Madrid. La sentencia del Tribunal de Justicia Europeo hecha pública el pasado 13 de marzo que declara ilegal, por contener cláusulas abusivas, la Ley Hipotecaria española fuerza por fin a acabar con una norma injusta y antigua. Una Ley que ni el Gobierno anterior, con sus 8 años en el poder, ni el Ejecutivo actual, hasta el momento de la sentencia, se habían atrevido a afrontar a pesar de ser una norma muy perjudicial para los consumidores, que no deja abierta ni una sola vía para la defensa del ciudadano en el caso del lanzamiento.
Desde la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei), nos alegramos profundamente de la sentencia. Por el momento, además de forzar la modificación de la Ley, la sentencia permite también paralizar los desahucios en aquellos casos en que se considere que se están aplicando cláusulas abusivas.
La dación de pago es el elemento más polémico y controvertido que el ejecutivo debe afrontar y regular en la nueva norma hipotecaria. No es fácil intentar exponer argumentos objetivos sobre los términos que deberán acotar la dación de pago en la reforma de la Ley Hipotecaria. Pero su aplicación ha de resultar justa y realista y debe tener en cuenta el escenario actual del parque inmobiliario, donde el precio de la vivienda lleva en caída libre desde el año 2007 .
Los hechos dramáticos que vienen aconteciendo en los últimos meses a raíz de la ejecución de los desahucios, quizás no favorecen un clima de diálogo reflexivo y de análisis objetivo para determinar las condiciones de aplicación de la medida. Pero es necesaria, una regulación de la dación de pago cuya aplicación, resuelva los casos presentes y tenga a la vez visión de futuro. Han de ser medidas justas para el ciudadano y que a la vez mantengan el equilibrio con la banca, evitando la trampa un nuevo escenario altamente especulativo de la vivienda.
Para ello consideramos imprescindible que la nueva norma contenga la dación de pago para todas las hipotecas que se concedan a partir de la aprobación de la modificación. De este modo, la reforma hipotecaria garantizará ese mercado menos especulativo gracias a las restricción de los préstamos.
Con esta medida, los bancos verán con ojos más reacios la concesión de las hipotecas, ofreciendo cantidades realistas, que a nuestro parecer deberían situarse entre el 60% y el 80 % de la financiación del total del precio del inmueble, en función del producto adquirido. Un cambio que ha de suponer una garantía real para los consumidores y también la seguridad de un desarrollo racional del sector de la vivienda a medio y largo plazo. Por otro lado, la promoción real del alquiler sería una buena forma de compensar la disminución de concesión de hipotecas para la compra de vivienda.
En cuanto a la debatida dación de pago con efecto retroactivo, creemos poco viable que pueda o deba aplicarse de forma generalizada. Los compradores que adquirieron su vivienda antes del 2005, han visto como el precio de su vivienda está ahora muy por debajo de los precios de compra y una dación de pago retroactiva y generalizada podría alimentar también abusos indeseados. Sin embargo, la Ley deberá contemplar casos sangrantes y supuestos de riego para su aplicación retroactiva así como hallar alternativas al desahucio. A nuestro parecer, la dación de pago debería ir acompañada de la posibilidad de alquilar la vivienda por sus antiguos moradores.
Aunque tarde, por fin llega la reforma de una ley injusta y antigua que ha favorecido, entre otros factores, la burbuja inmobiliaria y que ha arrastrado muchas familias a situaciones trágicas.
Óscar Martínez,
Asociación Profesional Expertos Inmobiliarios
www.inmoexpertos.com
