En España, siete millones y medio de edificios fueron construidos con problemas de accesibilidad; cinco millones y medio de inmuebles no han incluido criterios de eficiencia; y más de un millón se encuentran en estado ruinoso o deficiente. Por eso, para los expertos que hoy participaron en la mesa redonda «Regeneración Urbana: Más allá de la rehabilitación» de la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2016, la regeneración urbana es una «asignatura pendiente» para el sector inmobiliario en España.
Para Jesús Martín, presidente de LARCOVI, moderador de este debate, en el que participaron Consuelo Villanueva de la Sierra, directora de Relaciones Institucionales de ST Sociedad de Tasación; Felipe Iglesias, consultor del área de Derecho Inmobiliario, Urbanismo y Medio Ambiente de Uría Menéndez; y Carlos Lamela, arquitecto y socio director de Estudio Lamela; la rehabilitación de vivienda y la regeneración de espacios urbanos son «necesarias y serían la solución para muchas zonas urbanas»; además, tendrían un efecto positivo a nivel social, económico y medioambiental.
Como explicó la directora de Relaciones Institucionales de ST Sociedad de Tasación, la rehabilitación y la regeneración urbanas es un signo de la nueva fase que atraviesa el sector inmobiliario, y es también una «responsabilidad» de todos sus actores, ante el «imparable crecimiento» de los asentamientos urbanos, que demanda un mayor compromiso con la sostenibilidad, y que ya se evidencia en algunas zonas de ciertas ciudades, en las que se han llevado a cabo actuaciones de iniciativa privada apoyadas por las administraciones públicas.
Precisamente, sobre el papel de las entidades públicas ahondó Felipe Iglesias, consultor del área de Derecho Inmobiliario, Urbanismo y Medio Ambiente de Uría Menéndez, quien insistió en que deben establecer «regulaciones retroactivas» que obliguen a los propietarios de edificios a rehabilitar a partir de criterios de eficiencia y accesibilidad, ya que, en su opinión «no debería ser un derecho sino un deber».
Rehabilitación versus Regeneración
Para el arquitecto y socio director de Estudio Lamela, Carlos Lamela, es importante definir y diferenciar los conceptos de regeneración y rehabilitación. Lamela considera que la rehabilitación ocupa a ámbitos más pequeños y concentrados, específicamente a los edificios, mientras que la regeneración atañe a entornos amplios, como barrios o urbes, y subrayó que primero «hay que rehabilitar edificios para regenerar las ciudades».
Felipe Iglesias, por su parte, ha hecho hincapié en la necesidad de que la legislación recoja esta definición y «elabore un marco de referencia claro y estable, y que se cumpla», que regule ambas actividades y que facilite la participación de la empresas privadas, y recalcó que la nueva Ley de Suelo en la que está trabajando la Comunidad de Madrid es una «oportunidad» para hacerlo.
Rehabilitar y regenerar, más vale tarde que nunca
El arquitecto Carlos Lamela lamentó que España «llega tarde» a la rehabilitación y regeneración urbanas, pero insistió en que es fundamental que tanto las empresas del sector como las administraciones «den una vuelta a la vida útil de las edificaciones, tanto desde el punto de vista técnico, como de concepto y usos», que han cambiado y evolucionado desde el boom de la construcción de los años 40 y 50.
En este sentido, todos los ponentes coincidieron en que la planificación estratégica, y las reformas de las leyes hipotecaria y de propiedad horizontal, se plantean como objetivos prioritarios para se faciliten las operaciones tanto de rehabilitación de edificios como de regeneración de espacios urbanos, haciendo mucho más «sensatos y sencillos» los procedimientos «excesivamente complejos» para poner en marcha proyectos de este tipo, como apuntó Lamela.
Madrid Río, un ejemplo de regeneración urbana
Para Consuelo Villanueva, de ST Sociedad de Tasación, la actuación de Madrid Río, en el sureste de Madrid, es un «ejemplo de regeneración urbana», desde la perspectiva tanto de la inversión como de la mejora de espacios para integrar y conectar barrios y áreas de la ciudad, que está teniendo un «efecto de resonancia» en la revalorización de las zonas adyacentes.
Lamela coincidió con Villanueva en esta idea y apuntó a que el siguiente paso debe ser actuar sobre los edificios de la zona, lo que contribuirá al efecto multiplicador en la rehabilitación, en la creación de nuevos servicios y dotaciones urbanas y en el incremento del precio de las viviendas.
Por el contrario, citó los planes urbanísticos de Las Tablas y Sanchinarro como «errores que se deben corregir», porque consideró que los «planes expansivos de la capital» diseñados en los años 80 y 90 en Madrid deben «redensificarse, compactarse y hacerse más sostenibles» para garantizar su mantenimiento y desarrollo en el futuro.
