un consumidor subiría, de media, 309,57 euros, lo que equivaldría a un encarecimiento del 63%1.
Los datos publicados por el Banco de España confirman que el euríbor a 12 meses ha cerrado el mes de febrero en el -0,008%, la primera vez en su historia que alcanza valores negativos. Este hecho tendrá importantes consecuencias sobre la cuota que pagan miles de hipotecados en España, dado que este índice se utiliza para calcular el interés que se abona en la mayoría de los préstamos de tipo variable, que constituyen el 90,2% del total.
«Salvo que se produjeran cambios en la política monetaria del Banco Central Europeo o que se modificaran las expectativas de inflación en la Eurozona, todo apunta a que el euríbor permanecerá en niveles mínimos durante los próximos años. Ahora bien, no hay que olvidar que la vida media de una hipoteca en España ronda los 20 años7 y que durante un período tan prologado de tiempo pueden pasar muchas cosas. De hecho, desde su creación en 1999, el euríbor ha superado la barrera del 5% en dos ocasiones», apunta la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefanía González.
Para quienes ya tuvieran contratada una hipoteca, la bajada del euríbor hasta el -0,008% supondrá una rebaja en su cuota mensual: los consumidores que revisen en marzo el interés de su préstamo verán cómo, de media, su mensualidad pasa de 503,82 euros a 490,4 euros, lo que representa un ahorro de 13,42 euros al mes y 161,04 euros al año (un 2,74% menos).
Ahora bien, quienes contraten una hipoteca a día de hoy deben saber que el histórico descenso del euríbor puede actuar como un arma de doble filo. Por un lado, les permitirá empezar a pagar cuotas muy bajas por su préstamo pero, por otro, les obligará a hacer muchos cálculos si quieren evitar problemas en el futuro.
En la práctica, quienes firmaran a día de hoy una hipoteca media de 107.880 euros a 21 años, con un 1,33% de interés, comenzarían abonando una cuota mensual de 490,4 euros, es decir, 5.884,8 euros al año. Sin embargo, si el euríbor empezara a subir, el coste de su hipoteca se dispararía: si el índice volviera al último nivel positivo que se ha registrado (0,042%, en enero), tendrían que pagar 29,64 euros más al año (un 0,50% más); si ascendiera al 1%, 616,08 euros más al año (+10,47%); si llegara al 3%, 1.945,80 euros más al año (+33,06%); y si regresara a máximo del 5,393% registrado en 2008, 3.714,84 euros más al año (+63,13%).
La situación sería aún peor para quienes contrataran una hipoteca con el diferencial más alto del mercado (un 2,5%). En este caso, si el índice regresara al último valor positivo registrado, la cuota anual crecería en 31,80 euros (+0,48%); si avanzara hasta el 1%, en 659,52 euros (+9,9%); si alcanzara el 3%, en 2.071,20 euros (+31,37%); y si subiera hasta máximos históricos, en 3.929,4 euros (+59,52%).
Algo menos negativos serían los efectos de aquellos que hubieran optado por una hipoteca con el diferencial más económico que se oferta a día de hoy (un 0,90%). En este caso, el regreso del euríbor al último nivel positivo alcanzado se traduciría en un encarecimiento de 28,80 euros al año (+0,51%); la llegada al 1%, de 600 euros al año (+10,65%); la subida al 3%, de 1.898,64 euros al año (+33,7%); y la vuelva a máximos, de 3.633,72 euros al año (+64,5%).
Madrid y País Vasco, las comunidades donde más se notaría la subida del euríbor
La eventual subida del euríbor tendría un impacto distinto en cada comunidad autónoma. Así, donde más se notaría el ascenso del índice de referencia sería en la Comunidad de Madrid y en el País Vasco. Quienes vivieran en la Comunidad de Madrid y contrataran una hipoteca media, verían cómo su cuota anual se encarece en 4.921,56 euros al año si el índice regresara a máximos históricos. En el País Vasco, la vuelta del euríbor a los niveles más altos provocaría un incremento de la cuota anual de una hipoteca media de 4.866,36 euros.
Por el contrario, las comunidades donde el impacto de la subida del euríbor sería menor serían Extremadura y la Región de Murcia. En la primera, la vuelta del euríbor a máximos supondría un encarecimiento de la cuota anual de una hipoteca media de 2.331 euros, mientras que en la segunda, el gasto anual subiría en 2.604 euros.
«Las oscilaciones del euríbor y su impacto en el coste de una hipoteca son cuestiones que el consumidor no puede evitar cuando opta por un préstamo de tipo variable. Eso sí, hay dos cosas que sí puede hacer para evitar problemas con la financiación de su vivienda: la primera, hacer cuentas y estimar si podría seguir asumiendo el pago de su hipoteca si el euríbor volviera a máximos. Y la segunda, tratar de elegir la hipoteca más barata del mercado, lo que le ayudaría ahorrar más de 2.000 euros al año», concluye González.
Ocho aspectos que hay que analizar para elegir una buena hipoteca
1. Interés
En el caso de las hipotecas variables, el interés que habrá que pagar es el resultado de la suma de dos elementos: un índice de referencia (que normalmente suele ser el euríbor a un año) y un diferencial, es decir, un porcentaje que fija cada entidad.
2. Vinculación de productos
La mayoría de los bancos requieren que el consumidor contrate varios productos extra para lograr un diferencial más bajo por su préstamo hipotecario. Las hipotecas que requieren menos vinculación suelen exigir que se el usuario se haga con una cuenta nómina, un seguro de hogar y otro de vida. Sin embargo, hay préstamos que llegan a exigir hasta el doble de productos vinculados.
3. Comisiones de apertura y estudio
Son los dos cargos que se pagan al inicio de la vida de la hipoteca. La comisión de apertura se cobra por los trámites que debe realizar el banco para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del consumidor, y normalmente suele ser un porcentaje sobre el dinero solicitado (entre el 0,5% y el 1%). Por su parte, los costes de estudio están vinculados a las gestiones que realiza una entidad para analizar la solvencia del cliente y también se suelen cobrar como un porcentaje del dinero pedido.
4. Comisión de desistimiento
Es el cargo que puede cobrar una entidad por cancelar anticipadamente una hipoteca y sirve para compensar al banco por pagar anticipadamente un préstamo. La ley establece que no se puede cobrar más de un 0,5% durante los cinco primeros años de la hipoteca, o del 0,25% durante el resto del plazo.
5. Cláusulas
Las cláusulas son disposiciones que pueden alterar o poner límites al funcionamiento normal de una hipoteca. Entre las más populares están las conocidas como «cláusulas suelo», que fijan un tope mínimo para los intereses de una hipoteca e impiden que el consumidor pueda beneficiarse de las bajadas del euríbor.
6. Financiación
La mayoría de las hipotecas solo conceden una cantidad equivalente a un porcentaje del valor de tasación o de compra de la vivienda que se quiera comprar. Normalmente, se toma como referencia el menor de estos dos valores y se suele conceder en torno a un 80%, aunque algunos préstamos pueden llegar a conceder hasta un 100%.
7. Ingresos mínimos
Para poder acceder a una hipoteca, muchas entidades no se conforman con que el consumidor tenga un trabajo estable y una situación financiera saneada. En algunos casos, requieren que se disponga de una nómina mínima, que suele ser más elevada en los préstamos con los diferenciales más bajos.
8. Plazo de amortización
Es el plazo máximo que el usuario tendrá para devolver su deuda. Lo más recomendable es optar por los plazos más cortos posibles, siempre que la economía doméstica del hipotecado lo permita.
