La red inmobiliaria Monapart, especializada en viviendas bonitas, gestiona anualmente el alquiler de más de medio centenar de viviendas solo en la ciudad de Barcelona. En muchos de estos casos, sus propietarios han abordado reformas dirigidas a facilitar la operación. Sin embargo, en opinión de sus responsables, con frecuencia las reformas conllevan errores -en muchos casos más de uno- que dificultan el alquiler y generan una pérdida innecesaria de rentabilidad.
Con el objetivo de ayudar a los propietarios a tomar la mejor decisión, Monapart aconseja seguir escrupulosamente estos consejos:
Elije a tu cliente y haz una reforma a su medida:
Evidentemente, la zona y el tamaño de la vivienda son el factor más decisivo, pero a partir de estas condiciones «inamovibles», está en manos del propietario poner en el mercado de alquiler un producto que atraiga a un determinado target. La misma vivienda de 75m2 en un segundo sin ascensor en un barrio atractivo de una gran ciudad puede atraer a dos estudiantes que quieren compartir piso; o a un joven matrimonio de profesionales liberales con un bebé.
Uno y otro perfil no tendrán el mismo presupuesto, esperarán niveles de confort diferentes y demandarán calidades distintas. Un perfil es de alta rotación y el otro un inquilino a largo plazo; uno está avalado por padres extranjeros y otro depende de ingresos por trabajos realizados. Dos opciones bien distintas.
Monapart recomienda también analizar qué grado de liquidez busca el propietario en su activo. La necesidad que pueda tener de vender su propiedad será otro aspecto clave a la hora de seleccionar un tipo de inquilino u otro. Así como el perfil de riesgo que esté dispuesto a asumir. ¿Quiero clientes que paguen más, pero con mayor rotación, o prefiero una renta inferior, pero estable en 10 años?
Cinco puntos a tener en cuenta para logra la distribuciones más rentables:
En líneas generales, una planta «neutral», que admita diversas ocupaciones, es siempre la opción más rentable, afirma José Luis Echeverría, fundador de Monapart. «Aunque pueda parecer un consejo interesado, afirma, mi recomendación es que acuda a un arquitecto o interiorista que conocen bien como resolver estas cuestiones.» En cualquier caso, estos son los cinco puntos esenciales para rentabilizar al máximo su vivienda:
1.Identificar el ratio óptimo entre superficie y número de habitaciones: La renta subirá en función de los tipos de ocupación que admita una vivienda. Un loft de 80m2, generalmente, se alquilará más tarde y a un precio inferior que los mismos 80m2 con tres dormitorios.
2.Un ratio adecuado entre número de habitaciones y baños. Nadie pondrá objeciones a un baño de más, y además abre el espectro de potenciales inquilinos a aquellos que optan por compartir piso. Si hay dos baños basta con que uno tenga bañera.
3.Mejor un espacio grande que dos pequeños: las soluciones de sala-comedor-cocina en un espacio amplio y continuo cada vez tienen más adeptos, en especial entre el público joven.
4.Las habitaciones menores de 8m2 son difícilmente consideradas como adecuadas.
5.Evita los pasillos. Nadie quiere pagar por un espacio de paso. Y, si no tienes más remedio, diséñalo ancho y lleno de armarios.
El mercado premia las soluciones prácticas y actuales :
El mercado inmobiliario empieza a responder a la llegada de una nueva generación de los inquilinos y compradores de primera vivienda habituales: hombres y mujeres entre 25 y 35. Si quieres rentabilizar al máximo una vivienda, sigue las tendencias de moda en los materiales y acabados (suelos hidráulicos, parquets de maderas naturales sin barnizar, azulejos biselados colocados a rompejuntas, bovedillas cerámicas expuestas) adaptándolas a tu presupuesto y a la facilidad de mantenimiento que la vivienda de alquiler exige. Además del lógico mantenimiento, Monapart recomienda eliminar en lo posible las juntas, emplear materiales fáciles de limpiar (como las pinturas satinadas), pavimentos de PVC o porcelánicos, y en todo lo posible, optar por la simplicidad y las soluciones con mayor facilidad de sustitución.
Ante esta suma de decisiones, Echeverría insiste en la necesidad de abordar la reforma de una vivienda para el alquiler con la ayuda de un agente inmobiliario que pueda ayudar a identificar el cliente más probable para una vivienda; y de un especialista -arquitecto o interiorista- que diseñe la solución espacial y organizativa óptima pensando en ese cliente ideal y probable. Y por último, haced una reflexión conjunta con vuestro especialista sobre qué materiales utilizar, dónde invertir pensando en el largo plazo y dónde hacerlo pensando en una sustitución más frecuente.
