Una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra ha dictaminado que una entidad financieras (Banco Ceiss, en este caso) tiene obligación de informar a los compradores de vivienda que se subrogan en los créditos hipotecarios de los promotores, sobre la existencia de cláusulas suelo y sus consecuencias, aunque la entidad no intervenga formalmente en la venta de la vivienda.
La sentencia anula una cláusula suelo al determinar que tiene una importancia fundamental para el comprador disponer, antes de la firma del contrato, de información sobre las condiciones establecidas y las consecuencias que acarrean. La Ley no aborda expresamente este supuesto, ni concreta si la obligación persiste.
El ponente se aparta así del criterio del Banco de España por entender que la entidad de crédito no puede quedar relevada de sus obligaciones por el hecho de no participar en el contrato de compraventa y subrogación. La entidad financiera debe responder por el promotor que no cumple con el deber legal de informar sobre las condiciones del préstamo, sea por responsabilidad propia de acuerdo con el artículo 1902 del Código Civil (CC) sea por responsabilidad por hecho ajeno, según establece el artículo 1903 del CC.
En todo caso, el banco debe autorizar la subrogación, por lo que, si lo hace con carácter general y sin cumplir con el deber de información individualizada, ha de asumir las consecuencias, puesto que en otro caso "se abriría la puerta a posibles fraudes de ley".
La entidad financiera no interviene en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa con subrogación hipotecaria, que se desarrolla exclusivamente entre el promotor y el comprador, que se subroga.
"Aquí es cuando surge la discusión, puesto que, por una parte, pudiera parecer que si la entidad bancaria no comparece, ni como parte ni en cualquier otro concepto, en el negocio jurídico que se celebra a presencia notarial, no puede exigírsele una información previa ni es responsable del contenido del documento público, es decir, de que la escritura refleje con la suficiente claridad y transparencia las cláusulas que regirán la vida del préstamo", recoge la sentencia.
Si dicha responsabilidad se traslada al promotor del inmueble, "es muy probable que se ponga en peligro el objetivo de que el destinatario tenga conocimiento cabal del contenido del contrato, toda vez que el vendedor ni tiene formación y elementos para garantizar dicho resultado, ni mayor interés en alcanzarlo, de forma que, en el mejor de los casos, se limitará a entregar el documento con las condiciones del préstamo que haya recibido de la entidad prestataria, convirtiendo en una obligación meramente formal el deber de información”, explica el ponente.
